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老楼房拆迁补偿案例，「成功案例」专业房屋拆迁补偿案例:今日楼房拆迁补偿规定更新

发布时间：
2024-08-23 06:17:34
作者：
圣运律师
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老楼房拆迁补偿案例，「成功案例」专业房屋拆迁补偿案例:今日楼房拆迁补偿规定更新

一、老楼房拆迁补偿案例,「成功案例」专业房屋拆迁补偿案例

专业房屋拆迁补偿法律分析：在北京、山东、江苏、浙江等地房屋拆迁补偿中，专业从事房屋拆迁的律师会发现很多营业房租赁户拆迁补偿的问题，这些拆迁补偿租赁户如何补偿，企业公司租赁的土地征收时如何补偿，补偿哪些项目，如果进行法律维权，众说纷纭，没有统一的标准。房屋拆迁过程中经常遇到的问题是法院以租赁户没有利害关系，无法索要征收房屋的补偿款为理由驳回起诉。但是按照行政诉讼法的规定，有权提起诉讼的是利害关系人，不是不动产所有权人，周雪林律师在最高人民法院代理的案件最终裁定，房屋和厂房租赁人也是利害关系人，也有权提起诉讼，也有权要求装修费用、停产停业损失补偿、搬迁费补偿等补偿项目，该案件确认了租赁房屋者在房屋征收过程中也有权要求补偿，在全国的房屋租赁户维权方面指明了方向，提供了案例。如果遇到类似不懂的问题，可以咨询周雪林律师。

中华人民共和国最高人民法院

行政裁定书

（2019）最髙法行申13115号

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：章丘市冠泉商务宾馆。住所地：山东省济南市章丘区明水荷花路81号。

负责人：赵某芸，该宾馆经营者。

委托代理人：冯先生，男,1964年2月15日出生，汉族，住山东省济南市市中区阳光新路汇统花园玉泉苑1号楼2单元604 室，系赵某芸之夫。

委托代理人：周雪林，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：山东省济南市章丘区人民政府。住所地：山东省济南市章丘区府前街龙泉大厦。

法定代表人：边祥为，该区人民政府区长。

委托代理人：范仲新，山东百脉律师事务所律师。

委托代理人：张浩，山东省济南市章丘区房屋征收服务中心工作人员。

被申请人（一审第三人、二审上诉人）：某某种业有限公司。住所地：山东省济南市章丘区工业二路赭山工业园章丘市农业科研中心。

法定代表人：王化军，该公司总经理。

委托代理人：张昊天，北京市君致（济南）律师事务所律师。

委托代理人:任秀粉，北京市君致（济南）律师事务所律师。

再尔申请人章丘市某某商务宾馆（以下简称某泉宾馆）因诉被申请人山东省济南市章丘区人民政府（以下简称章丘区政府）确认征收补偿协议无效一案，不服山东省高级人民法院（2019）鲁行终 112号行政裁定，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审査，现已审查终结。

山东省济南市中级人民法院一审查明：2009年10月31日，某泉宾馆当时的经营者冯先生与某某种业有限公司（以下简称某某种业公司）签订《房屋租赁合同》，约定租赁某某种业公司位于章丘市明水荷花路81号办公楼的西侧大部分房屋包括1楼四间、2 — 4楼各9冋、5楼整层以及部分停车位从事酒店经营，租期为15年。该房产有合法产权证，所涉土地为国有性质。承租期间，某泉宾馆为经营需要对承租房屋进行了装修、改造和提升，增设了部分家电及附属设施并一直正常经营。另查明,2015年9月30日，中共章丘区委、章丘区政府联合发文，成立章丘市旧城（村）改造指挥部。因济青路两侧整治提升项目和章丘区城北综合体建设的推进需要,2016年12月7日，章丘市旧城（村）改造指挥部与某某种业公司签订《征收补偿协议》,“就位于章丘市济青路北侧（原荷花路81号）现属于商业、工业用途所使用的土地、房屋及其他建筑物、附属物补偿事项”达成协议，约定“2017年1月27日前，某某种业公司将征收范围内涉及的所有房屋全部腾空并全部拆除完毕……拆除后的土地由国土部门按相关程序收储。"协议约定了被征收单位补偿（含土地使用权、房屋及所有附属物）总额为人民币45685594. 51元。涉案房屋于2017年3月被拆除，该协议现已履行完毕。又查明， 2017年2月22日冯先生出具《承诺书》，载明：""章丘市种业有限公司：今收到宾馆搬迁补助费（含装修补助费）巻拾万元整。现承诺收到补助费五日内即2017年2月26日前搬迁完毕。若不按时搬迁，愿意赔偿因此给该公司带来的损失。""次日，冯先生与种业公司交接30万元收条一张，事由栏标注为“搬迁补偿费其后，冠

泉宾馆对章丘市旧城（村）改造指挥部与某某种业公司于2016年］2月 7日签订的《征收补偿协议书》不服,提出其在承租期间投入大量资金和吁进行了装修、改造和提升，增设大量空调等家电及附属设施，而章丘区政府实施征收但未予告知，没有对其承租房屋内装饰装修及附属设施进行调查登记、依法评估，其没有得到相应的搬迁费、过渡费、停产停业损失等经济补偿款项，该《征收补偿协议书》程序违法，损害其经济利益，应确认无效等一系列主张，故诉请人民法院依法判决确认章丘市旧城（村）改造指挥部与某某种业公司签订的《征收补偿协议书》无效。一审法院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第一项、第二十五条第一款的规定，提起行政诉讼的原告应当是行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织。在征收过程中具有原告资格的应当是征收行为的相对人或者与征收行为具有利害关系的公民、法人或者其他组织。一般而言，承租人与房屋征收行为之间不具有利害关系，不能成为行政诉讼的原告。但是如果用于经营的房屋被征收，承租人在行政补偿中提出的室内装修价值、机器设备搬迁、停产停业等损失，与补偿决定之间具有利害关系，此时承租人可以作为原告提起诉讼。承租人完成的室内装饰装修和改扩建项目的价值、经营用设备等的搬迁费用、停产停业损失等，应当依法补偿给承租人。本案中，某泉宾馆在承租某某种业公司的房屋后，为实现经营目的进行了装饰装修及改造，增设了必要的家电及附属设施等。涉案房屋被征收时，租赁期限尚未届满。2016年12 月7日，章丘市旧城（村）改造指挥部与某某种业公司签订《征收补偿协议书》时，就涉案房屋征收补偿的相关事项，没有将该房屋承租人即某泉宾馆列为补偿协议相对人，未能顾及对涉案房屋已实际装修改造并经营的承租人之相关利益，属于遗漏征收补偿对象，程序不当。且该协议对相关项目补偿的价格证据不足，章丘区政府亦

未提供涉案房屋系依法征收的证据，故涉案《征收补偿协议书》应予以撤销。因涉案房屋在章丘区政府行政区域内，为保障相关权利人的合法权利不受影响，应由章丘区政府依法在合理的期限内对涉案房屋的征收补偿重新作出处理。据此，一审法院于2018年 12月4日作出（2018）鲁01行初764号行政判决：撤销章丘市旧城（村）改造指挥部与某某种业公司签订的《征收补偿协议》；由章丘区政府于本判决生效后三个月内就涉案房屋的征收补偿事项重新作出行政行为。章丘区政府和某某种业公司不服，上诉于山东省高级人民法院。

二审法院另查明：某泉宾馆当时的经营者冯先生与某某种业公司签订《房屋租赁合同》，第十条免责条件约定“1.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。 2.因国家政策拆除或改造已租赁的房屋，合同自动终止，使甲、乙双方造成损失的，本着物权法规定，产权楼房补偿归甲方，装修补偿归乙方。3.因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。”

二审法院认为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。"‘根据上述规定，征收国有土地上的房屋，补偿对象为房屋所有权人。本案中，政府征收对象系第三人某某种业公司房屋及其他建筑物、附属物，并收回土地使用权，第三人某某种业公司系补偿对象，而某泉宾馆作为承租人并非法律规定的补偿对象。至于某泉宾馆对房屋的改建、装修损失，属于民事法律关系调整的范畴。某泉宾馆与种业公司已就房屋拆除后合同终止以及拆迁补偿问题作出过约定，后双方经协商，某某种业公司向某泉宾馆支付30万元，冯先生亦出具《承诺书》载明“章丘市种业有限公司：今收到宾馆搬迁补助费（含装修坳费）巻拾万元整。现承诺收到补助费五日内即2017年2月26 日前搬壬完毕。若不按时搬迁，愿意赔偿因此给该公司带来的损失。”因某泉宾馆并非征收补偿对象，与案涉《征收补偿协议》不存在利害关系，其起诉依法应予驳回。综上，一审判决适用法律确有错误，依法予以纠正。章丘区政府、某某种业公司的部分上诉理由成立，予以支持。据此，二审法院于2019年5月8日作出（2019）鲁行终112号行政裁定：撤销一审行政判决，驳回某泉宾馆的起诉。

某泉宾馆不服，向本院申请再审，请求依法撤销二审行政裁定，发回二审法院重新审理本案。其申请再审的主要事实和理由为：1.再审申请人对涉案房屋享有装修、改造等添附性财产权益，同时还存在停产停业等经营性损失，故再审申请人明显与涉案征收补偿行为具有利害关系。2.最高人民法院对类案的原告主体资格问题已经有明确裁判意见，且一审法院也认定再审申请人具有原告资格，二审裁定与最高人民法院的裁判精神明显相悖。3.二审法院裁定驳回起诉，将在客观上造成再审申请人的重大财产性损失无法获得补偿及无法寻求救济的后果。4.涉案《承诺书》只是再审申请人与某某种业公司之间就《房屋租赁合同》解除、由某某种业公司对再审申请人相关的合同损失给予补偿的约定，依法不能视为章丘区政府对再审申请人支付的征收补偿。

本院认为，本案再审立案审查阶段的核心争议系再审申请人某泉宾馆是否具有原审原告诉讼主体资格，主要涉及对该宾馆与涉案《征收补偿协议》之间有无法定“利害关系"问题的理解与认定。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。换言之，公民、法人或者其他组织只要与被诉行政行为有利害关系，其就具有原告主体资格。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款第二、三项之规定，

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括“因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿"、“因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”。在房屋征收补偿案件中，通常而言，补偿的对象是被征收人，即房屋的所有权人，承租人与征收补偿行为不具有利害关系，因而不能成为行政诉讼的适格原告。但如果承租人在租赁的房屋上有难以分割的添附，且以其所承租房屋依法进行经营活动，那么在该房屋被征收时，对于承租人提出的室内装修、机器设备搬迁、停产停业等损失，依法应予考虑，此时承租人与征收补偿行为之间应视为具有利害关系，可以作为原告提起诉讼。本案中，某泉宾馆在承租某某种业公司的房屋后，为实现经营目的进行了装饰装修及改造，增设了必要的家电及附属设施等。涉案房屋被征收时，租赁期限尚未届满。因此，承租人虽然不是被征收人，但对于其完成的室内装饰装修和改扩建项目的价值、经营用设备等的搬迁费用、停产停业损失等，依法有权获得合理补偿。一审法院正是循此逻辑作出专门分析后认可了某泉宾馆对于涉案《征收补偿协议》的诉权和原告主体资格，在这一点上于法有据，并无不当。二审法院在评析征收活动时未能考虑承租人的相关利益，有关某泉宾馆与某某种业公司已就房屋拆除后合同终止以及拆迁补偿问题曾作出过约定、《承诺书》载明事项以及某泉宾馆并非征收补偿对象之推定，缺乏充分的法律和事实依据，不足以完全否定行政机关在组织征收活动中对于作为实际经营者依法应获得的行政补偿权益，确有不当。且经一审法院核实，涉案《征收补偿协议书》对相关项目补偿的价格证据不足，章丘区政府亦未提供涉案房屋系依法征收的证据，故涉案《征收补偿协议书》在实体上亦存争议。二审法院以某泉宾馆与涉案《征收补偿协议》不存在利害关系、不具备原告资格为由，裁定撤销一审判决、驳回某泉宾馆的起诉，存在普用法律不当情形，有必要予以纠正，对案件实体争议作出进_步

审查。

综上，某泉宾馆的再审申请符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第九十二条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第一款和第一百一十八条之规定，裁定如下：

一、本案指令山东省高级人民法院再审；

二、再审期间，中止原裁定的执行。

审判长王晓滨

审判员于泓

审判员杨科雄

二〇二〇年十二月二十五日

书记员李林涛

二、拆迁安置维权案例：真实案例解析与维权方法

拆迁维权方法及拆迁安置流程。维权方式包括听证、评估报告复核和鉴定、行政复议、行政诉讼和信访。拆迁安置流程包括选择评估机构、委托评估、勘察测量、初步估价报告公示和复核申请。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，征收部门应支付搬迁费或提供临时安置费。建议合法维权，保护权益。

法律分析

一、对拆迁安置不满意怎么维权

遇到房屋拆迁，如果补偿不合理，我们通常可以用到这样一些维权方式。

1、听证，在拟订补偿安置方案公开发布并征求意见时，我们可以申请听证，提出维权意见。

2、评估报告复核和鉴定，在收到评估报表后，如果当事人对评估结果不满意的，可以申请10日内向房地产评估机构申请复核评估，对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向评估专家委员会申请鉴定。

3、申请行政复议，根据《行政复议法》第九条规定，公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请。提起行政诉讼。当事人对房屋征收、征用决定及其补偿决定不服的，可以提起行政诉讼。信访，如果通过行政救济途径和法律救济途径都无法解决问题的，那么还可以通过信访来维权。建议大家选择合法途径，维护自己的权益。

二、房地产拆迁安置流程

1、拆迁当事人共同选择评估机构。拆迁估价机构定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。

2、拆迁人出资委托评估机构。拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

3、评估机构勘察测量。拆迁当事人提供拆迁估价资料，协助估价机构进行实地查勘。对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

4、初步估价报告公示。估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。

5、复核申请。拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

三、房屋拆迁补偿纠纷案例

房屋拆迁安置补偿纠纷的种类及补偿款的归属。拆迁协议纠纷包括限期拆迁、承租人涉诉、过渡房屋腾退、无效合同和安置协议履行纠纷。补偿款分配原则包括均等分割、照顾老年人和无经济来源者、额外支付者可多分以及监护责任承担者可多分。

法律分析

房屋拆迁安置补偿补偿纠纷种类

拆迁协议纠纷主要有以下几种情况：

一、履行合同，限期拆迁纠纷。拆迁人与被拆迁人订立拆迁补偿安置合同后，未按期搬迁而引发的纠纷。

二、被拆除房屋的承租人涉诉纠纷。房屋拆迁中，拆迁人与被拆迁人就补偿安置达成了协议，但是房屋的承租人有正当理由而拒不腾迁引发的纠纷。

三、过渡房屋的腾退纠纷。被拆迁人按期退还周转房即是其民事义务又是其行政义务。被拆迁人违反协议，拒绝腾退周转房而引发的纠纷。

四、无效拆迁补偿安置合同纠纷。

五、房屋拆迁安置协议履行纠纷。拆迁人在安置房建设过程中，擅自改变安置房的结构、面积、朝向等，致使拆迁安置合同无法履行，被拆迁人坚持要求依照协议补偿或安置而引发的纠纷。

拆迁安置补偿款的归属

房屋补偿家庭内部对安置补偿有约定的，只要该约定不违反法律法规的强制性规定，一般应予以遵从。若没有约定或约定不明的，则应根据三项原则进行分配：

一是一人一份，均等分割。这样做，一方面考虑到平等、公平合理是民法的基本原则，另一方面承租人和同住人对补偿款是共有的法律关系，原则上也应平均分割;

二是适当照顾老年同住人及缺乏经济来源的同住人。这是因为多数老年人及缺乏经济来源的人社会保障不足，后继生存和发展能力较弱，需要给予特殊保护，而且公房大多源自老年人，在分割时也应适当照顾其利益。三是承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的，可以适当多分，这体现了权利义务相一致以及等价的原则。此外，如果被拆迁公房内居住未成年人的，对其实际承担监护义务的人，也可以适当多分拆迁补偿款。

结语

房屋拆迁安置补偿纠纷种类繁多，包括限期拆迁、承租人纠纷、过渡房屋腾退、无效合同等。对于拆迁安置补偿款的归属，原则上应当遵循公平、平等和适当照顾的原则。即一人一份，均等分割；适当照顾老年和缺乏经济来源的同住人；对于额外支付过款项的人可以适当多分。此外，对于未成年人的监护人也可以适当多分拆迁补偿款。在分配过程中，必须遵守法律法规的强制性规定。

法律依据

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

国有土地上房屋征收与补偿条例：第三章补偿第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

国有土地上房屋征收与补偿条例：第二章征收决定第十二条市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

四、拆迁安置房买卖纠纷法院判决案例

法律分析：朱某某在房产中介购买了位于保定新城的一处安置房，安置房主伍某某与其亲属均在《安置房买卖合同》上签字，朱某某付清了购房款几十多万余元，并入住该安置房。某年某月，保定新城的安置房陆续可以办理不动产权登记手续，当朱某某要求伍某某协助办理安置房产权登记手续时，却遇到了阻碍。原来，伍某某因与其亲属之间的家庭纠纷，导致安置房产权无法办理，更无法协助朱某某办理产权过户手续。几经协商未果，朱某某将伍某某及其亲属均告上了法庭。

法律依据：《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。从本条也可以看出拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，被拆迁人对该房屋享有的是债权，并且是作为特种债权赋予其物权的优先效力。

五、拆迁补偿费的详细解析与案例分析

房屋拆迁补偿费包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费，分别用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失、被拆迁房屋住户的临时居住不便和鼓励住户的合作。补偿费的标准由当地政府根据实际情况和法律政策确定，拆建单位必须严格执行，不得随意更改。

法律分析

(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定，拆建单位必须严格执行，不得任意更改。

拓展延伸

拆迁补偿费的计算方法和标准是什么？

拆迁补偿费的计算方法和标准是根据国家相关政策和法律规定来确定的。一般来说，计算拆迁补偿费需要考虑多个因素，包括被拆迁房屋的面积、位置、市场价值、使用年限等。标准方面，根据不同地区和具体情况，可能会有一些差异。一般来说，拆迁补偿费的计算方法和标准应该是公平、合理、透明的，确保被拆迁人的合法权益得到保护。具体的计算方法和标准可以咨询当地相关部门或律师，以获取准确的信息和指导。

结语

拆迁补偿费的计算方法和标准应当公平、合理、透明，以确保被拆迁人的合法权益得到保护。补偿费包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费，根据被拆迁房屋的结构、折旧程度、临时居住条件和被拆迁房屋住户的人口等因素进行计算。具体的计算方法和标准由当地人民政府根据实际情况和国家法律政策确定，拆建单位必须严格执行，不得随意更改。如需了解更详细信息，请咨询当地相关部门或律师。

法律依据

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

国有土地上房屋征收与补偿条例：第三章补偿第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

国有土地上房屋征收与补偿条例：第二章征收决定第十条房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。