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最高法宅基地拆迁补偿案例，法院房屋重新评估吗:今日土地征收拆迁补偿更新

发布时间：
2024-11-06 15:13:55
作者：
圣运律师
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最高法宅基地拆迁补偿案例,最高法院案例：房屋已被拆除，评估机构还能否出具评估报告,转自：律骑士【裁判要旨】在房屋征收强制拆除的行政赔偿案件中，依照现行法律规定确定行政赔偿项目和数额时应当秉持的基本原则是，赔偿数额至少应不低于赔偿请求人依照安

最高法宅基地拆迁补偿案例，法院房屋重新评估吗:今日土地征收拆迁补偿更新

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一、最高法宅基地拆迁补偿案例,最高法院案例：房屋已被拆除，评估机构还能否出具评估报告

转自：律骑士

【裁判要旨】

在房屋征收强制拆除的行政赔偿案件中，依照现行法律规定确定行政赔偿项目和数额时应当秉持的基本原则是，赔偿数额至少应不低于赔偿请求人依照安置补偿方案可以获得的全部征收补偿权益，不能让赔偿请求人获得的赔偿数额低于依法征收可能获得的补偿数额，以体现赔偿诉讼的惩戒性和对被侵权人的关爱与体恤，最大限度地发挥国家赔偿制度在维护和救济因受到公权力不法侵害的行政相对人的合法权益方面的功能与作用。

虽然案涉房屋已被拆除，但房地产评估机构可以根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条所规定的方法，参照百色市政府查明的和欧永章提供的原始资料，本着存疑有利于行政相对人的原则，独立、客观、公正地出具评估报告。

人民法院判决被告重新作出具体行政行为，如不及时重新作出具体行政行为，将会给国家利益、公共利益或者当事人利益造成损失的，可以限定重新作出具体行政行为的期限。本案二审判决虽然判令百色市政府重作补偿决定和赔偿决定，但未限定恰当的期限不当，本院予以指正。

百色市政府在双方无法协议选定评估机构情况下，应当按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定的程序，尽快确定评估机构，并在此基础上及时作出补偿决定，不能再以当事人不配合为由无限拖延，造成补偿问题长期得不到解决。

【裁判文书】

中华人民共和国最高人民法院

行政裁定书

（2020）最高法行申1511号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）欧永章，男，1939年11月29日出生，汉族，住广西壮族自治区百色市。

委托诉讼代理人欧国红（系欧永章之女），女，1970年10月1日出生，汉族，住广西壮族自治区百色市。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）广西壮族自治区百色市人民政府。

法定代表人周异决。

委托诉讼代理人农丽贤。

再审申请人欧永章因诉被申请人广西壮族自治区百色市人民政府（以下简称百色市政府）国有土地上房屋补偿、行政强制执行及行政赔偿一案，不服广西壮族自治区高级人民法院（2019）桂行终19号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审理,现已审查终结。

百色市中级人民法院一审查明：2013年10月26日，百色市发展和改革委员会作出《关于百色大道（一期）项目立项的批复》，同意建设百色大道（一期）项目。2013年11月25日，百色市人民政府作出《关于百色大道项目拆迁工作的通告》。2014年1月17日，该项目取得百色市住房和城乡规划建设委员会的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。2014年12月30日，广西壮族自治区国土资源厅向百色市人民政府作出《关于百色大道（一期）项目建设用地的批复》，批准百色大道（一期）项目的建设用地。2015年5月29日，百色市政府作出批复，同意百东新区管理委员会的《百色大道（一期）项目集体土地上房屋征收补偿安置方案》和《百色大道（一期）项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》，并请其依法组织实施。涉案房屋座落于百××市××区四塘镇华侨开发区，属于修建百色大道（一期）项目征地范围内。房屋征收部门与欧永章多次协商，双方在签约期限内未能达成房屋征收补偿协议。2016年7月18日，百色市右江区人民政府（以下简称右江区政府）作出右政征补（2016）2号《房屋征收补偿决定书》（以下简称2号补偿决定），给予欧永章宅基地置换和货币补偿，补偿具体内容如下:（一）置换宅基地200平方米（按100平方米+100平方米的宗地组合），位于百东新区BD02-18地块A组团。（二）房屋主体、装修及地上附属物补偿费按本项目已经补偿的单户最高评估价取整提存，为人民币860000元，最终以百色市公证处现场公证登记、测量的数据和广西广证房地产评估有限公司的评估结果支付补偿款。（三）搬家补助费人民币1000元（每次500元，按搬出和搬进2次计发）。（四）临时过渡安置补助费人民币8400元（一次性补助临时过渡安置费12个月，按700元／月计发）。上述货币金额合计人民币869400元，存储于百东新区征地拆迁工作指挥部在百色市右江农村合作银行四塘支行的账户……。该决定没有依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定由具有相应资质的房地产价格评估机构对被征收房屋进行评估，也没有在房屋征收范围内予以公告。随后房屋征收部门将涉案房屋拆除。2017年1月10日，欧永章将右江区政府作为被告提起行政诉讼，请求撤销2号补偿决定，确认强制拆迁行为违法，并赔偿损失。2017年5月8日本案第一次开庭审理，查明百色大道（一期）项目的建设主体是百色市政府，右江区政府是接受上级指派实施征收行为。经过法庭的释明，欧永章于2017年5月16日申请追加百色市政府为共同被告，仍然坚持将右江区政府列为被告。2017年9月26日，一审法院作出（2017）桂10行初6号行政裁定，驳回欧永章对右江区政府的起诉。

百色市中级人民法院一审认为，根据诉辩意见，本案的争议焦点为:一、房屋征收补偿决定书和强制拆除房屋是否合法;二、欧永章请求百色市政府支付补偿费6186412元、其他财产损失516050元、律师费134049元是否有事实和法律依据。

关于焦点一，百色大道（一期）项目的建设主体是百色市政府，右江区政府接受百色市政府指派行使房屋征收和补偿工作，经多次协商，双方在签约期限内未能达成房屋征收补偿协议。对此，百色市政府应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，就被征收的房屋依法委托具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估，依照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。如果欧永章在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内不搬迁的，作出征收决定的政府才能依法申请人民法院强制执行。本案中，百色市政府没有委托具有相应资质的房地产价格评估机构对欧永章的房屋进行评估，便做出了房屋征收补偿决定书，且该决定书没有进行公告。随后百色市政府在行政复议或行政诉讼的法定期限内，由右江区政府和百东新区管理委员会组织人员对房屋进行拆除。故百色市政府委托右江区政府做出的2号补偿决定和强制拆除房屋的行为不合法，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，欧永章请求撤销右江区政府做出的2号补偿决定和确认百色市政府强制拆除房屋的行为违法有事实和法律依据，一审法院予以支持。

关于焦点二，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款规定，行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。本案中，欧永章就百色市政府征收房屋的违法行为所造成的损失请求赔偿，赔偿的项目包括房屋四层及地下室赔偿费共3978412元、占用土地面积赔偿费2208000元、装修损失费352512元，室外楼梯损失费4240元、地台损失费10324元、化粪池损失费2870元、水管损失费1000元、电线损失费100元、铁门损失费9296元、水表迁移费100元、电表迁移费85元，空调迁移费1000元、其他物品损失费100155元、租房损失费34368元、律师代理费134049元。为了证明房屋及占用土地面积的损失，欧永章提供了吴某和房屋评估报告予以证实，百色市政府对该证据提出异议。经查，吴某和房屋评估报告系新天地评估事务所对吴某和房屋的价格评估报告，不是本案被拆迁房屋的价格评估报告。欧永章对其房屋损失的价格应依法委托有相应资质的评估机构进行评估，其将他人房屋的价格评估报告做为其房屋损失的参考，自行计算房屋及占用土地面积的价格，其自行计算出的价格没有法律依据，一审法院不予采纳。关于欧永章请求百色市政府赔偿财产物品损失的诉讼请求，从欧永章提供的证据来看，其提供的证据有《欧永章户费用损失计算清单》、损坏、丢失物品明细确认表及建筑物及地上附着物初步结果表等证据，由于欧永章所列的物品有部分没有双方签字确认，且所列的物品没有依法委托具有相应资质的评估机构对物品价格进行评估，不能证明损失物品的实际价格，故欧永章自行计算出来的财产物品损失费理由不充分。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第三十一条规定:“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在举证期限内无正当理由不提出鉴定申请、不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”欧永章在庭审过程中同意申请委托评估机构对房屋及损失的物品进行价格评估，由于双方就选定委托的评估机构协商不下，欧永章不愿意采取公开随机的方式选定评估机构，且不预交鉴定费，致使案件争议的损失事实无法通过鉴定结论予以认定。根据上述法律的规定，应由欧永章承担举证不能的后果。即欧永章请求百色市政府支付房屋及占用土地面积的损失费、财产物品损失费的事实没有证据证实，一审法院不予采信。关于欧永章请求百色市政府支付律师代理费的问题，欧永章没有证据证明双方事先存在约定由败诉方承担该项费用，而律师费的产生与百色市政府的违法行为无必然的因果关系，故该项请求依据不足，一审法院不予采纳。关于房屋租金34368元的问题，百色市政府违法强制拆除涉案房屋，导致欧永章不得不另行租房居住，所产生的房屋租金与百色市政府的违法强制拆除房屋的行为具有因果关系，该项费用有欧永章提供的《租赁合同》及收款收据予以证实，百色市政府虽然不认可该费用，但没有充分的证据予以反驳，故一审法院对该项费用予以支持。

综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十条第三项、第七十三条、第七十四条、七十六条的规定，判决：1.确认百色市政府强拆涉案房屋的行为违法；2.撤销右江区政府作出的2号补偿决定；3.由百色市政府支付涉案房屋租金损失费34368元；4.驳回欧永章的其他诉讼请求。

广西壮族自治区高级人民法院二审确认一审判决查明的事实。

广西壮族自治区高级人民法院二审认为，根据欧永章的诉讼请求，被诉行政行为有两个，分别为百色市政府作出的安置补偿行为，以及百色市政府作出的强制拆除行为。一审法院虽然表述案由为不服补偿决定，但实际上对安置补偿行为和强制拆除行为进行审理，并作出相应判决，属于合并审理。本案所审理的安置补偿行为、强制拆除行为的当事人相同，都是因征收行为而引起，合并审理有利于减轻当事人诉讼负担，根据一审诉讼时有效的《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第四十六条第四项“有下列情形之一的，人民法院可以决定合并审理:……（四）人民法院认为可以合并审理的其他情形”的规定，一审法院合并审理并无不当，百色市政府主张本案审理违反“一案一诉”规定的理由不成立，不予采纳。二审诉讼中，本案审查对象仍是百色市政府的安置补偿行为和强制拆除行为，并进行合并审理。

关于房屋补偿问题。欧永章的涉案房屋有合法手续，属合法财产，百色市政府征收该房屋，依法应给予补偿。右江区政府作出的2号补偿决定，向欧永章提供回建用地，并就房屋及附属物作价补偿，是以货币为被征收人新建房屋，本质上属于产权调换。百色市政府无证据证实欧永章在安置补偿协商过程中同意产权调换，且在本案诉讼中欧永章主张货币补偿，因此2号补偿决定确定的补偿方式不符合欧永章选择的补偿方式，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款关于被征收人可以选择货币补偿也可以选择产权调换的规定，应认定违法。2号补偿决定表述货币补偿根据广西广证房地产评估有限公司的评估报告，但诉讼中百色市政府没有提供该评估报告，也未提供证据证明选择广西广证房地产评估有限公司符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款关于协商选定、多数选定、随机选定评估机构的规定，也未提供证据证明欧永章对广西广证房地产评估有限公司评估结论不持异议，亦应认定违法。2号补偿决定有上述违法情形，一审法院判决撤销2号补偿决定，有事实根据和法律依据，予以维持。本案补偿问题本可以在诉讼中解决，但因新天地评估事务所不接受委托评估，双方当事人没能就选择评估机构达成一致意见，进而得出涉案房产的价格。至于欧永章主张以吴某和评估报告为补偿根据的意见，因该评估报告已被新天地评估事务所声明无效，故不能作为确定房产价格的依据。在无有效的评估结论作为依据的情况下，双方又未能提供其他足以准确认定涉案房产价格的证据，二审法院无法就补偿金额作出判决。虽然2号补偿决定被撤销，但是，欧永章因合法房产被征收而享有的获得补偿权利，不因房产价格未能确定而丧失，也不因2号补偿决定被撤销而丧失，百色市政府仍有义务对欧永章就被征收房屋作出补偿。一审法院撤销2号补偿决定，却未判决百色市政府重新作出补偿决定是错误的，二审法院予以纠正，并判决百色市政府重新作出补偿决定。值得提醒的是，第一，协商解决是首选的方式，判决重新作出补偿决定并不排除协商解决;第二，选择货币补偿或产权调换是被征收人的权利，被征收人选择货币补偿的，百色市政府应当作出货币补偿的决定;第三，房产价格评估结论是确定补偿金额的依据，也属于政府作出补偿决定的证据，双方都有义务保障评估机构的选定，在无法通过协商、随机、多数选定评估机构的情况下，如法律、法规或其他规范性文件就选定评估机构有规定的，从其规定，如无该规定的，百色市政府应公平确定涉案房屋价格，并提供相应证据。

关于强制拆除行为的合法性问题。百色市政府委托右江区政府于2016年7月18日作出2号补偿决定后，于2016年7月22日委托百东新区管委会与右江区政府拆除了涉案房屋，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条第一款关于被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行的规定，一审法院确认百色市政府强制拆除行为违法，是正确的，应予以维持。

关于损失物品的赔偿问题。损失物品的情况有百色市百东新区管委会拆迁办、百色市右江区拆迁办确认的清单为证，百色市政府应予以赔偿。对上述损坏、丢失物品，因无酌情定价的基本参数，本次诉讼中不予处理，但不能因无法确定价格而不予赔偿，百色市政府可以调査核实相关参数后，通过评估，或者根据日常生活经验、生活常识公平确定价格，作出赔偿决定。

关于房屋租金赔偿问题。百色市政府违法强制拆除涉案房屋，导致欧永章不得不另行租房居住，所产生的房屋租金与百色市政府的违法强制拆除房屋的行为具有因果关系，该项费用有欧永章提供的《租赁合同》及收款收据予以证实，百色市政府虽然不认可该费用，但没有充分的证据予以反驳，一审判决百色市政府赔偿34368元房租损失，是正确的，二审予以维持。

关于律师费用负担问题。因双方无相应的约定，又无相关法律依据，一审法院判决驳回欧永章的律师费用请求，是正确的，二审予以维持。

综上所述，一审判决基本正确，但在小部分事项的处理上存在错误。欧永章的上诉理由部分成立，二审予以支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项规定，判决:1.维持百色市中级人民法院（2017）桂10行初6号行政判决第一项“确认百色市人民政府强拆涉案房屋的行为违法”；2.维持百色市中级人民法院（2017）桂10行初6号行政判决第二项“撤销右江区人民政府作出的2号补偿决定”；3.维持百色市中级人民法院（2017）桂10行初6号行政判决第三项“由百色市人民政府支付涉案房屋租金损失费34368元”；4.责令百色市人民政府就征收欧永章房屋重新作出补偿决定；5.责令百色市人民政府对因强制拆除造成的物品损失作出赔偿决定;6.驳回欧永章的其他诉讼请求。

欧永章申请再审称：1.二审判决以行政补偿的方式解决行政赔偿的纠纷，责令行政机关对已经灭失的房屋重新作出补偿决定，适用法律错误；2.二审判决认定吴某和房屋的评估报告因被新天地评估事务所声明无效，因此不能作为确定房屋价格的依据，理由不足，吴某和房屋的评估标准可以作为本案赔偿的参考标准；3.二审法院判决责令百色市政府重新作出补偿决定，但未明确作出时间，非但没有维护欧永章合理权益，反而损害了欧永章合法权益；4.欧永章未获赔偿，房屋租金的损失还是持续增加，一审法院所判决的数额不足以支付，欧永章要求再审时予以增加；5.欧永章要求百色市政府赔偿律师费有法律依据。请求依法判决百色市政府赔偿欧永章财产损失6786194元、房租损失75037.5元（暂计至2019年10月17日，此后按每月1780.48元计算至百色市政府赔偿之日止）、律师费用134049元。

百色市政府答辩称：1.百色市政府与欧永章对律师费用的承担无相关约定，欧永章要求百色市政府支付律师费用没有法律依据；2.欧永章要求增加房屋租金于法无据。百色市政府在收到二审判决后即积极开展房屋评估补偿工作，但因欧永章不配合百色市政府开展房屋评估工作，无法选定房屋评估机构，导致征收补偿决定无法及时作出，由此产生的租金应由欧永章自行承担；3.欧永章要求以吴某和房屋评估标准作为其房屋评估的参考标准，没有事实和法律依据。吴某和委托百色新天地土地评估事务所对其房屋作出的评估报告，已由该所于2016年9月30日在右江区日报上作无效声明，无法作为参考依据。且各拆迁户房屋的实际情况均不相同，欧永章要求以吴某和户已无效的评估报告作为其房屋评估的参考标准，既不符合实际，也无法律依据。欧永章房屋的征收补偿标准，应以有资质的专业房产评估机构对其房屋作出的评估报告作为依据；4.百色市政府在收到二审判决后，积极开展房屋征收补偿工作，以便及时重新作出征收补偿决定。但因欧永章不予配合，无法选定房地产价格评估机构，导致评估工作停滞。百色市政府将会继续为履行生效判决积极开展征收补偿工作，时刻做好与欧永章协商、沟通、选定评估机构等的准备，但也会坚持房屋评估、补偿标准于法有据的原则。请求驳回欧永章的再审请求。

本院经审查认为，百色市政府在没有委托具有相应资质的房地产价格评估机构对欧永章的房屋进行评估，且剥夺了欧永章关于货币补偿或者产权置换的选择权的情况下作出2号补偿决定，又于欧永章申请行政复议或提起行政诉讼的法定期限内，未申请人民法院强制执行，即自行强制拆除了涉案房屋，一、二审法院据此均认定百色市政府的2号补偿决定和强制拆除行为违法，并撤销2号补偿决定，于法有据。本案争议焦点为，二审法院判令百色市政府就征收欧永章房屋重新作出补偿决定和对因强制拆除行为造成的物品损失作出赔偿决定是否公正合法。

首先，关于判令百色市政府重做补偿决定是否合法。在房屋征收强制拆除的行政赔偿案件中，依照现行法律规定确定行政赔偿项目和数额时应当秉持的基本原则是，赔偿数额至少应不低于赔偿请求人依照安置补偿方案可以获得的全部征收补偿权益，不能让赔偿请求人获得的赔偿数额低于依法征收可能获得的补偿数额，以体现赔偿诉讼的惩戒性和对被侵权人的关爱与体恤，最大限度地发挥国家赔偿制度在维护和救济因受到公权力不法侵害的行政相对人的合法权益方面的功能与作用。鉴于百色市政府之前已经作出2号补偿决定，对被征收房屋的补偿安置内容予以明确。该补偿安置决定虽因程序违法被撤销，但百色市政府根据生效裁判重新依据法定程序作出新的补偿决定，在原有提存的补偿款数额基础上依法增加，已经能够保障被征收房屋的货币补偿问题。结合《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条诸项规定以及欧永章申请再审的请求，百色市政府与欧永章可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定的方式确定房地产价格评估机构。虽然案

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二、法院房屋重新评估吗

像我对法院房屋重新评估吗这个问题的回答是需要重新评估的，其中评估的程序及费用如下：

1．拍卖行接受客户委托：房产的所有人作为委托人与拍卖行签署委托拍卖合同，委托人委托拍卖行成为代理人，在接受其委托后以拍卖行的名义主持拍卖。

2．拍卖的鉴定与估价：对拍卖房产进行鉴定估价是拍卖前的首要准备工作，房产评估必须要由房地产评估师进行，并对评估结果承担相应的责任。

3．确定拍卖房产底价：拍卖销售应该达到的低价格基数，底价过高必然会导致拍卖失败，过低又会使委托人遭受经济损失。底价确定后，当事各方都应保守秘密。

4．确定拍卖日期：日期拟订和拍卖房产的产别、用途、数量都有关。从刊登广告到公开拍卖，间隔可在一周左右，展样时间不得少于2天。

5．发布拍卖公告：拍卖是一种公开竞买活动，必然发拍卖公告，主要反映拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。

6．审查竞买人资格：参加房产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或法人，拍卖主持单位提供相应的证明文件。

7．竞买人缴付保证金：在拍卖程序中，缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。竞买人竞价成功，其保证金可转为价金，竞买未成功，保证金如数退还。

8．组织拍卖会实施：拍卖会由主持拍卖的拍卖师、负责记录的记录员、监督拍卖实施的监拍员及协助实施拍卖的其他人员共同实施。

9．拍卖品的权属移交：房产一旦销售，拍定人当即付款，即完成了拍卖房产的权属转移。买受人从拍卖行或执行法院领取房产权利转移证明后，就取得了该房产的所有权或使用权。

二、法院评估房产费用

1、鉴定费是按照房屋的价格的比例来收的，现在北京不同的鉴定公司收的钱数有一定的差距。

2、评估费是申请评估的人预交，如果是原告申请原告预交，如果是被告申请被告预交，这个鉴定机构一看就知道了，因为法院想鉴定机构移送鉴定的时候，有申请人的申请书复印件，还有当事人确定鉴定机构意见表，上面都有申请人的资料和联系方式，鉴定机构会直接联系申请人。

3、法院会对鉴定费进行判决，一般会根据分得房产的比例来划分鉴定费的负担。如果一方完全败诉，那么就败诉方承担，判决书主文的后面就会写上的，一看就明白了。

现在评估的事件很慢，一定要有耐心，一般写完申请到审判庭整完材料要3－5天，审判庭移送到审管办需要3－5天，审管办报送到北京高院需要3－5天，高院摇号后确定机构需要3－5天，高院摇号后将相关的手续返还原法院的审管办，通知鉴定机构需要3－5天，鉴定机构联系申请人缴费需要3－5天，鉴定机构联系法院的工作人员和双方当事人需要3－5天，勘验时间1天，鉴定结论出来需要3－5天，鉴定结论出来后返回审管办需要3－5天，审管办将结论返回审判庭需要3－5天，审判庭通知双方当事人取结果需要3－5天，然后双方一般有十天左右的异议期。这样就全结束了，以上是一般情况，实际的情况一般会比这慢。大概在3－6个月。大家可得耐心等待。

三、拆迁当事人对评估结果有争议的，应当如何处理?

拆迁当事人对评估结果有异议的，当事人可以在收到估价报告或分户估价报告之日起5日内，向原估价机构申请复估，也可以另行委托估价机构重新估价。拆迁当事人对原估价机构的估价结果、复估结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，可以自收到估价报告、复估报告或重估报告之日起15日内，向上海市房地产估价师协会组织的房屋拆迁估价专家委员会申请鉴定。

一、房屋拆迁补偿安置方式有哪些

房屋拆迁补偿安置方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

1、货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：

（1）市场评估价：是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

（2）商品房交易均价：是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

（3）重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

2、产权置换分为两种形式：

（1）异地安置：是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

（2）回迁安置：是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。

二、房屋拆迁如何进行拆迁评估

对于最终的补偿价格来讲，评估的程序是否合法至关重要。在拆迁评估前，先由被拆迁人选定评估机构，再由拆迁部门与该评估机构签订委托合同。然后才会开始正式的拆迁评估工作。所以，拆迁评估的程序主要有：1、拆迁当事人向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘。2、受托估价机构和评估人员查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息。3、对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。4、实地查勘记录由实地查勘的评估人员、被拆迁人签字认可。5、评估报告公示。评估机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，评估机构应当向拆迁部门提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。拆迁部门应当向被拆迁人转交分户估价报告。6、复核、鉴定申请。拆迁当事人对估价结果有异议的，可以向原估价机构书面申请复核估价，如果对复核结果不服，还可以申请专家委员会的鉴定。

四、房屋拆迁时没有评估公司来评估，直接就出具了评估报告还没有盖章，怎么办

一份有效的文件，一般都是要盖上章签上字的，对于不在上面签字也不盖章的原则上是不生效的。

《国有土地上房屋征收评估办法》规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

城市房屋征收中评估机构及估价人员之法律责任

房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款。

一、房屋拆迁评估方法应当以市场比较法。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

而市场比较法是最有利于被拆迁人的评估方法。市场比较法是根据被拆迁房屋的基本情况比如房屋的使用面积、区位、用途、房屋质量等，然后参考相近的房屋市场成交价格，推算出一个价格区间，对不同情况给予被偿。

征地拆迁较为复杂，被征收人一定要注意当中的任何一项程序，如发现拆迁程序有问题要及时的向上级部门反映，反映无果的可咨询专业拆迁律师，让律师早点介入到案件当中调查征收方的违法行为，只有这样被征收人的合法利益才能得到保障。

二、收到评估报告，主要审阅什么内容？

一要看评估机构的资质，二要看签字，三要看评估数额。

在进行评估之前，被征收人一定要了解选定的评估机构是否是依法设立的，对要评估的事项是否有评估资质，进行评估的工作人员是否有评估证

要检阅最终的评估报告单上是否有两名以上评估师的亲笔签名，是否有盖房地产评估机构公章。如果没有相关评估师签字或者只有一位评估师签字，那么此次评估报告将无效。

根据自己预估的数额比照评估数额，若差距较大一定及时咨询律师。

三、拆迁当事人对评估结果有争议如何处理

拆迁当事人对评估结果有争议如何处理?

一、被拆迁房屋的价值评估过程中需要注意的事项

首先，房地产价格评估机构的确定主体。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条和《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构先由被征收人协商选定，只有在被征收人协商不成的情况下，才由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。因此，如果房屋征收部门直接指定某一房地产价格评估机构对您的房屋进行评估的话，属于程序违法，您可以提出异议。房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。值得注意的是，房地产价格评估机构是不可以转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务的。

其次，房地产价格评估机构要评估独立。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条和《国有土地上房屋征收评估办法》第三条规定，任何单位和个人都不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

再次，注册房地产估价师正确适用评估方法。主要的评估方法包括市场法、收益法、成本法及假设开发法等，因此需要注册房地产估价师根据评估对象和当地房地产市场状况，决定采用哪一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。《国有土地上房屋征收评估办法》规定，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

最后，对评估报告或评估结果不服的救济途径。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》可知，如果您如果对评估报告有疑问，可以要求作出具评估报告的房地产价格评估机构作出解释和说明。如果对评估结果有异议，应当自收到评估报告之日起10日内，携带书面复核评估申请向房地产价格评估机构申请复核评估，并指出评估报告存在的问题。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，该机构应同样需要当书面告知您。如果您对该复核结果有异议，一定要在收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。如果您对补偿仍有异议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。如果您对补偿决定还是不服的话，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

二、强制司法拍卖的流程

1、评估价格

评估价格是拍卖的前置程序。在对被查封、扣押、冻结的被执行人的财产进行变现前，法院应当委托依法成立、具有相应资质的资产评估机构对其进行价格评估。对评估结果，法院应当及时向执行双方当事人送达评估报告。当事人对评估结果有异议的，可向法院请求复议，法院再要求评估机构进行复议。

2、作出强制拍卖的决定

价格评估完成后，法院可组织执行双方当事人协商，按评估价格将被执行人财产抵债给申请执行人。双方当事人对以物抵债不能达成一致的，法院应作出强制拍卖被执行人财产的决定。

如果被执行人要求自己自行变卖财产的，法院依照《执行条例》第48条的规定，可以准许，但应当监督其按照合理价格在指定的期限内进行，并有效控制变卖的价款。在实际工作中，很少有被执行人要求自己变卖财产的情况，《执行条例》只拟定可以准许，但不是应当。法院应根据被执行人财产状况，和被执行人的信誉程度，依职权做出决定。如准许，被执行人自行变卖，应给其10日以内的时间，同时，法院在得款后，才能将查封财产予以解除查封，确保申请人的合法权益得以实现。

3、司法拍卖方式及详细流程

目前一般情形都采用网络司法拍卖形式进行拍卖，但网络司法拍卖不能够完全取代传统司法拍卖，并非所有的物质都可以上网拍卖，当涉及到一些法律关系比较复杂的拍卖标的，可能仍需要采取传统的拍卖方式。