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租来的房子没得到拆迁补偿，承租人做到以下几点打赢了官司

发布时间：
2024-09-23 11:11:21
作者：
圣运律师
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很多人认为只有房屋所有权人才有权在征地拆迁中获得补偿，但实践中房屋常常涉及出租，如果我们租用的房屋被拆迁，我们是否有权获得补偿呢？今天圣运律师带大家看一起最高法案例，学习承租人在征地拆迁中的权利。

租来的房子没得到拆迁补偿，承租人做到以下几点打赢了官司

高院判例案情简介

赵先生是广东省开平市人，几年前其经营的某图书馆与当地李先生经营的茶馆签订了一份《房屋租赁协议书》。在协议中双方约定：赵先生自愿将图书馆的部分建筑物出租给李先生，租期为十年。在合同中双方还明确约定，如果遇到了政府的政策行为的，赵先生必须在第一时间内通知李先生，并有责任和义务共同协商解决办法，同时共同协商补偿协议，赵先生作为出租人不可擅自单方签订任何协议与合同。几年后，由于当地经济发展项目建设需要，征收部门作出了《开平市市人民政府房屋征收决定书》，茶馆所在地被纳入到征收范围内。随后，赵先生便与该政府达成了产权置换补偿协议。对这份协议规定，茶馆经营者李先生提起诉讼，请求判决当地政府部门依法履行向茶馆进行补偿和赔偿的法定职责。

在诉讼过程中，一审、二审法院均认为，征收补偿决定只能对被征收人即房屋所有权人进行补偿。房屋承租人与房屋所有权人之间的房屋租赁关系属于民事关系，应当依据双方租赁合同的约定通过民事诉讼程序另行解决。茶馆属于被征收国有土地上房屋的承租人，不具有直接向征收人提出补偿请求的权利，因此驳回了茶馆的诉讼请求。李先生不服，遂提起上诉。

案件一路来到了最高人民法院，在裁判过程中，最高法表示，在房屋征收补偿案件中，一般而言，只有房屋所有权人才与征收行为和补偿行为有利害关系，可以针对征收行为或者补偿行为提起行政诉讼。房屋的承租人通常并不与补偿行为有利害关系，但是，在补偿义务主体知道或者应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利益后，既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益，也不另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题，则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益。据此，最高法认为茶馆的起诉符合法定条件，撤销了一审、二审裁判，指令中级人民法院继续审理。

圣运律师法律评析

针对承租人征收拆迁中的合法权益如何得以维护，圣运拆迁律师团队整理出以下几点供承租人参考：

一、承租人在某些情况下有权获得拆迁补偿、临时安置补偿。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。因此，一般而言，承租人无权主张补偿利益。但承租人和房屋所有权人之间可能存在不同性质的租赁关系，如公有住房租赁、直管住房租赁、单位自管公房租赁，即使在完全市场条件下的私有房屋租赁，双方也可能在合同中存在有关征收补偿的特别约定，此时该约定应当受到尊重。尤其第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。其中第一项应当全部由所有权人享有外，第二项、第三项的搬迁补偿、临时安置补偿以及第二款的补助和奖励承租人也有机会获得。

二、承租人的补偿方式的确定方式。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

三、承租人在以下几种具体情形下可主张补偿利益。

（1）当补偿义务主体不知道房屋存在承租人时，将全部补偿利益给了所有权人，此时承租人可以将所有权人作为被告提起民事诉讼，要求返还不当得利。

（2）当补偿义务主体知道房屋存在承租人时，对所有权人和承租人分别作出补偿决定或签订补偿安置协议。

（3）当补偿义务主体知道房屋存在承租人时，但没能与承租人达成一致，故意绕开承租人直接与所有权人签订补偿安置协议。

补偿义务主体在知道或应当知道存在房屋承租人具有独立的补偿利益后，既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上诉独立的补偿利益，也不另行与承租人签订安置补偿协议或作出补偿决定解决上诉独立的补偿问题，则房屋承租人有权以自己的名义提起行政诉讼以此主张该利益。

温馨提示

司法实践中，经常会遇到多个主体、多层法律关系存在一个拆迁案件中。这需要专业能力判断各个主体是否有问题，政府机关是否超越职权，以此展开诉讼会很有效。拆迁户不懂建议咨询专业律师。

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