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宁波拆迁补偿税收返还，浙江省高级人民法院《关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见（试行）》浙法民一（2009）3号:今日拆迁补偿法律在线咨询

发布时间：
2024-10-28 12:19:53
作者：
圣运律师
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宁波拆迁补偿税收返还,浙江省高级人民法院于2013年9月5日发布宏观调控背景下房地产审判十大典型案例,宏观调控背景下房地产审判十大典型案例来源：浙江省高级人民法院一、限购政策未预料买卖双方均无责2010年9月10日，黄某和薛某在某中介公司的

宁波拆迁补偿税收返还，浙江省高级人民法院《关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见（试行）》浙法民一（2009）3号:今日拆迁补偿法律在线咨询

一、宁波拆迁补偿税收返还,浙江省高级人民法院于2013年9月5日发布宏观调控背景下房地产审判十大典型案例

宏观调控背景下房地产审判十大典型案例

来源：浙江省高级人民法院

一、限购政策未预料买卖双方均无责

2010年9月10日，黄某和薛某在某中介公司的介绍下达成房屋买卖协议，约定薛某将温州某小区两套房屋(期房、需并套使用)出售给黄某。合同签订后，黄某向薛某支付了定金100万元。2010年10月12日，温州市人民政府发文规定本市户籍居民家庭只能在本市新购买1套商品住房或二手存量房，对违反规定购房的，不予受理房地产登记申请。故黄某无法同时购买该两套房屋，双方均认为对方应负违约责任。后黄某向法院起诉要求解除合同、薛某双倍返还定金。

法院认为，双方签订的房屋买卖合同的标的物为两套房屋且必须合并使用，根据政府文件的规定，黄某不能同时购买两套住房，房屋买卖合同客观上无法履行。由于合同无法履行系因政府房产宏观调控所致，双方均不承担违约责任，遂判决解除合同，薛某返还黄某定金100万元。

【评析】由于合同在调控政策实施前订立，交易双方对政策均无法预知，其后确因限购、禁购政策导致房屋买卖合同无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，买受人同时可以请求返还购房款或定金，出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。

二、房屋限购已规定解除合同失定金

2011年6月15日，岑某与某房开公司签订商品房认购协议两份，约定认购宁波某小区商品房两套;岑某还出具购买承诺书，承诺于同年7月31日之前与房开公司签订商品房买卖合同并保证符合宁波市住房限购政策具备购房条件等;如未能按约签订合同，每逾期一日支付房款总价万分之二的违约金;逾期七日以上，房开公司有权解除合约，岑某自愿放弃定金等。2011年12月26日，岑某提出自己不符合限购政策规定的购房条件，房开公司对此明知却仍收取款项显属恶意，起诉请求判令房开公司返还已付定金20万元和预付款200万元，并赔偿利息损失。

经法院主持调解，双方当事人同意解除协议，房开公司返还岑某预付款200万元，并支付利息损失7万元;岑某放弃对20万元定金及利息的主张。

【评析】限购政策实施后，市场参与者对调控内容已知悉，交易时对买受人购房资格的审查均有审慎审查和注意义务。

三、限贷政策已明知解除合同无依据

2011年4月30日，景某与某房开公司签订定购单约定，景某购买位于台州某小区住宅，买受人签订房屋定购单前已充分了解相关银行的贷款政策及其他相关法律，如无法办理银行按揭贷款或贷款数额不足的，买受人应一次性付款或按出卖人要求增加支付首付款。同年5月11日双方签订商品房买卖合同。合同签订后，景某共支付购房款63万元，余款未支付。2012年4月24日，景某向法院起诉，以银行限贷不能办理按揭贷款为由，请求解除合同，房开公司退还购房款63万元并支付利息50000元。

法院认为，2011年1月26日国务院办公厅发文出台了限购、限贷等宏观调控措施，而本案交易发生在政策出台后。双方当事人签订的房屋定购单及商品房买卖合同约定：无法办理银行按揭贷款的，买受人应一次性付清款项。这表明双方交易时对限贷政策均有了解和预期，也约定了应对措施。故景某以限贷为由请求解除合同缺乏依据，对其主张不予支持。

【评析】商品房按揭贷款根据所购房是首套、二套等实行差别化利率直至限贷是房产宏观调控的重要内容。对于房贷政策调整前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等确实影响到买受人的履约能力，导致合同无法继续履行的，除另有约定外，买受人可以请求解除合同、返还购房款或定金。房贷政策调整后，因交易双方对此均有了解，买受人应根据自己的实际情况，充分注意到贷款条件、成本和审批要求，合理商定无法从银行获得贷款时的后续处理方法，慎重决定。

四、规避限购借名买请求确认不支持

2011年5月，任甲以弟弟任乙的名义向某房开公司购买位于宁波某小区房屋一套，款项由任甲全额支付。房屋三证办至任乙名下。后任甲以其系实际买受人为由起诉任乙，要求确认房产归其所有，变更产权登记至其名下。

法院认为，根据双方当事人的陈述及款项支付情况，可认定案涉房屋是任甲以弟弟任乙名义借名购买的事实。但因任甲名下已有两套房产，不具备购房资格，故对任甲以其系实际买受人为由请求确认其为房屋产权人的诉请不予支持，判决驳回任甲的诉讼请求。

【评析】为了规避国家房地产宏观调控政策，借名买房行为时有发生。此类行为不仅妨碍调控政策的落实，扰乱房屋权属登记管理秩序，对实际买受人来讲也有重大的风险和隐患。一旦名义买受人对房产进行擅自处分，在相对方系善意取得的情况下，实际买受人将无法追回房屋而“鸡飞蛋打”。针对实际买受人系为规避限购政策而进行借名，本身不具备购房资格的情况，法院对其以系实际买受人为由请求确认其为房屋产权人的，不予支持。实际买受人可在其符合购房条件时请求确权。

五、购房未果因限购居间费用打折扣

2011年2月23日，张某通过某房产中介公司与赵某签订房屋买卖合同，约定张某购买赵某所有的杭州市江干区某房屋。合同订立后，张某向中介公司支付了居间费用20000元。2011年2月28日杭州市出台限购政策，张某因不具备购房资格，遂与赵某协商解除了房屋买卖合同。合同解除后，张某要求中介公司退还居间费，中介公司则认为买卖合同的解除与其无关，其已促成合同成立，有权收取居间费。张某索要未果，故诉至法院，请求判令中介公司返还居间费用20000元。

鉴于本案房屋买卖合同解除是因国家限购政策而起，双方当事人均无过错，经法院主持调解，双方达成协议，由中介公司返还张某居间费用12000元。

【评析】房屋买卖合同因受调控政策影响而解除，房地产经纪机构请求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的，应酌情予以支持。房屋买卖合同当事人因调控政策未能实际完成房产交易，请求房地产经纪机构返还报酬的，应根据房产交易未能完成的原因以及各方当事人有无过错及过错程度，对其请求的合理部分予以支持。

六、房屋契税突调高税费分担纠纷消

2010年4月初，沈某经某中介公司居间介绍与章某签订了购房协议，约定沈某购买章某所有的杭州市某住宅房屋，房屋面积70余平方米，价款185万元。合同订立后，因章某因公出差在外，因未能还清银行贷款、撤销房屋的抵押登记的原因，没有及时办理过户手续。2010年4月26日，杭州市财税局下发通知调整契税标准，建筑面积小于90平方米的非首次购房(即二套房)，契税优惠政策全面停止，税率由此前的1%恢复至总房价的1.5%，于是案涉房屋的契税增加9250元。沈某认为，协议订立后其已按约支付了部分购房款，章某没有及时办理相关手续导致房屋未能在契税优惠期内过户，增加的税费不应由其负担。章某则认为，其办理相关手续的时间虽未在契税优惠期内，但并未超出双方合同约定期限，契税应由买家交纳。双方协商不成，沈某诉至法院请求章某支付9250元。

经调解双方达成和解，9250元由双方各半负担。

【评析】房屋交易税费是房屋交易总价款的组成部分，交易时需要考虑税收政策在交易期间可能的调整。虽然根据法律规定营业税及附加、个人所得税应由卖房人负责交纳，但目前二手房市场交易普遍实行卖家净到手价格，交易税费实际由买家负担。为减少争议，交易双方在签订合同时应明确约定各项税费的实际交纳者、税率和纳税金额，并对税费调整时的后续处理进行约定。

七、出让土地难交付转让股权促和解

2010年12月21日，某市国土局发布公告挂牌出让某住宅用地。2011年1月19日，某项目公司以3亿元竞得该地块并于当日与国土局签订成交确认书。至2011年3月24日，项目公司付清全部土地出让金，要求国土局在其全额支付土地出让金后10个工作日内履行交地义务。2011年3月31日，双方到土地现场进行了踏勘，发现现场与规划图不符，红线范围不明，且地块上尚有建筑物、构筑物和各种农作物等。后双方就土地交付等事宜多次函件往来。2012年5月31日，项目公司向国土局发送解除成交确认书通知。2012年7月23日，项目公司以国土局未完成拆除平整等前期工作违约为由，起诉请求国土局解除成交确认书，返还土地出让金，双倍返还定金，赔偿损失等。同年8月23日，国土局起诉请求确认项目公司解除成交确认书的行为无效，判令项目公司与其签订土地使用权出让合同等。

经法院积极主持调解，引入第三方投资者受让项目公司50%股权，项目公司与国土局签订国有建设用地使用权出让合同继续宗地开发，实现了多方共赢。

【评析】国土局是政府土地行政主管部门，行使行政管理职能。但在国有土地使用权出让法律关系中，其与受让人同属平等的民事主体。国土部门应严格履行合同义务，落实“净地”出让要求，完成拆除平整等前期工作。当土地不能按期如约交付时，将加重受让人的资金负担，拉长土地开发周期，使受让人额外承担宏观政策调整和房价波动的不确定性带来的风险。尤其在宏观经济形势不利于房地产开发建设时，更容易因土地交付不符约定而引发合同解除、违约赔偿等纠纷。

八、合作协议不履行返还投入加赔偿

2006年10月19日，甲公司与乙公司签订联合开发杭州某房产项目经营协议，约定双方组建联合项目部，由乙公司提供已办理好土地使用权证的180亩土地供联合项目部开发，每亩作价80万元;甲公司负责项目开发所需的建设资金;售房款必须100%打入联合项目部账户;房屋销售收入优先抵做项目开发建设资金;项目部房产销售后的可分配利润，甲公司得60%，乙公司得40%。2009年4月27日，甲公司以乙公司擅自定价、私收房款为由诉至法院，请求解除合同，返还投资款，赔偿预期利润损失等。

法院认为，在合作协议履行过程中，乙公司未依约履行协议，致使甲公司无法参与项目的销售以及资金的管理控制，合同目的落空，甲公司有权解除合同及要求乙公司承担违约责任。遂判决合同解除，乙公司支付甲公司预期利润损失1.3亿元，返还投资款4000万元。

【评析】房地产合作开发通常投入资金大、开发周期长、涉及事项多。在合作期间，在签订协议时经双方平等议定的成本投入或利润分成条款，其后因土地、房产的市场价格波动，可能会出现利益失衡而不合理的情形。但合作开发各方并不能以此拒绝履行，仍应秉承“合同必须严守”原则，诚信履行合同义务，促成合作开发目的的实现。

九、农房买卖需谨慎合同无效各担责

2004年，城镇居民于某与村民史某夫妇签订协议，约定史某夫妇将其所有的金华某农村宅基地上房屋卖与于某，房屋价款20万元。合同订立后，于某依约支付了房款，史某夫妇交付了房屋。2007年6月，史某夫妇以城镇居民不得在农村购买房屋，房屋买卖合同违反了国家禁止性规定为由向法院起诉，请求确认合同无效，于某腾退房屋等。于某则反诉请求判令史某夫妇返还房款，并赔偿因房屋买卖无效造成的损失75万元。

法院认为，根据国家政策，城镇居民不得到农村购买宅基地上房屋，本案买卖合同应认定无效。合同无效后，双方应相互返还房屋和购房款。对于因合同无效造成的损失，双方主观上均有过错，而史某夫妇在出售房屋数年后主张无效，有违诚信，应承担主要责任，判决史某夫妇赔偿于某50万元。

【评析】随着城市房地产价格的上涨，农村宅基地房屋因其价格低廉，吸引了不少城镇居民的目光，也引发了许多农房买卖的纠纷。在实际交易中，城镇居民无法取得相关权属证书，其居住使用的权益缺乏法律保障，随时可能因出卖人反悔等原因被诉至法院导致买卖合同被认定无效，购房者的权益难以得到有效维护。

十、分割办证有障碍房屋政策须了解

2003年1月15日，甲公司与某市国土局签订土地使用权出让合同，以协议出让方式取得该市某宗地，用途为综合(办公)用地、商业用地，宗地使用权5年内不得转让。2004年12月2日，甲公司与黎某签订房屋转让合同，约定向黎某转让宗地上所建大厦的房屋一套，转让价款143万元;合同的生效以合同项下房屋及土地使用权具备转让条件为前提;房屋具备转让条件后，黎某决定受让承租房屋的，甲公司承诺在2008年12月31日前办妥房屋所有权和土地使用权等转让手续，将权证变更至黎某名下;如因法律修改、政策变化、政府规定等无法按时办理手续的，甲公司不负违约责任等。同日，双方签订租赁合同，约定黎某自2005年6月30日起承租该房屋20年;若租赁期内黎某受让该承租房屋的，自所有权转移至黎某之日，租赁合同终止;如黎某未受让的，本合同续订20年;续订期满，黎某仍未受让的，再续订至2053年3月15日;三阶段租金合计143万元。合同签订后，黎某支付了143万元，甲公司亦交付了上述房屋。2008年12月12日，甲公司致函黎某表示在分户产权证办理过程中，政府主管部门告知大厦不能分套转让，房屋转让合同无法生效及履行。后双方针对买卖合同是否生效、能否解除以及租赁合同的履行进行了数次诉讼。

经法院多次主持调解，各方就数个纠纷达成一揽子调解协议，协商解除因政策调整原因已无法履行的房屋转让合同，各方均无法律责任;房屋租赁合同期限经协商确定为第一期的20年，租赁合同中涉及的房屋转让条款全部终止;甲公司返还黎某支付的第二、三期预约续租款项85.8万元，并赔偿占用期间的利息损失33万元。

【评析】随着城市化的扩容以及房地产市场的升温，越来越多的消费者、投资人将目光转向具有价格、地段等综合优势的国有非住宅用地上的建设项目。此类建设项目用地性质往往是国有科研用地、工业用地或者办公(综合)用地，不属于经营性房地产开发项目，采用协议出让等方式，土地出让金较低，项目建成后不得分割销售，且政府政策通常规定此类项目只能按幢或按整层办理单一房屋所有权证，而不能按照套或间等最小单位分户办理。买受人购买此类房屋，产权过户存在履行障碍，法律关系处于不稳定状态，房产的保值增值亦会受到影响。购房者应仔细权衡利弊，尽量避免此类房屋交易，切莫因小失大。

二、浙江省高级人民法院《关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见（试行）》浙法民一（2009）3号

省高级人民法院《关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见(试行)》浙法民一(2009)3号为正确审理涉及房地产登记的民事案件，根据《中华人民共和国》、《中华人民共和国城市》、《中华人民共和国》等有关法律、司法解释的规定，结合我省民事审判工作实际情况，制定本意见。第一条涉及房地产登记的民事案件包括：(一)与房地产所有权登记、使用权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、异议登记、更正登记有关的权属纠纷民事案件;(二)以房地产登记为证据的其他非权属纠纷民事案件;(三)与异议登记不当、错误登记有关的民事赔偿纠纷案件。第二条在权属纠纷民事案件中，当事人主张房地产登记簿和权属证书上记载的物权状况与真实的权利状况不一致的，可以告知当事人先行向登记机构申请更正登记、异议登记或提起行政诉讼，对错误登记予以更正;在错误登记更正期间，可裁定中止民事诉讼。当事人坚持进行民事诉讼而不同意先行更正错误登记的，人民法院应当审查当事人提供的证据是否足以推翻房地产登记簿和权属证书记载的内容;可以通过对当事人主张的基础性民事法律关系，如共有、析产、继承、合伙等民事法律关系的审查，确定物权归属和内容。第三条房屋买卖、土地使用权出让和转让等房地产转让合同合法有效，受让人请求转让人履行合同，并协助办理房地产登记过户手续的，应予支持。第四条在非权属纠纷民事案件中，如一方当事人对另一方当事人作为权属证据提供的房地产登记簿和权属证书提出异议的，人民法院仅对房地产登记簿和权属证书形式上的真实性进行审查;经查证属实的，即可作为定案的依据。第五条利害关系人申请异议登记，房地产登记机构予以登记的，申请人应在异议登记之日起十五日内，以不动产登记簿记载的权利人为被告提起民事诉讼。人民法院收到异议登记申请人起诉状的，应当向其出具收到起诉状的证明，由申请人在异议登记之日起十五日内递交给房地产登记机构。第六条因异议登记不当，造成权利人损害，权利人请求申请人承担民事赔偿责任的，应予支持。第七条预告登记具有权利保全效力。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记不改变双方当事人之间的法律关系。双方当事人基于债权债务关系享有的抗辩权，不受预告登记的影响。第八条商品房开发企业就同一商品房订立数个预售合同，在预售合同有效的情况下，买受人均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：(一)已经办理过商品房预售合同登记备案的买受人，请求履行合同的，应予支持;(二)均已或均未办理商品房预售合同登记备案，已先行合法占有房屋的买受人，请求履行合同的，应予支持;(三)均已或均未办理商品房预售合同登记备案，亦未合法占有房屋，先行支付购房款的买受人，请求履行合同的，应予支持;(四)均已或均未办理商品房预售合同登记备案，合同均未履行，合同登记备案在先或成立在先的买受人，请求履行合同的，应予支持。未能取得房屋的买受人请求解除合同的，按照《中华人民共和国》、最高人民法院《关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定处理。第九条因申请人提供虚假材料申请登记，导致登记错误，并给他人造成损害，权利人要求申请人承担民事赔偿责任的，应予支持。第十条房地产登记簿和权属证书记载的登记权利人未经其他实际共有人同意，擅自处分共有的房地产，买受人符合善意取得条件而取得物权，因此造成实际共有人损失的，应由登记权利人承担赔偿责任。第十一条城市房屋经多次转手买卖，均未办理过户登记手续，最后一手买受人起诉前手出卖人，要求协助办理过户登记手续的，应当将登记权利人列为第三人参加诉讼，并可判决其协助办理过户登记手续。对于参与中间流转的其他出卖人，可视案情需要追加为第三人。第十二条涉及房地产登记的民事案件，如存在民事、行政争议交叉的情形，应当遵循民事诉讼法第一百三十六条第(五)项规定的“依据优先审理”原则，确定案件审理的先后顺序。如民事争议的解决必须依赖于行政争议的解决，应当向当事人释明先行解决行政争议，并可裁定中止民事诉讼。第十三条本意见自下发之日起施行。、司法解释等有新规定的，按新规定执行。附《中华人民共和国物权法》相关条文第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第二十一条当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。浙江省高级人民法院关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的指导意见浙高法〔2009〕297号为公正、规范审理民间借贷纠纷案件，统一裁判尺度，平等保护债权人、债务人的合法权益，依法维护市场经济秩序，根据有关法律法规和司法解释的规定，结合我省实际，特制定本指导意见。一、受理与管辖第一条自然人之间、自然人与非金融机构的法人或者其他组织之间的下列纠纷，应当作为民间借贷纠纷案件受理：(一)货币借贷纠纷;(二)国库券等无记名的有价证券借贷纠纷。第二条当事人之间对因买卖、承揽、股权转让等其他法律关系产生的债务，经结算后，债务人以书面借据形式对债务予以确认，债权人据此提起诉讼，而债务人或担保人对基础法律关系的效力和履行事实提出抗辩并有证据证明纠纷确因其他法律关系引起的，原则上按照基础法律关系审理，但借据仍可以作为基础合同履行的重要证据。第三条民间借贷纠纷案件适用合同纠纷案件管辖的一般原则，由被告住所地或者合同履行地法院管辖。根据最高人民法院《关于如何确定履行地问题的批复》(法复[1993]10号)，出借人住所地为合同义务履行地，但当事人对合同履行地另有约定的除外。借贷双方在不违反民事诉讼法有关级别管辖和专属管辖规定的情况下对诉讼管辖作出约定的，从其约定。被告下落不明的，由被告原住所地或者其财产所在地法院管辖。有关企业涉及多起民间借贷纠纷案件，符合本院《关于资金链断裂引发企业债务重大案件的集中管辖问题的通知》(浙高法[2008]289号)规定，相关人民法院可以根据该通知申请集中管辖。二、诉讼主体第四条持有借据等债权凭证的当事人推定为债权人，具有原告主体资格。被告对原告主体资格提出异议，并提供证据足以证明债权凭证的持有人并非债权人或者债权受让人的，可以裁定驳回起诉。第五条借据上署名的借款人推定为债务人，具有被告主体资格。原告在起诉时应有明确的被告，被告不明确的，不予受理，已经受理的，应当裁定驳回起诉。在案件审理过程中，发现有行为人虚构借款人或者以已注销的法人或者其他组织的名义借贷等被告不适格情形的，法院应告知原告变更被告，原告拒不变更或者无法变更的，可以裁定驳回起诉。如查明被告属被借名、冒名且无过错的，应当判决驳回诉讼请求。第六条出借人两人以上的共同债权，仅一个或者部分出借人对借款人提起诉讼的，法院应当追加其他出借人为共同原告，但明确表示放弃向借款人主张权利的其他出借人除外。放弃债权的其他出借人对借款人另行提起诉讼的，不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉。第七条在连带责任保证中，出借人仅起诉借款人或者仅起诉保证人的，法院不主动追加保证人或者借款人为共同被告。被诉保证人主张借款人参加诉讼的，经法院释明后，出借人仍不申请追加借款人为共同被告的，法院可仅就保证之诉进行审理。第八条以夫妻一方名义向他人借贷，诉讼时夫妻关系仍然存续，债权人未将配偶列为共同被告的，法院不宜主动通知借款人的配偶参加诉讼，但配偶申请参加诉讼或者案件涉嫌虚假诉讼的除外。借贷行为发生于夫妻关系存续期间，诉讼时出借人或者借款人一方已经的，原告或者被告可以申请追加其原配偶为共同被告。三、成立、生效、效力第九条借贷双方通过签订借款合同、出具借条、、发送手机短信、电子邮件等以书面、口头或者其他方式达成借贷合意的，借贷合同成立。第十条依法成立的民间借贷合同，自款项实际交付借款人或者借款人指定、认可的接收人时生效。第十一条民间借贷的合同效力按照合同法第五十二条以及最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》(法释[2009]5号)第十四条的规定认定。自然人与非金融企业之间的借贷中，企业将借贷资金用于合法生产经营活动，不构成集资诈骗、非法吸收公众存款等金融犯罪活动的，不宜认定借贷合同无效。第十二条民间借贷被认定无效后，借款人应当返还出借人借款本金。无过错的出借人要求借款人赔偿资金占用期间的损失的，法院可参照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率予以支持。第十三条保证合同是借贷合同的从合同。主合同借款人涉嫌犯罪并不必然导致保证合同无效，保证人以主合同借款人涉嫌犯罪为由主张不承担保证责任的，法院在依法认定主合同效力的前提下，确认保证人的责任。保证合同无效时，法院应当根据出借人、借款人和保证人的过错，由其各自承担返还价款、赔偿损失等相应民事责任。借贷合同有效而保证合同无效，或者因借贷合同无效导致保证合同无效时，法院应当分别根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国若干问题的解释》(法释[2000]44号)第七条、第八条确定当事人民事责任的承担。四、借贷事实的审查第十四条借据是证明双方存在借贷合意和借贷关系实际发生的直接证据，具有较强的证明力，法院应当审慎审查借据的真实性。除非有确凿的相反证据足以推翻借据所记载的内容，一般不轻易否定借据的证明力。债务人对借据内容的笔迹或者签章的真实性提出异议的，双方当事人可以提供补充证据或者反驳证据。法院应当根据双方提供的有效证据，结合案件的其他证据及相关情况，对借据的真实性进行综合审查判断。对需要通过确认借据是否真实的，双方均可以申请司法鉴定。双方均不申请的，法院可以根据具体案情作出处理：(一)债权人仅凭借据起诉，没有其他证据佐证或者借据的真实性存在合理怀疑的，由债权人申请鉴定，债务人应提供笔迹比对样本。(二)债权人提供的借据以及其他证据材料具备一定的可信性，债务人对借据的真实性提出异议，但未提供反驳证据的，由债务人申请鉴定。经依法释明，债权人或债务人不申请鉴定或者不提供笔迹比对样本导致案件事实无法查清的，法院应依法裁判。司法鉴定的申请应向符合全国人大常委会《关于司法鉴定管理问题的决定》和《浙江省司法鉴定管理条例》所规定的具有鉴定资质的司法鉴定机构和司法鉴定人提起。鉴定费用由申请人预交，最终负担按照国务院《诉讼费用交纳办法》(国务院令第481号)第二十九条的规定确定。第十五条债权人仅提供款项交付凭证，未提供借贷合意凭证，债务人提出双方不存在借贷关系或者其他关系抗辩的，债权人应当就双方存在借贷合意提供进一步证据。对能够查明双方存在借贷关系的，按照民间借贷纠纷审理;查明债务属其他法律关系引起的，法院应向当事人释明，由债权人变更诉讼请求和理由后，按其他法律关系审理，债权人坚持不予变更的，判决驳回诉讼请求。判决驳回诉讼请求后，债权人可按其他法律关系另行起诉。第十六条债权人应当对借贷金额、期限、利率以及款项的交付等借贷合意、借贷事实的发生承担证明责任。债务人提出抗辩的，应当提供反驳证据证明。债务人主张借款本金、利息等债务已经归还或者部分归还的，应当承担证明责任，不能提供证据或者举证不足，对其主张不予支持。第十七条对于现金交付的借贷，债权人仅凭借据起诉而未提供付款凭证，债务人对款项交付提出合理异议的，法院可以要求出借人本人、法人或者其他组织的有关经办人员到庭，陈述款项现金交付的原因、时间、地点、款项来源、用途等具体事实和经过，并接受对方当事人和法庭的询问。无正当理由拒不到庭的，应承担相应后果。法院应当根据现金交付的金额大小、出借人的支付能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯以及借贷双方的亲疏关系等诸因素，结合当事人本人的陈述和庭审言辞辩论情况以及提供的其他间接证据，依据民事诉讼高度盖然性的证明标准，运用逻辑推理、日常生活常理等，综合审查判断借贷事实是否真实发生。必要时，法院可以依职权进行调查取证。对金额较小的现金交付，出借人作出合理解释的，一般视为债权人已经完成行为意义上的证明责任，可以认定借贷事实存在。对于金额大小的界定，鉴于本省各地经济发展状况、出借人个体经济能力存在差异，可由法官根据个案具体情况裁量。第十八条法院为查明案件事实，可以视案情需要，依据职权进行调查或者要求借款人就部分事实进行举证。案件事实真伪不明的，债权人应当就借贷双方存在借贷合意、款项交付等法律要件事实等承担结果意义上的证明责任。债务人就其抗辩主张的债权受妨害或者受制约、债权已经消灭或者部分消灭的事实承担结果意义上的证明责任。第十九条婚姻关系存续期间，夫妻一方以个人名义因日常生活需要所负的债务，应认定为夫妻共同债务。日常生活需要是指夫妻双方及其共同生活的未成年子女在日常生活中的必要事项，包括日用品购买、医疗服务、子女教育、日常文化消费等。夫妻一方超出日常生活需要范围负债的，应认定为个人债务，但下列情形除外：(一)出借人能够证明负债所得的财产用于家庭共同生活、经营所需的;(二)夫妻另一方事后对债务予以追认的。不属于家庭日常生活需要负债的，出借人可以援引合同法第四十九条关于表见代理的规定，要求夫妻共同承担债务清偿责任。援引表见代理规则要求夫妻共同承担债务清偿责任的出借人，应对表见代理的构成要件承担证明责任。表见代理的证明责任，适用最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发[2009]40号)第13条的规定。第二十条民间借贷可以有偿，也可以无偿。借贷双方对支付利息没有约定或者约定不明的，根据合同法第二百一十一条的规定，视为不支付利息，但借款人自愿给付利息的除外。借贷双方对借款期限内的利率有约定的，从其约定。约定的利率超过借贷行为发生时中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率四倍的(以下简称四倍利率)，超过部分的利息，法院一般不予保护。但借款人自愿给付出借人四倍利率以上利息，且不损害国家、社会共同利益或者他人合法权益的，法院可不予干预。第二十一条借据载明的借款金额，一般认定为本金。利息已经预先在本金中扣除的，本金应当按照实际出借的金额认定。有证据证明债权人出示的借据系双方对前期借款本金和利息进行滚动结算后重新出具，计算复利的，折算后的实际利率没有超出四倍利率的，借据确认的欠款金额可以认定为本金;折算后的实际利率超出四倍利率，超出部分的利息应当从本金中扣减。第二十二条借贷双方对逾期利率有约定，从其约定。超出四倍利率的，超出部分的利息，法院一般不予保护。逾期利率没有约定或者约定不明的，法院可以区分不同情况处理：(一)仅约定借期内的利率，没有约定逾期利率的，出借人参照约定的利率或者根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)第三条关于罚息利率的规定，以约定利率再上浮30%-50%的利率，向借款人主张逾期还款利息的，可以予以支持，但均以不超出四倍利率为限;(二)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率的，出借人参照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，向借款人主张自借款逾期之日起或者自权利主张之日起的利息损失的，应当予以支持。第二十三条借贷双方对逾期还款的责任既约定了逾期利率，又约定了的，出借人可以选择主张逾期利息或者违约金，但均以不超过四倍利率为限。出借人同时主张逾期利息和违约金，折算后的实际利率没有超出四倍利率的，法院可以予以支持。第二十四条借贷双方约定的违约金超出四倍利率的，法院应当对超出部分予以减少，但债务人明确表示自愿给付的除外。前款规定，对缺席审理的债务人同样适用。第二十五条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔借贷债务的，应当优先抵充已到期的债务;几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务;担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务;负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充;到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。债务人除借款本金之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，法院应当按照下列顺序抵充：(一)实现债权的有关费用;(二)利息或者违约金;(三)借款本金。债权人主动放弃前述偿债顺序利益的，法院应当予以尊重。第二十六条债务履行完毕后，借款人以利息或者违约金超过司法保护幅度为由，起诉请求出借人返还其已支付的利息或者违约金的，一般不予支持。第二十七条因借贷外币、台币、港币、澳元等发生纠纷，出借人要求以同类货币偿还的，可以予以准许。因汇率变动给出借人造成损失，出借人主张逾期还款的汇率差价损失的，应当予以支持。借款人确无同类货币的，有约定借款期限的，可参照借款期限届满之日国家外汇管理局对外公布的基准汇率折合人民币偿还;没有约定借款期限的，可参照出借人主张借款偿还之日国家外汇管理局对外公布的基准汇率折合人民币偿还。五、涉嫌虚假诉讼的审理第二十八条审理民间借贷纠纷案件，应根据浙江省高级人民法院《关于在民事审判中防范和查处虚假诉讼案件的若干意见》(浙高法[2008]362号)的规定，谨慎审查民间借贷纠纷案件，防范和查处虚假诉讼，维护司法权威，促进诚信诉讼。第二十九条法院在审理中发现有下列情形之一的，应当严格审查借贷发生的原因、时间、地点、款项来源、交付方式、款项去向以及借贷双方的经济状况等事实：(一)原告是其他多起或者重大债权债务关系中的债务人;(二)原告起诉的借贷事实或者理由不符合常理，没有借据或者借据存在伪造可能;(三)被告在一定期间反复涉及民间借贷纠纷诉讼;(四)当事人双方存在近亲属等特殊密切关系;(五)当事人一方或者双方未到庭参加诉讼，委托代理人对借贷事实经过陈述不清或者矛盾;(六)当事人双方对借贷事实没有争议或者不存在实质性的诉辩对抗;(七)其他债权人或者借款人的配偶等案外人提出异议;(八)债权人轻易放弃权利，与债务人达成调解协议;(九)其他异常情形。第三十条对涉嫌虚假诉讼的案件，法院可以采取下列措施予以防范：(一)传唤出借人、借款人本人或者相关经办人员到庭陈述，并告知无正当理由拒不到庭的不利法律后果;(二)要求当事人进一步提交其他相关证据，包括申请证人出庭作证;(三)告知相关利害关系人，并依据利害关系人的申请或者依职权通知其参加诉讼。其他债权人参加诉讼的，列为第三人;配偶参加诉讼的，列为共同原告或者共同被告;(四)依职权进行调查取证;(五)依法可以采取的其他措施。第三十一条涉嫌虚假诉讼的案件，法院一般宜适用普通程序审理。对当事人一方或者双方涉及多起民间借贷的关联案件可以交由同一合议庭审理。对关联案件合并审理的，在审理过程中应当对不同的债权人采取和证人一样的隔离原则，由不同的债权人分别单独到庭陈述相关事实，并接受法庭询问。第三十二条经审查确认属于虚假诉讼的民间借贷纠纷案件，尚未作出裁判的，依法裁定驳回起诉;已经作出生效裁判文书的，法院应当依照审判监督程序，撤销生效民事判决书或者民事调解书，并裁定驳回起诉。对有虚假诉讼嫌疑的案件，当事人申请撤诉的，法院可以予以准许;经审查确认属于虚假诉讼的案件，当事人申请撤诉的，法院不予准许。六、其他第三十三条民间借贷纠纷案件的审理应贯彻“调解优先、调判结合”原则，按照浙江省高级人民法院、浙江省司法厅《关于进一步加强诉调衔接机制建设的若干规定(试行)》(浙高法发[2009]8号)的要求，引导当事人申请人民调解组织调解，或者委托、邀请人民调解组织等组织和人员进行调解。第三十四条对集中管辖、破产重组等涉及当地社会稳定和金融安全的系列民间借贷纠纷案件，在利率保护幅度上应注意裁判尺度的统一，必要时可听取当地政府和金融监管部门的意见。第三十五条当事人主张的下列借贷，不予保护，依法判决驳回诉讼请求：(一)因、不正当两性关系等行为产生“青春损失费”、“分手费”等有损社会公序良俗的情感债务转化的借贷。(二)具有抚养、赡养义务关系的父母子女等直系亲属之间发生的有违家庭伦理道德和社会公序良俗的借贷。第三十六条法院应当严格审查民间借贷的被告是否确属下落不明，并分别采取以下措施，避免诉讼的迟延：(一)可以向被告亲属等有密切关系的人阐明利害关系或者要求原告提供被告的其他联系方式或线索，尽可能通知被告应诉;(二)向下落不明的被告送达诉讼文书的，按照本院《关于民商事案件诉讼文书送达问题的若干规定(试行)》(浙高法[2009]129号)的规定处理。涉及以公告方式送达起诉状副本、举证通知书、开庭传票等诉讼文书的，举证通知书中应当载明依法指定的举证期限;(三)经合法传唤后，被告仍不到庭应诉的，法院依法缺席审理，依照法定审理程序全面、客观地审核证据，并依法作出裁判。缺席被告未提出抗辩和提供证据的，不影响法院对到庭当事人提交的证据依法进行审查以及必要时的依法调查。第三十七条法院在审理中，发现借贷行为涉嫌非法集资、非法吸收公众存款、贩毒、洗钱等犯罪，或者当事人一方主张涉嫌犯罪，要求移送的，依照最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》(法释[1998]7号)第十条、第十一条、第十二条的规定，根据具体情况分别处理：(一)案件存在明显的犯罪嫌疑，可以全案移送的，裁定驳回起诉，退还案件受理费，将有关材料移送公安机关或者检察机关;(二)当事人一方主张涉嫌犯罪，但没有提供证据证明或者其他当事人虽有犯罪嫌疑但与民间借贷纠纷案件没有必然关联或者不属同一法律关系，案件继续审理，但有关犯罪嫌疑的线索、材料可以移送公安机关或者检察机关查处;(三)案件的审理，必须以刑事案件的侦查、审理结果为前提的，裁定中止诉讼。中止诉讼后，没有特殊情况，在十二个月内，刑事案件仍不能侦查终结的，可以根据具体情况恢复民间借贷纠纷案件的审理。裁定驳回起诉后，公安机关或者检察机关接到法院移送的涉案材料或者相关当事人的报案后不予立案侦查，或者立案侦查后又撤销案件，以及刑事案件起诉后法院审理认为不构成犯罪而宣告无罪的，出借人再行提起民事诉讼的，法院应当受理，并根据审理认定的案件事实，依法作出民事裁判。法院应当慎用裁定驳回起诉和中止诉讼。第三十八条民间借贷纠纷案件的审理，应适用合同法、物权法、担保法和等法律规定。法律、法规没有规定或规定不明确的，适用最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》(法民 [1991]21号)等司法解释的规定。七、附则第三十九条本指导意见自下发之日起施行，如具体内容与新颁布实施的法律、行政法规和司法解释不一致的，以新颁布的法律、行政法规和司法解释为准。

三、最高院民一庭房产纠纷指导案例选

案例问题1：房地产开发企业进入破产程序的，买受人已支付全部购房款但未完成所有权转移登记的，房屋是否属于债务人财产及其权利实现顺位

指导意见：最高法院民一庭倾向性意见认为，房地产开发企业进入破产程序的，买受人已支付全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋应认定为债务人财产。支付了全部房款的消费者买受人就所购房屋对房地产开发企业享有的债权具有特定性和优先性，房地产开发企业应当在破产程序中有限履行商品房屋买卖合同约定的交付已建成房屋并协助办理所有权转移登记的义务，该行为不构成破产法第十六条所称的无效的个别清偿行为。

案例问题2：被拆迁人对拆迁安置房屋的优先取得权能否阻止其后设定抵押权的强制执行

指导意见：最高法院民一庭倾向性意见认为，被拆迁人与拆迁人按照产权调换方式签订的拆迁补偿安置协议，明确了拆迁安置房屋的位置和用途，此后该拆迁安置房产设定抵押权，被拆迁人请求排除抵押权人申请的强制执行，应予支持。

案例问题3：使用已故配偶工龄购买“房改房”纠纷的处理规则

指导意见：最高法院民一庭倾向性意见认为，“房改房”不同于普通商品房，其房屋价格不是单纯的市场价格。夫妻一方使用已故配偶工龄优惠购买的“房改房”，考虑到承租权转化为所有权之间的承继性，应将此类“房改房”认定为夫妻共同财产。

附典型案例：建设工程施工合同解除后，质量保证金条款能否适用

中华人民共和国最高人民法院

民事判决书(2017)最高法民终252号

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本院认为，根据双方当事人的诉辩情况，本案二审期间的争议焦点问题为：一、案涉工程价款数额如何认定（原审判决认定的工程款数额是否遗漏了8577568元）；二、国泰纸业公司应向新兴公司支付的损失费用数额如何认定（原审判决认定的损失数额是否遗漏了周转材料闲置费用损失1705091元）；三、在认定国泰纸业公司应向新兴公司支付的工程欠款数额时，应否扣除质保金。

关于焦点一，案涉工程价款数额如何认定的问题。根据国泰纸业公司盖章的《产值审核说明》以及双方当事人盖章的《工程已完产值审核汇总表》记载，经双方共同核对，对新兴公司承建的案涉工程已完产值审核为278486147元，这是双方的共同意思表示，根据民事活动中应遵循的诚实信用原则，双方均应受到各自做出的意思表示的约束，故截至2016年2月2日（《产值审核说明》和《工程已完产值审核汇总表》形成的时间），案涉工程的已完产值应确定为278486147元。根据《工程已完产值审核汇总表》列明，278486147元包括土建工程、专业安装工程、赶工费及钢筋场内运输、现场剩余材料及已加工成型材料费、垫资利息和工程停工费这几项，其中，土建工程、专业安装工程、赶工费及钢筋场内运输、现场剩余材料及已加工成型材料费可归入工程价款，垫资利息和工程停工费可归入损失费用。根据《工程已完产值审核汇总表》记载，土建工程、专业安装工程、赶工费及钢筋场内运输、现场剩余材料及已加工成型材料费的数额分别为243654519元、8577568元、7145159元、4723942元，四项相加，共计264101188元。故工程价款应认定为264101188元。原审判决对此计算错误，本院予以纠正。工程价款264101188元减去已付款38000000元后，为尚欠工程价款，故尚欠工程价款为226101188元，新兴公司在此欠款数额范围内对案涉工程的折价或者拍卖价款享有优先受偿权。国泰纸业公司虽然在答辩意见中认为其不应支付新兴公司工程款，但未对原审判决提起上诉，故本院在二审程序中对其相关意见不予审查。

关于焦点二，国泰纸业公司应向新兴公司支付的损失费用数额如何认定的问题。根据《工程已完产值审核汇总表》记载，垫资利息和工程停工费分别为8543389元、5841570.5元。另外，2016年5月27日的会议纪要记载国泰纸业公司愿意支付给新兴公司的周转材料闲置费为1705091元，因该会议纪要上有国泰纸业公司的副总经理和负责项目的工程师签字，其行为属于职务行为，故该会议纪要对于国泰纸业公司具有约束力，该1705091元周转材料闲置费应算入国泰纸业公司应向新兴公司支付的损失费用。除此之外，原审判决对新兴公司诉请的995119元停工期间管理费、220575元机械设备闲置费、103725元工程材料调拨款和50000元装修工程保证金均予以了认定和支持，新兴公司对此未提出异议，国泰纸业公司亦未对此提起上诉，故应予以认定。综上，国泰纸业公司应向新兴公司支付的损失费用数额为：8543389元+5841570.5元+1705091元+995119元+220575元+103725元+50000元=17459469.5元。原审判决对此计算错误，本院予以纠正。

关于焦点三，在认定国泰纸业公司应向新兴公司支付的工程欠款数额时，应否扣除质保金的问题。根据双方于2013年12月10日签订的《建设工程施工合同》专用条款第68条约定“质量保证金是用于承包人对工程质量的担保。承包人未按约定及有关法律法规的规定履行质量保修义务

四、最高院民一庭：关于房地产纠纷案件意见汇总（2018最新整理）

本意见汇总摘录自《民事审判指导与参考》(总第34辑-总第66辑)中署名为“最高人民法院民一庭”的有关房地产纠纷案件的意见，以方便广大同仁及房地产相关从业人员参考。

　　14、限制业主专有部分所有权的业主公约或章程的效力问题

　15、未经抵押权人同意是否影响转让不动产合同的效力

　借款合同到期借款人并未按约归还借款，双方当事人经对账协商，决定终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系，除存在法定无效情形的，应当按照当事人意思表示，确定双方法律关系转化为商品房买卖合同关系。对于双方约定转化为购房款的借款本金及利息的数额，应当根据双方之间原借款合同及借款、还款等证据予以审查认定，不宜仅按照双方合同约定直接确认转为购房款的欠款数额。

五、最高院民一庭：关于房地产纠纷案件意见汇总之二

最高院民一庭：关于房地产纠纷案件意见汇总之二

16、夫妻一方父母以子女名义购置房屋，应认定赠与的是房屋还是购房款

　　父母出全资以其已婚子女的名义购买并已向子女作出赠与之意思表示的房屋，应视为父母对子女的赠与。在房屋未交付使用且产权登记尚未完成前，作为赠与人的父母有权撤销该项赠与。在尚未付清该房屋的全部款项、房屋产权登记尚未完成，父母即表示撤销赠与的情况下，子女因离婚或离婚后分割夫妻共同财产问题进行的诉讼中，不宜认定父母赠与的只是已经实际支付的购房款，进而将上述购房款作为夫妻共同财产进行分割。

　　(执笔人：韩玫余国英沈妙)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第44辑)第185-189页

　　17、房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的效力及履行

　　房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人可以请求解除合同。买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。

　　(执笔人：左峰陈旻)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第45辑)第130-134页

　　18、土地行政主管部门与竞得人签署国有土地使用权竞得成交确认书的行为属于民事行为

　　土地行政主管部门与竞得人签署国有土地使用权竞得成交确认书的行为，是土地行政主管部门代表国有土地所有权人与国有土地使用权受让人，对双方民事权利义务的约定，其性质属于民事行为，由此引起纠纷诉至人民法院的，属于民事案件范畴。

　　(执笔人：沈丹丹)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第45辑)第148-152页

　　19、以合开发项目国有土地使用权抵押所得的贷款的归属

　　合作开发房地产过程中，对以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的用于项目开发的贷款，如果合作开发协议未对该贷款归属进行约定，则在分配合作开发项目权益时，该贷款既不能作为双方当事人的共同投资，也不能认定为合作开发房地产当事人的投资;基于该融资产生的负债亦非合作开发房地产的单方负债，应属于项目负债。

　　(执笔人：仲伟珩)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第52辑)第133-138页

　　20、如何理解农村土地承包经营纠纷调解仲裁法第二条规定的“订立”农村土地承包合同发生的纠纷

　　农村土地承包经营纠纷调解仲裁法第二条规定的“订立”土地承包合同发生的纠纷，是指合同订立过程中，围绕当事人缔约能力、合同形式、合同订立时间的确认、格式条款的理解与适用、缔约过失责任的认定与承担等发生的纠纷，不包括农村集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权与农村集体经济组织发生的纠纷。对农村集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权而提起的民事诉讼，人民法院应按照《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二款的规定，告知当事人向有关行政主管部门申请解决。

　　(执笔人：沈丹丹)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第52辑)第139-142页

　　21、案件判决生效后，划拨土地经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，当事人以此为由主张合同有效，申请再审的，人民法院不予支持

　　土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。而在案件判决生效后，划拨土地经有批准权的人民政府批准、办理土地使用权出让手续的，当事人以划拨土地已经由有批准权的人民政府批准、办理土地使用权出让手续为由，主张划拨土地使用权转让合同有效，申请再审的，人民法院不应支持。

　　(执笔人：仲伟珩)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第52辑)第148-155页

　　22、出让人按照联合竞买人的约定与其中一方签订土地使用权出让合同的，另一方联合竞买人不属于必须共同进行诉讼的当事人

　　当事人签订联合竞买协议约定双方出资竞买建设用地使用权，并由一方办理土地摘牌手续，领取土地成交确认书，签订土地使用权出让合同。出让人向该方当事人发出成交确认书并与其签订土地使用权出让合同后，签订合同的竞买人就出让土地的履行、解除等单独起诉出让人的，另一方联合竞买人不属于必须共同进行诉讼的当事人。

　　(执笔人：辛正郁沈丹丹)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第55辑)第97-100页

　　23、当事人就他人承包的土地主张权利，人民法院应当受理并作出裁判

　　未获得土地承包经营权的当事人，不向村民委员会要求承包土地，而以自己是该村某一土地承包经营户的家庭成员为由，针对他人已经承包经营的土地，主张成为该农户土地承包经营权共有人的，属于平等主体之间的民事权益之争，人民法院应当作为民事案件受理，并依据农村土地承包法第二十六条之规定，对其是否属于该户土地承包经营权的共有人作出裁判。

　　(执笔人：韩玫)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第56辑)第110-114页

　　24、农村土地承包经营权依法转让后土地被征收，征地补偿款是否归受让方所有

　　农村土地承包经营权依法转让后，原承包人即退出承包关系，受让方与发包方形成新的承包关系，土地承包经营权的权利主体发生变更，受让方成为新的土地承包经营权人。土地被征收后，受让方有权享有相应的土地补偿费。

　　(执笔人：王丹)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第56辑)第124-127页