拆迁补偿偏低,拆迁时，为什么房屋评估价值比实际价值低,一旦遇到拆迁，就会有对房屋的拆迁评估程序。而这房屋的拆迁评估，直接决定了被拆迁人最后的拆迁补偿。也就是说，房屋的评估价值高，拆迁补偿就高，反之亦然。而事实上，目前的拆迁补偿普遍偏低，其关
一旦遇到拆迁，就会有对房屋的拆迁评估程序。
而这房屋的拆迁评估，直接决定了被拆迁人最后的拆迁补偿。
也就是说，房屋的评估价值高，拆迁补偿就高，反之亦然。
而事实上，目前的拆迁补偿普遍偏低，其关键就在于房屋的拆迁评估价值相比较于房屋的实际市场价值要低很多，这严重影响着被拆迁人权益。
随着拆迁在全国各地的兴起，这样的情况应得到遏制，否则将会损害更多被拆迁人利益，引发社会矛盾。
为什么拆迁房屋评估价值比实际价值低？
从被拆迁人角度说，到了评估程序那一步，被拆迁人都会初步对自己的房屋及财产作出相应的估量。
被拆迁人的评估标准大都是按市场价的偏高价格来计算，也是按建筑面积算的(即包括了实际使用面积和公摊面积)。
所以，被拆迁人的估算价格会偏高于市场价格，但不会偏高得太离谱。
总的来说，如果被拆迁人的房屋新旧程度或地理位置等较好，也是在合理的、可接受可允许的价格范围内。
而从拆迁方的角度来说，情况就会发生反转了。
拆迁方为了压缩拆迁成本，必然不会允许高价计算拆迁的。
从规范的程序步骤走，评估应该以被拆迁房屋的建筑面积为评估标准，或者以证载面积(即房产证上的登记面积)算。
但在拆迁的实际操作中，评估结果大多是根据实际使用面积评估计算的。
再加上在实际情况中，评估公司大多由拆迁方指派，所以评估公司并不能完全客观的去评估。
而且，计算标准是不会按照市场价格走的，大都是低于市场价的计算标准。
综述，最后的评估结果肯定低于被拆迁房屋的实际价值。
这被拆迁人的偏高估算，拆迁方的过低计算，二者一结合，中间的差价就出来了。
这也就是为什么房屋的评估价值要比实际价值低的原因了。
房屋评估价值低于实际价值时，如何救济？
由于差价的悬殊，引发矛盾纠纷也是必然的结果。
如何救济被拆迁人的补偿利益成了缓和拆迁社会矛盾的关键。
北京在明律师事务所拆迁律师根据多年拆迁代理经验，总结出了在评估时候保护被拆迁人补偿利益的方法，即：被拆迁人对评估报告不满意的，被拆迁人人有以下几种途径可以走：
(1)应当自被征收房屋分户评估报告送达之日起10日内，向房地产价格评估机构提出书面申请并指出问题，申请复核评估。
(2)对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地的评估专家委员会申请鉴定。
(3)鉴定意见出具后，被征收人对补偿仍有异议的，依法复议或诉讼。
其法律依据是：
《国有土地上房屋征收评估办法》之规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。
复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
在明律师提醒：法律对房屋的一系列评估办法是有明确规定的，但被拆迁人依据法律来维护自己权益，也得需要技术性的操作。
依据我国相关法律的规定，拆迁时对房屋评估价值不服的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
怎么签订房屋拆迁协议
主要从以下几个方面入手：
(一)拆迁补偿的方式
拆迁补偿的方式有两种：既可以实行货币补偿，也可以实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换；产权调换可以实行以房屋建筑面积为基础，结算差价或不结算差价的就地安置或异地产权调换。被拆迁人可以选择补偿方式。但是选择权要受到以下两种条件的限制：一是拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，拆迁时被拆迁人只能选择货币补偿；二是被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，只能实行产权调换，被拆迁人不能选择货币补偿。
(二)签订拆迁补偿安置协议的主体
由于被拆迁房屋有私有房屋与公有房屋之区别，故拆迁私有房屋的，拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，而拆迁公有房屋的，拆迁人应当与房屋使用人订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议，在一定情形下拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别订立拆迁补偿安置协议。
(三)拆迁补偿安置协议的内容
签订拆迁补偿安置协议，要注意协议应包括以下内容：订立协议的主体；拆除房屋的位置、性质、建筑面积；补偿安置方式；货币补偿金额；搬迁期限；违约责任；争议的处理；需要约定的其他事项。
还须注意如实行房屋调换的，拆迁补偿安置协议的内容还应当包括调换房屋的价值金额、面积、地点、层次和房屋交付时间等事项，拆迁人应当向被拆迁人支付搬家补助费、设备迁移费。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》房地产评估机构对被征收房屋的价值进行评估并将分户评估报告向被征收人送达。如有异议：
1、被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告10日内向评估机构申请复核评估，评估机构应当自收到申请之日起10日内对评估结果进行复核。
2、被征收人对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向当地评估专家委员会申请鉴定，评估专家委员会自收到鉴定申请之日起10日内进行鉴定。
3、对评估专家委员的鉴定结果仍有异议，要立即走法律途径维权。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十九条
对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
一、拆迁评估过程中，以下几个方面被拆迁人尤其需要注意：
1、评估机构及评估方法的选择
首先，关于评估机构，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。即在房屋拆迁过程中，法律规定是由被拆迁人决定选用哪家评估公司，而不是直接由征收方决定。
其次，关于评估方法，法律规定评估方法主要有成本法、市场法、收益法、基准地价法、假设开发法等，可以同时选择适用两种以上方法。
2、故意绕开谈判环节直接让你签字;故意丢项落项或有意加上一些本来没有的附属物。
评估或拆迁方故意不谈就让你去签字，就是说没有经过谈判直接让你签字，这好似是个无意的行为，其实不然。如果你不善于提异议直接签字了，很有可能就把自己套在里面了。
另外，有些评估机构有意丢项、落项。也会主动给你加上一些没有的东西，没有的附属物，到时候说你有意谎报附属物的数量，有意谎报建筑物的面积，这都会拖延你的补偿。
3、送达评估报告不盖章不签字，就是一个清单。
4、拆迁方应将分户初步评估结果公示
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条的规定，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
1、房屋占用范围内的土地价格；2、建筑物重置价格；3、建安费用；4、装修装饰部分的费用。住宅拆迁的价值评估计算公式是：估价对象价格=某类型房屋的基准价格×（1+楼层修正系数）×（1+朝向修正系数）×（1+其他因素修正系数）+房屋装修部分价格。法律依据：《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。也就是说拆迁公有租赁房屋的，拆迁人要和房屋的承租人签订补偿安置协议，该房屋内的其他居住人，虽然也享有被拆迁房屋的补偿安置利益，但无权和拆迁人签订补偿安置协议。
根据我国法律法规，拆迁过程中对房屋评估价值的异议处理程序为：向房地产价格评估机构提出复核评估的申请，复核结果不满意可向房地产价格鉴定专家委员会申请鉴定。拆迁补偿安置协议签订主体为拆迁人和被拆迁人，拆迁补偿安置协议应包括协议主体、协议地点、被拆迁房屋性质、建筑面积、补偿安置方式、货币补偿金额、搬迁期限、违约责任、争议解决办法和其他约定事项。
法律分析
根据我国的法律法规,如果在拆迁过程中对房屋的评估价值有异议,可以参考以下程序:
1. 向房地产价格评估机构提出复核评估的申请,以复核评估结果是否满意。
2. 如果对复核结果仍然不满意,可以向房地产价格鉴定专家委员会申请鉴定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，被征收房屋价值补偿不得低于征收决定公告之日被征收房屋同类房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法进行评估确定。
对被征收房屋评估价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格鉴定专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房和城乡建设主管部门制定，制定过程中应当向社会征求意见。房屋拆迁协议的签订主要从以下几个方面着手：（1）拆迁补偿的方式有两种：一是可以实行货币补偿，并可实行与货币补偿同等价值的产权房交换；可按建筑面积、结算差价或不结算差价实施产权交换。被拆迁人可以选择补偿方式。但选择权受到以下两个条件的限制：一是非公益性房屋的附属物不以产权交换，被拆迁人只能选择货币补偿；二是，被拆迁人与房屋承租人不能就解除租赁关系达成协议的，只能进行产权交换，被拆迁人不能选择货币补偿。（2）《拆迁补偿安置协议》签订主体，拆迁人应当与被拆迁人签订《拆迁补偿安置协议》，公共房屋被拆迁的，拆迁人应当与房屋使用人签订《拆迁补偿安置协议》。拆除出租房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人签订补偿安置协议。在一定情况下，拆迁人应当分别与被拆迁人和房屋承租人签订补偿安置协议。（3）拆迁补偿安置协议的内容：在签订拆迁补偿安置协议时，应当注意协议应当包括以下内容：协议主体；协议地点，被拆迁房屋的性质、建筑面积；补偿安置方式；货币补偿金额；搬迁期限；违约责任；争议解决办法；其他需要约定的事项。
结语
根据我国的法律法规,如果在拆迁过程中对房屋的评估价值有异议,可以参考上述程序进行复核评估或鉴定。如果对复核结果或鉴定结果仍然不满意,可以向相关部门申请复核或鉴定。同时,在拆迁补偿协议签订过程中,拆迁人和被拆迁人应当充分沟通,明确各自的权利和义务,并在协议中充分体现。拆迁补偿协议的签订是拆迁的重要环节,需要认真审核和签订。
法律依据
城市房地产开发经营管理条例(2020-11-29)\\t第三十条\\t房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
城市房地产开发经营管理条例(2020-11-29)\\t第十六条\\t房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
城市房地产开发经营管理条例(2020-11-29)\\t第三十一条\\t商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
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投稿：陈航冬
内容审核：王学棉律师
