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海南洋浦拆迁补偿单，法院判决房屋如何征税:今日拆迁补偿法律在线咨询

发布时间：
2024-10-26 16:17:32
作者：
圣运律师
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海南洋浦拆迁补偿单,房屋征收最高法判例,通常认为，尽管市、县级人民政府作出的房屋征收决定是作出房屋征收补偿决定的根本前提，但在被诉行政行为是房屋征收补偿决定，而房屋征收决定并非被诉行政行为的案件审理中，则不宜对房屋征收决定按照对行政行为进行

海南洋浦拆迁补偿单，法院判决房屋如何征税:今日拆迁补偿法律在线咨询

一、海南洋浦拆迁补偿单,房屋征收最高法判例

通常认为，尽管市、县级人民政府作出的房屋征收决定是作出房屋征收补偿决定的根本前提，但在被诉行政行为是房屋征收补偿决定，而房屋征收决定并非被诉行政行为的案件审理中，则不宜对房屋征收决定按照对行政行为进行合法性审查的一般标准进行审查，应主要从关联性、合法性、真实性等方面进行证据审查。若房屋征收决定尚未作出，或是房屋征收决定与房屋征收补偿决定针对的房屋无关，或是房屋征收决定的违法性极其严重以至于符合《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条规定的重大且明显违法情形而构成无效行政行为，则被诉房屋征收补偿决定应被认定为主要证据不足。法律依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释》第七十五条在一个审判程序中参与过本案审判工作的审判人员，不得再参与该案其他程序的审判。发回重审的案件，在一审法院作出裁判后又进入第二审程序的，原第二审程序中合议庭组成人员不受前款规定的限制。

二、法院判决房屋如何征税

需要交费，和正常过户费用一样。

法院拍卖房子的过户流程：

(一)首先确认法院是否解除了对该房产的查封；

(二)材料准备好，用书面方式寄给有关部门；

(三)当事人自愿履行判决或裁定的，由当事人共同到登记机关办理过户登记；当事人一方不愿履行判决、裁定义务的，由银行向法院提出强制执行申请，登记机关根据法院的强制过户的判决或裁定、协助执行通知书办理过户；

(四)可让法院出面协调建设局和国体资源局的关系，依法办理房产过户手续。

需提交证件(以下资料必须是原件)

(一)协助执行通知书；

(二)民事裁定书；

(三)委托拍卖书(法院委托)；

(四)拍卖成交确认书及发票;

(五)私有房地产权登记申请书及身份证；

(六)地税完税证明；

(七)契税证明。

注意：

1、个人买受拍卖标的房屋需另提供资料：

(1)买受人身份证明(核对原件收取复印件)；

(2)买受人婚姻状况证明(核对原件收取复印件)；

(3)流动人口婚育证明(买受人为18-49周岁非本市户口的女性流动人员需提供，核对原件收取复印件)。

2、单位承受拍卖标的房屋需另提供资料：

(1)工商营业执照或组织机构代码证(核对原件收取加盖公章复印件)；

(2)代理人身份证明(核对原件收取复印件)。

二手房过户中买卖双方需要缴纳的税费：

买家：

契税：契税=房屋总价×税率

面积在144平米以上的，税率为3%;

面积在90平米以下(首套房)，税率为1%

面积在90-144平米之间(首套房)，税率为1.5%

交易服务费：住宅3元/平方米;非住宅11元/平方米

房屋产权登记费：住宅80元/套;截止到目前，如果税务局认定您购买的为首套房，那么登记费就可以免除。

贷款抵押登记费：80元/套

卖家：

交易服务费：3元/平米

营业税：房屋总价×5.6%(满2年免征)

个人所得税：房屋总价×1%

注意：卖家一般都会将自己要交的营业税和个税加到总房价里，其实也就是买方在承担营业税和个税。

以上就是对法院判决房屋如何征税的问题的解释。

三、【最高法裁判】市、县级人民政府是否具有对被征收房屋个别共有人作出征收补偿行为的义务？

裁判要点

市、县级以上人民政府为了公共利益需要，实施国有土地上房屋征收，应当与房屋所有权人，也就是被征收人签订征收补偿协议，不履行签约义务，构成不履行法定职责；房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当按照征收补偿方案对被征收人作出补偿决定。但是，无论是房屋征收部门签订征收补偿协议的行政相对方，还是市、县级人民政府作出征收补偿决定的行政相对人，都应当是被征收房屋的所有权人。如果被征收房屋系共有房屋，房屋征收管理部门应当与所有共有人签订安置补偿协议。被征收房屋的共有人不能达成一致意见，与征收管理部门签订征收补偿协议的，市、县级人民政府应当对被征收房屋的所有共有人依法作出征收补偿决定。征收管理部门没有与被征收房屋的个别共有人单独签订征收补偿协议的义务；市、县级人民政府亦没有对被征收房屋个别共有人作出征收补偿决定的义务。

裁判文书

中华人民共和国最高人民法院

行政裁定书

（2018）最高法行申5956号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）郑山武。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）海南省洋浦经济开发区管理委员会。

法定代表人张磊。

委托代理人张志琴、潘蓉。

再审申请人郑山武因诉被申请人海南省洋浦经济开发区管理委员会（以下简称洋浦管委会）不履行征收补偿法定职责一案，不服海南省高级人民法院于2018年3月14日作出的（2018）琼行终31号行政判决，向本院申请再审。本院于2018年7月24日立案受理，依法组成合议庭进行审查。案件现已审查终结。

郑山武的父亲是郑有壮。1991年洋浦地区人口调查时，郑山武尚未成年，系郑有壮户5位户籍人口之一。1992年3月25日，原儋县人民政府进行建筑物调查登记，在《洋浦经济开发区三十平方公里建筑物调查登记表》第五十五页记载，郑宅村有平房一间，面积46.8平方米，在郑山武名下。1995年8月，郑山武的房屋被纳入拆迁范围，郑有壮作为户主与被征收人签订安置补偿协议，套算包括以郑山武的姓名登记的底册房屋后，按人口进行产权置换，将郑有壮户安置于新英湾安置区×2-9幢×号。该房地基面积45平方米，上下二层，合计90平方米。后，郑有壮户在二层基础上又加盖一层。1996年，郑有壮户入住×2-9幢×号房，并领取相关补偿、补助费用，安置协议全部履行完毕。郑山武作为其父亲郑有壮户的一个安置人口，已经依法得到安置。2008年5月15日，洋浦规划建设土地局因金海浆纸员工住宅小区项目建设的需要，作出拆迁公告，针对用地范围郑宅旧村内外进行拆除。2010年10月28日，洋浦经济开发区管理委员会作出浦管（2010）号89号关于印发《实施细则》的通知载明，已实行产权调换房安置而重新选择公寓楼安置的搬迁户，必须退出产权调换安置房，并经验收。2012年9月，金海浆纸员工住宅小区项目更名为金港花园项目，继续实行第二期搬迁工作，并明确可适用同期搬迁的洋浦湾大桥项目的搬迁补偿安置依据实施。据上述规定，郑有壮户可以重新选择公寓楼进行安置，但是重新安置的条件是交回先前的安置房。郑山武不能交回原先安置的×2-9幢×号房，同时要求再次对其予以安置。2013年，郑山武提起民事诉讼，请求对×2-9幢×号房及扩建部分的产权进行析产，以方便其选择第二次安置方式。2013年5月28日，洋浦经济开发区人民法院作出（2013）浦民初字第64号民事判决（以下简称64号民事判决），认定该安置房屋是依据郑有壮名下的家庭人口数分配的，属于家庭共有财产，郑山武只是共有人之一，在其余共有人不同意析产的情况下，郑山武无权要求析产为由，判决驳回郑山武的诉讼请求，64号民事判决已经发生法律效力。2017年，郑山武向洋浦管委会递交《关于要求办理安置手续的申请书》。2017年8月28日，洋浦经济开发区搬迁安置办公室作出浦搬办函（2017）60号《关于郑山武信访事项的答复意见》（以下简称60号信访答复），主要内容：重新安置须交回原产权调换的安置房，现因郑有壮户与你户（从母户郑有壮户分出的分户）无法交回原产权调换的安置房而不能安置，原因在你户自身。一旦你户交回原产权调换的安置房，就可以按政策规定签订搬迁安置协议。郑山武不服60号信访答复，认为根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五、二十六条规定，洋浦管委会应该对其补偿安置。2017年9月7日，郑山武提起本案行政诉讼，请求判令洋浦管委会在期限内按照征收补偿方案对其作出补偿安置决定。海南省第二中级人民法院(2017)琼97行初290号行政判决认为，郑山武在未将已取得的安置房屋交回的情况下，以涉案房屋被拆除为由，要求再次进行补偿，没有事实根据和法律依据。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回郑山武的诉讼请求。郑山武不服，提起上诉。

海南省高级人民法院（2018）琼行终31号行政判决认为，1995年郑有壮户，包括郑山武，已得到妥善安置，政府的补偿安置义务早已履行完毕。郑山武诉请洋浦管委会履行征收补偿义务，无事实根据，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定,判决驳回上诉，维持原判。

郑山武申请再审称:1995年双方未订立补偿协议，且搬迁费、临时安置费等合法权益仍然未获补偿，补偿明显不足。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五、二十六条规定，洋浦管委会具有对其进行安置的法定义务。请求撤销一、二审判决，依法再审本案，并判令洋浦管委会对其作出补偿决定。

洋浦管委会答辩称：1995年郑山武尚未成年，是其父郑有壮名下的一个安置人口，该户领取90平方米的安置房居住至今，已经得到充分的补偿安置，不存在安置补偿不足情形。洋浦管委会不具有对郑山武作出补偿决定的法定职责，并已多次明确告知郑山武，按规定只要交回原安置房即可予以重新安置。但郑山武仍凭早已被安置过的房屋底册要求安置，明显没有事实根据和法律依据。请求驳回郑山武的再审申请。

本院经审查认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。第二十五条规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。根据上述规定，市、县级以上人民政府为了公共利益需要，实施国有土地上房屋征收，应当与房屋所有权人，也就是被征收人签订征收补偿协议，不履行签约义务，构成不履行法定职责；房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当按照征收补偿方案对被征收人作出补偿决定。但是，无论是房屋征收部门签订征收补偿协议的行政相对方，还是市、县级人民政府作出征收补偿决定的行政相对人，都应当是被征收房屋的所有权人。如果被征收房屋系共有房屋，房屋征收管理部门应当与所有共有人签订安置补偿协议。被征收房屋的共有人不能达成一致意见，与征收管理部门签订征收补偿协议的，市、县级人民政府应当对被征收房屋的所有共有人依法作出征收补偿决定。征收管理部门没有与被征收房屋的个别共有人单独签订征收补偿协议的义务；市、县级人民政府亦没有对被征收房屋个别共有人作出征收补偿决定的义务。本案中，1995年郑山武作为其父郑有壮户安置人口之一，与其他家庭成员共同取得×2-9幢×号90平方米安置房的所有权，郑山武仅是该房屋的共有人之一，并已与其他家庭成员一同入住安置房。2012年洋浦管委会实行金海浆纸员工住宅小区的第二期搬迁工作时，通知已取得产权调换安置房的搬迁户，可退出安置房，重选公寓楼，其实质是对上述安置房实施的征收。作为安置房共有人之一的郑山武，请求洋浦管委会对其单独作出安置补偿决定，洋浦管委会不具有相应的法定义务。一、二审判决驳回郑山武的诉讼请求，处理结果并无不当。郑山武主张1995年双方未订立补偿协议，且搬迁费、临时安置费等合法权益仍然未获补偿，补偿明显不足。但是，1995年的安置补偿协议是郑山武取得本案被征收房屋共有产权人资格的根据，并非本案被诉行政行为，与本案被诉不履行对其作出补偿决定行为的合法性不具有关联性，以此为由申请再审，本院不予支持。郑山武还主张，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五、二十六条规定，洋浦管委会具有对其进行安置的法定义务。但是，如前所述，征收补偿决定应当对全体被征收房屋共有人作出，郑山武只是被征收房屋的共有人之一，请求单独对其作出补偿决定，不符合法律规定，洋浦管委会没有相应的法定义务。至于郑有壮户共有人之间对补偿安置费用或安置房屋的内部分配纠纷，应当由共有人通过调解或者依法提起民事诉讼等途径解决。以此为由申请再审，理由亦不能成立。

综上，郑山武的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第（三）、（四）项规定的情形。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：驳回郑山武的再审申请。

审判长　郭修江

审判员　龚　斌

审判员　熊俊勇

二〇一八年十一月二十九日

法官助理　黄宁晖

书记员　陈清玲

转自鲁法行谈