牟平旧村拆迁改造补偿办法,各地在贯彻落实房地产交易与权属登记规范化管理方面的几点做法,(一)以制度建设促进管理规范化各地非常重视制度建设，泸州市出台了7项政府令，涵盖了房地产权属与市场管理的方方面面;南京市通过了《南京市城镇房屋权属登记条例
(一)以制度建设促进管理规范化
各地非常重视制度建设，泸州市出台了7项政府令，涵盖了房地产权属与市场管理的方方面面;南京市通过了《南京市城镇房屋权属登记条例》，对房屋权属登记册的公开查询作出了明确规定;长沙市公布了《长沙市房屋权属登记管理办法》，明确了当事人和登记机关各自的责任;杭州、南京、苏州等城市还专门发文，就房屋面积复测、公告等进行了规范。
(二)以信息化推动管理规范化
各地十分重视通过信息化建设来提高房地产交易登记管理水平。杭州、重庆、成都、长沙等城市利用信息系统软件，通过互联网实现商品房预售许可、预售合同登记备案等管理工作，有效减少了一房多售等问题。杭州市还将交易登记信息与市财政局、市房改办等相关部门信息对接，实现资源共享。
各城市正逐步对房屋权属档案进行数字化扫描，初步形成了房地产电子档案，一方面便于管理，另一方面也有利于对外提供查询服务。
多数城市能利用现代化的信息处理手段，对所积累的各类市场信息进行加工整理，定期向全社会发布房地产市场分析报告，引导市民理性消费。如《南京楼市》、《成都市房地产报告》、《重庆市房地产市场报告》、无锡市《锡房指数报告》及哈尔滨市《冰城楼市》等，都有一定影响力。
(三)树立以民为本理念，采取一系列便民措施
为进一步方便群众办事，部分城市在交易登记实行市一级管理的前提下，还根据需要设立若干派出机构。成都市设立高新区工作站，南京市筹建了4个交易登记分中心，满足了群众办事需要。杭州、南京、无锡、泸州等城市还将金融、中介、法律等服务机构引入办事大厅，为群众办事提供便利。
树立把方便留给群众，把困难留给自己等理念，统一窗口服务。无锡等地交易登记大厅，每个收件窗口都可以受理交易登记的任何一项业务，实现一个窗口办事，大大方便了办事群众，改善了政府办事机构的形象。
(四)建立科学的质量管理体系和严格的纠错机制
各地非常重视办件质量管理。重庆市房地产交易所专门成立质量检查部门，对每宗案例都要进行重新复核，并实行错案追究责任制。衡阳市每月有抽查、有分析、有通报、有处理，并以此作为加强管理、改进服务的突破点。杭州市实行每月登记发证抽查及内部处室之间对口检查制度。南京市实行三级检查、两级验收，对检查出的质量问题，严格按照规定整改、处罚，对质量差错情况及责任人定期通报。无锡市建立质量管理台帐，通过工效挂钩和行政过错责任追究制度，严格考核，奖惩分明。兰州市在综合分析交易登记风险隐患因素的基础上，从人工防范措施、微机防范措施及责任部门等方面作了明确规定。
(五)推行政务公开、加强行风建设
一是各城市均采用公示栏、宣传单、电子显示屏、触摸屏和网站等多种方式，公开办事程序、服务承诺内容、收件范围、办件时限和收费标准等。重庆、成都等城市在办事大厅公告房地产预售、抵押等信息。南京、无锡、杭州、哈尔滨等城市还提供通过网站、电话等方式查询办件结果服务。
二是通过建立投诉制度等方式，广泛接受群众监督。如长沙市房产局与电信部门合作，建立了96148查询、投诉热线。成都市设立了商品房投诉中心，累计处理各类商品房纠纷2000多件。杭州市推出贴近社区、服务社区活动，对全市8个城区、59个街道和444个社区的负责人，举办了房产知识培训班，定期向社区发放《房管月报》。成都市向办事群众发放回访卡，征询意见和建议，并建立了行风建设监督员制度。
三是通过创建文明示范窗口，提高服务水平。泸州市房产局开展文明用语，落实首问负责制活动，还通过设立共产党员示范岗，发挥党员模范带头作用，推进行业的文明创建活动。
为加强市区房地产开发管理，规范房地产开发行为，维护房地产市场秩序，保障城市规划和城市建设的顺利实施，促进市区房地产业的健康发展，根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》等法律法规，结合市区实际，特提出市区房地产开发实施规范化管理的意见如下：
一、指导思想和基本原则
指导思想：认真贯彻国家、省有关房地产开发管理的法律法规，以加速城市化进程为目标，以改善市民居住条件为目的，以社会需求为导向，坚持政府总揽，严格执行城市规划，强化项目管理，规范开发行为，完善配套设施，实现市区房地产开发管理的规范化、法制化，为推动经济和社会发展做出积极的贡献。
基本原则：一是做到社会效益、环境效益和经济效益相统一。市区房地产开发不仅要考虑开发企业所能取得的经济效益，更应重视开发建设带来的环境效益和社会效益，要通过规范化管理，使三者协调一致。二是有利于提高市民生活质量。通过规范市区房地产开发管理，切实提高房地产开发特别是住宅建设的质量和水平，改善市民居住条件。三是房地产开发项目必须通过招投标取得开发权。四是高质量建设、高标准配套。所有项目必须按照有关规定和合同要求，实施高质量开发建设和高标准配套建设。五是依法开发建设。开发项目的取得、建设、经营和管理，必须严格按照国家和省、市有关法律法规和规定执行。
二、规范化管理主要内容
1.严格开发项目管理。一是实行项目储备制度。市区城市规划区范围内的房地产开发项目，由市政府总揽，实行统一规划，统一出让，成片开发，配套建设。需开发建设的项目，由规划行政主管部门按照土地利用总体规划、城市总体规划和分区规划，确定选址意见，提出规划设计要求，交开发行政主管部门。开发行政主管部门组织其办事机构按规划要求，招标或委托具备相应资质的规划设计单位，做出详细规划设计并经规划行政主管部门审查、按有关程序审定同意后，存入开发行政主管部门统一建立的开发项目储备库。二是规范项目的确立与取得。开发行政主管部门根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划，编制年度开发计划，报有关部门批准后，确定年度开发项目。项目确立后，由开发行政主管部门组织进行项目价款测算，依法组织招标、拍卖，与中标开发企业签订合同。中标开发企业按规定交清项目价款并取得开发项目证明文件后，到有关部门办理相关手续，实施开发建设。三是严格项目开发建设管理。开发企业必须按照开发合同规定，进行项目开发建设，不得擅自对项目进行更改。开发项目的土地使用权者必须与开发企业相一致，禁止非法合作开发建设。严格控制市区零星开发和单位自建自用住宅项目建设。
2.加强开发经营管理。一是强化开发项目转让管理。转让开发建设项目，必须符合各项法律法规条件，并到有关部门办理相应手续。二是加大商品房预售、销售管理力度。开发企业申领商品房预售、销售许可证前，须先到开发行政主管部门登记备案；预售、销售商品房进行广告宣传时，须征得开发行政主管部门同意；销售商品房时，必须使用规范合同文本；商品房交付使用时，应向购房者提供商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书；商品房预售资金的30％到指定银行专户储存，由建设行政主管部门监管，开发项目未经竣工综合验收合格不准使用；开发企业用于抵顶工程费和税费的房屋，由开发行政主管部门出具证明，方可办理售房手续。三是大力推行物业管理。市区房地产项目在开发建设经营的同时，必须确定好物业管理单位，实施物业管理。按规定留足物业管理用房和居民委员会用房。四是严格控制房产经营。禁止在城市规划区内无城市开发资质企业和在集体土地上进行房地产开发经营活动。否则，房管部门不予办理房产交易手续；未经综合验收或验收不合格的房屋，房管部门也不予办理房产交易手续和权属登记。
3.完善配套设施建设。市区房地产开发项目配套设施建设，坚持谁开发建设、谁完善配套的原则，在按照城市规划要求实施项目开发建设时，必须配套建设基础设施和公用设施。一是严格配套建设要求。道路、路灯等齐备，与城市路网有合理联系；供、排水系统纳入城市供、排水管网；用电纳入城市供电网络，不得使用临时施工用电等不合要求的用电；绿化达标，卫生清洁符合有关规定；供热、供气等满足相应要求。二是推行交付使用许可制度。市区房地产开发项目竣工综合验收和相应的配套设施建成经审核合格，由开发行政主管部门发给交付使用许可证明文件后，方可交付使用。
4.规范开发企业行为。一是房地产开发由依法设立并具有资质证书的开发企业进行，禁止其他任何单位和个人进行房地产开发活动。开发企业应根据其资质等级承担相应的开发项目。二是加大开发企业资质审查力度。对本意见实施前已设立的开发企业，由开发、工商等行政主管部门重新进行资质审查，对不合要求的予以吊销资质。今后，对没有房地产开发资质的企业，其经营范围不能增加房地产开发经营的内容。三是加强外地开发企业进烟管理。市行政区域以外的开发企业进入市区从事房地产开发的，须到开发行政主管部门办理验证登记手续。四是明确村镇开发资质企业开发经营范围。取消城市规划区范围内的村镇开发资质。持有村镇房地产开发资质的企业，不得在城市规划区范围内从事房地产开发经营活动。
三、保证措施
（一）加强领导。市里成立市区房地产综合开发审批委员会，由分管市长任主任委员，分管秘书长和市开发行政主管部门负责人任副主任委员，五区分管领导、市有关部门、单位负责人和有关专家、老干部、教授任委员。办公室设在市开发行政主管部门，市开发行政主管部门负责人兼任办公室主任。审批委员会主要负责审批市区房地产开发项目、房地产开发相关政策和房地产开发企业资质及其它认为需提交审批的事项。审批委员会实行例会制度，定期研究解决市区房地产开发的重大问题，以增强房地产开发民主决策和工作的透明度。
（二）理顺市区房地产管理体制。市建设局作为建设行政主管部门，代表市政府履行全市房地产综合开发的指导、实施和监督管理职能，负责对芝罘区、莱山区的房地产开发实行统一管理，对福山区、牟平区、开发区的房地产开发实行备案管理。其办事机构为市房地产综合开发管理办公室。
（三）明确部门分工，落实责任。市计划部门负责按年度房地产开发计划总量控制，审查并办理开发项目计划手续等；市规划部门负责提出房地产开发项目规划选址意见，审批规划设计，按程序办理规划手续等；市国土部门负责按规划提供房地产开发计划用地，收取开发项目土地出让金，办理开发项目土地出让手续等；市房管部门负责审查并办理开发房屋确权和房产交易、商品房预销售手续等；市工商管理部门负责以企业开发资质为依据审查经营内容和商品房预售、销售广告批准手续等；市城管、电力部门负责参与房地产综合开发项目竣工综合验收，监督配套工程实施，对合格的开发项目办理水、电等手续；市金融部门负责提供金融支持等。各部门要按照职责分工，密切协作，合力推进。
（四）调整利益分配机制。对芝罘区、莱山区的房地产综合开发项目所得收益，包括旧村改造项目按拆迁村民房屋1：1.5比例留用安置以外剩余土地开发项目所得收益，由市、区两级和市、区、村三级按比例分配，专项用于城市基础设施建设；对两区范围内的市属和区属企业厂区改造项目，市里除依法征购外，对项目收益按一定比例返给企业，用于支持企业发展。
（五）严格依法管理。开发企业在房地产开发中违反法律法规和本实施意见规定的，由开发行政主管部门及其它相关部门遵照有关法律法规予以查处。
二○○一年六月二十八日
一、房地产开发资质升级或转正需提交材料
1、申报房地产开发资质升级或转正的请示；
2、登录省住房和城乡建设厅网站填写企业资质升级或转正信息卡，打印自动生成的房地产开发企业资质申报表；
3、企业营业执照正、副本复印件；
4、企业验资报告、审计报告原件；
5、企业法定代表人、总经理和经济、技术、财务负责人的任职文件；
6、专业技术人员的职称证、身份证、劳动合同复印件（核对原件）；
7、已开发经营项目的工程质量、业绩证明材料（项目立项批文、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程竣工验收备案书等）；
8、在建项目有关证明材料（项目立项批文、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等）；
9、《房地产开发项目手册》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况；
10、企业建立信用档案的证明材料；
11、房地产开发企业申报资质现场考查表；
12、房地产开发企业资质证书正、副本原件。
以上所列申报资料均需加盖申报企业印章，核验原件。
1.为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。2.在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。3.国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。4.国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。5.房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。6.为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。法律依据：《中华人民共和国房地产管理法》第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
法律分析：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》
第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
第六十二条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。
因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。
第六十三条 经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
一、是否有效
中华人民共和国主席令
第七十二号
《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2007年8月30日通过，现予公布，自公布之日起施行。
中华人民共和国主席胡锦涛
2007年8月30日
可见房地产管理办法已经于2007年8月30日开始生效了。
二、主要内容
第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第四条国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
第五条房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第六条为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。
第七条国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。
县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由盛自治区、直辖市人民政府确定。
其实房地产管理办法早在2007年便进行了修改，在颁布当日便已经开始生效了。该办法主要便是针对房屋的交易、土地的开发等有关房地产的，而且该办法还明确了进行土地、房产管理的部门。
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投稿：卫春
内容审核：路洋律师
