拆迁怎么谈能多要一点，一、对自己能获得的补偿有一个心理预期能获得多少补偿不是张口就来的，而是通过自己的初步估算来的。以房屋征收为例，弄清楚自己的房子值多少钱、装饰装修花了多少钱等问题十分有必要。这样我们了解自己能获得多少补偿时心里就有了一个
一、对自己能获得的补偿有一个心理预期
能获得多少补偿不是张口就来的，而是通过自己的初步估算来的。以房屋征收为例，弄清楚自己的房子值多少钱、装饰装修花了多少钱等问题十分有必要。这样我们了解自己能获得多少补偿时心里就有了一个底，不至于漫天要价，也不至于要个“白菜价”。
二、启动法律程序调查项目的违法点
启动法律程序调查项目的违法点十分必要，补偿谈判类似于商业谈判都必须有自己的筹码，否则就丧失了谈判的主动权或者不过是在浪费时间说话而已。启动法律程序调查项目，找到项目的违法点就相当于增加了谈判的筹码。找到的违法点越多，谈判的筹码也就越多，谈判中掌握的主动更多，提高补偿的可能性也就更高。
三、制定好谈判的策略和方案
在谈判开始前要制定谈判的测量和方案。了解自己有哪些筹码，在哪些地方可以提高补偿，在哪些地方可以让步等。同时也要了解征迁人的情况，如征迁期限是多少，征迁人和与自身情况差不多的被征迁户是怎么谈的等问题。结合自己的优势和被征迁人的劣势，制定出合理的谈判策略和方案。
四、不卑不亢
谈判过程中面对各种威逼利诱，我们都要保持冷静。既不能表现得唯唯诺-诺，征迁人说什么就是什么，也不能表现得太蛮横，对征迁人抱有强烈的敌意。我们要明白的是：征地拆迁中，补偿谈判一般都有多次，这次谈不拢只能说明我们的筹码还不足以让被征迁人妥协或者我们的心理预期确实偏高。我们要做的就是继续走法律途径找找更多的筹码或者审视一下是否是我们的预期太高，如果太高则需要根据实际情况进行调整。
一、拆迁补偿谈判要怎么做
1、知己知彼，百战不殆
这是拆迁协商谈判前的准备工作。大家一定要注意搜集信息，及时查阅以及相关公告、申请国家行政机关信息公开和适当了解周边类似房地产的市场价格，了解当前拆迁补偿的标准和水平，再结合自身情况可以确定自己的目标和底线。我们不仅要知己还要知彼，这样才能在之后的谈判时做到心中有数，游刃有余。所以，还要多征收存在一些拆迁方的信息，例如到底是谁要拆我们的房子？他们有没有权限？又有着一种怎样的背景？做好了这些需要充分的准备，就容易在之后的谈判中做到从容应对。
2、少说多听，不要轻易亮底
征收方第一次来上门是来摸你的底的，探探你的情况和心理预期。这时候千万不要把自己内心的真实报价直接透露给对方。因为一旦发现对方知道了你的底线，主动权就在他手里了。不要轻易让对方摸清你的底，一方面不要明确表态接受或不接受征收方提出的补偿条件，为日后的谈判留出余地；另一重要方面就是不要选择直接说出自己的心理价位，这样可能会导致没有争取实现更高要求补偿的空间。其次，一定要善于倾听，而且能够尽量不露痕迹的启发对方多说，在他发表不同意见的过程中和判断对方的底线，捕捉有用信息，及时做好录音记录，从而不断调整自己的应对方法策略，掌握谈判的主动权。
3、跟有决定权的人进行谈判
与对方谈判有意义的前提要确定和你谈判的是能说了算的人。否则你可能费了大量的口舌和精力跟对方谈了半天，最后他说的不算，此时你就会很崩溃。所以，在谈判之前，大家就要确认跟自己谈判的人是不是有决定权和执行权，以免对方在关键时刻以没有权限为借口来推脱，浪费您宝贵的保护合法利益时间。实践中，一些被征收人会根据情况主动提出与项目动迁工作的负责人、领导来直接谈，这是富有智慧的做法。
4、合理的价格，不是漫天要价。
谈判前必须给自己定一个心理预期价位，这也是大家比较犹豫的。如果要求过高，可能会直接谈崩；要求过低，又担心吃亏。所以报价要合理，可以选择稍微高于自己的心理预期，但是也不要高到让拆迁方觉得太离谱。首先，可以和周边房地产市场价格对比，因为对被征收房屋价值的补偿，一般情况下不得低于房屋征收方式决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，这是有充分的法律理论依据的；其次，要考虑到了自己之后的生活质量和居住条件，以不降低且略有提升为标准。无论对于如何，指望着拆迁暴富都是不值得提倡的心态，也往往无法得到实现。
5、找到征收的非法点灵活运用准备
征收方在拆迁整个过程中的违法点经常是很多的，如主体不符、征收决定作出不合法、评估程序违法等。这时指出它的违法点，往往可以提高谈判的筹码。因为拆迁方怕一旦在败诉，整个拆迁建设项目的进度将会受到严重影响，损失也会极大。所以需要谈判时抓住对方的破绽和弱点，对最终能够获得满意的谈判结果也能起到十分重要的作用。当然，这就需要被征收人对590号令及相关的规范性文件具有一定相当重视程度的基础和了解了。两眼一摸黑式的谈判，信息和知识储备都不对等，那么被征收人吃亏几乎是难以扭转的。
6、房屋不能轻易动迁，协议要认真签订
房子和拆迁补偿协议是两个非常重要的砝码。房子是要求经济补偿的重要凭证和依据，一旦房子守不住被非法强拆，之后的保护合法利益和谈判将变得更加困难重重。而补偿协议一旦签了，就意味着你接受了对方提出的条件，对方已没有可以和你继续谈判的必要。由于协议具有法律制度效力，之后再想反悔也很难。所以对于大家一定要谨记，对待房子和补偿协议这两个对拆迁工作至关重要的问题，要慎之又慎，切不可听信拆迁方的口头承诺或诱骗搬出房子、签署合作协议。只要能够坚守住房子就是这个主要阵地，在对补偿安置不满时暂不签字，你手中就还有很多谈判的砝码，就有机会在之后的保护合法利益中为自己努力争取一个比较满意的补偿。
7、及时提起诉讼抓获违法拆迁过程
需要注意的是，不要以为守住了房子、也没有同意签协议，就可以占据主动地位了。要防备对方看你一直不肯合作，为了争取时间，进行司法强拆或者违法强拆偷拆。应对策略就是能够及时通过行政法律诉讼来阻滞征收方逼迁的脚步。譬如及时提供依据590号令的规定来提起针对征收补偿方式决定的复议、诉讼，就可以得到有效的暂停司法强拆的推进步伐，提起的时间点上，通常情况来说，可以选择稍微向后拖延一下，在6个月的起诉期限届满前提起，充分开发利用这段起诉期限来征收工程项目涉嫌违法及补偿安置显著偏低、不合理的证据，这是聪明的做法。
二、拆迁过程中的注意事项
第一、也是最最重要的动拆迁大忌：托人找关系。
如果家里遇到了动迁，千万千万不要急着托熟人、找关系。这样做绝对是有百害而无一益！这一点非常要紧，一定切忌，切忌！托人就被斩，因为动迁组会给你托的人好处，这是公开的潜规则，这样你的利益会被多扒一层皮。而且你还因为面子关系，不好意思和熟人讨价还价。站在动迁组的立场上来看，你去托人来谈判，说明你自己就是没办法了，你托的人就好比是你的底牌，你怎么可以把底牌随便亮出来呢？我们中国人遇到难办点的事往往就喜欢去托人帮忙，这一点恰恰就是动迁组最最喜欢遇到的了。
第二、你知道拆迁中，什么样的人家最容易被最先赶走吗？
对！就是家里有人做公务员的，或者自己本身是某个部门的领导。因为这样，动迁组就可以找到你的上级领导，找组织给你谈心，作思想工作，到这份上，你连谈判的余地都没有，只能是动迁组给多少就签约了。曾有一普通警察父母家里遇到动迁，派出所所长要求该警察回家配合动迁，等签好约再来上班。
第三、家里人数要多，最好是人员组成复杂，几代人同住。
众所周知，动迁组都是流氓无赖，你家里若是孤儿寡母，老人独居。就会遭到骚扰，比如锁眼里被人灌了胶水，楼梯被人抽掉，莫名其妙的着火，放在楼道里的东西不翼而飞，等等。。。家里人多会好一些，但是人一多就一定要团结，须知动迁组最擅长挑拨离间，让你们自己家里产生矛盾，他就可趁虚而入。而且切忌在动迁组面前讲周围邻居的坏话，他们很擅长利用邻里之间的矛盾，让你们互相不通消息，都以为自己拿的比别人多。曾有楼上楼下2户人家，同一天上午下午搬走的，各方面情况都差不多，拿到的钱居然会相差十多万块。
一、高速拆迁一般提前多久谈拆迁
征迁准备阶段
1、委托文物、压矿、地灾、水保、环评、土地等相关咨询评估机构完成相应的报告书，并获取相关行政批文后，委托国土咨询评估机构编制土地利用总体规划修改及土地预审呈报书，报省国土资源厅审批。
2、在设计单位出征地红线图后，委托林业勘察单位编制《使用林地可行性研究报告》和《使用林地调查报告》，报林业厅初审，报国家有关部门批准。
3、省政府印发永武高速征地拆迁补偿标准。
4、地方政府建立相应的征地拆迁协调领导小组，并成立全职的征地拆迁办公室，办公室应设立土地核查小组、房屋丈量小组、矛盾纠纷协调小组。
5、根据初步设计编制征地拆迁简介，准备征地拆迁使用的各种表格及工具、用具等。编制项目征地拆迁实施预案，为正式实施征地拆迁做好充分准备。
6、召开征地拆迁动员大会。
二、宣传动员阶段
采取多种形式，宣传项目的重要性和征地拆迁政策。通过宣传发动，使沿线群众和征迁安置对象熟悉掌握永武高速公路征地拆迁政策、计划安排，争取公路沿线被征单位和个人积极配合、参与、支持。
三、勘察核实阶段
该阶段的主要任务是以施工设计图为依据，通过实地勘察放线，划定高速公路征地拆迁红线范围，对征迁范围内的实物指标进行丈量、清点、核实、登记、签认，为开展征迁补偿提供数据指标。
1、与地方征迁办签订红线边沟开挖协议。
2、由设计单位依据红线图划定红线范围，进行红线放样，项目办、地方征迁办共同参与。确定中线和边线、打桩、开挖边沟和边界保护。
3、勘测界定：土地勘测单位以施工图为依据，对项目征地进行勘测核对、绘制勘测界图、市县勘测定界报告书，正式确定公路用地范围。
4、实物指标调查，在划定公路用地红线范围的同时，与设计单位、各地征迁部门、国土部门、林业部门、被征户（单位）共同对红线内土地、建筑物、地面附着物等进行现场实地丈量、清点、登记、四方共同签认工作，调查登记结束后及时统计、核算、汇总并上报确认。征地拆迁调查资料应永久存档保存。
四、征地拆迁阶段
（一）签订协议
1、与市（县）征地拆迁部门签订征迁协议及项目管理责任书、征迁管理资金管理协议。
2、各地征迁部门以确认的实际核实面积和实物为依据，以村为单位分解到农户，对被征地单位和个人的土地及房屋、类别、面积、补偿资金进行张榜公布。在公布期间无争议和举报，各地征迁部门，村组分别与被占地的单位、个人签订征地和房屋征迁补偿协议。
3、与沿线电力、通讯、水利等部门及其它设施的权属单位按实物指标调查结果签订拆迁补偿协议。
（二）实施征地拆迁
1、按照征地拆迁实施办法，拆除征地红线范围内的各类构筑物、地面附着物等，满足交地、施工条件。
2、在当地党委政府的领导下，由地方征迁办负责组织具体实施，项目征迁办指导、督促、检查征迁进度。
3、督促沿线电力、通讯、水利等部门履行协议，满足施工单位进场施工要求。
五、资金兑付阶段
1、保证征迁对象及时足额得到补偿。
2、依据征迁勘察、调查核实实物指标、核算征迁补偿资金，按照协议按比例分期支付补偿资金。
3、征地拆迁补偿费由项目建设单位按征地拆迁的实际进度分期付款。即：征地拆迁协议签订后先付征地拆迁补偿费的50％，土地丈量、调查及核算汇总上报后，在完成征地范围内的清障工作达到交地条件，经验收后，在建设用地交付施工单位使用并全面开工后，再付征地补偿费的50％；县（市、区）、乡（镇）政府与拆迁户签订协议后再付拆迁费的50％（拨付比例按省政府文件规定为准）。
4、电力、通讯、广播、水利等部门专业设施的拆迁补偿拨付比例按补偿协议的约定办理。
5、按照规定、进度分期拨付地方征迁办的管理费用。
六、拆迁安置阶段
按照拆迁安置办法，通过采取各种措施，把因修建高速公路搬迁的厂矿、企事业单位、机关、学校、个体工商户、集体和个人的原有生产、工作、生活秩序在规定的时间内得到恢复，它直接关系到人民群众安居乐业、经济的发展、社会的稳定。各地征拆部门一定要在当地党委政府的领导下，按照分级负责的原则，切实做好此项工作。地方征拆办要对拆迁户宅基地安置点严格把关并告知项目征拆办，避免乱占耕地。
七、工程建设阶段
1、根据国家法律法规，结合本项目建设实际，对前阶段工作进行全面的清理和回顾。以施工单位进场交地为切入点，按照“缺什么、补什么”的原则，在妥善处理好本项目征拆的各种遗留问题的基础上，满足施工单位进场开工的要求；
2、地方政府办理征地农民社会保障手续，配合国土部门获取土地使用批文，满足项目对用地的法律要求；
3、地方征拆办对征拆户宅基地安置点的选择要按规定、按标准执行；4、施工单位进场，复核项目用地，正式移交施工用地；八、服务协调阶段
1、施工过程中需二次征地：设计单位、业主、监理单位、当地政府人员现场核实补签征地手续。
2、协调好施工单位在施工过程中与各方的矛盾与纠纷，协助施工单位办理临时用地、
施工便道、取砂采石、用水用电等手续。
3、加强与个部门的联络，协调好项目办及各参建单位与各个部门的关系。
八、竣工通车阶段
1、涵洞通道接水是否通畅，并经地方征迁办、项目办工程处验收。2、督促施工单位履行合同，恢复施工便道原貌。
3、督促施工单位对临时用地实行相应的绿化等措施恢复植被。
九、验收总结阶段
1、根据国家法律法规，结合本项目建设实际，对征地拆迁过程进行全面回顾和清理，以完善手续为切入点，妥善处理好征地拆迁的各种遗留问题，办齐各种批文和证照，满足工程交工验收是需要。
2、征地拆迁的资料收集，整理、汇总、归档、移交工作，达到征地拆迁工作无遗漏、批文证照无遗漏、数据资料无差错的目的。
3、征地拆迁验收总结是项目验收总结的一个重要组成部分，是项目竣工验收的考核指标之一。
可以看出，为规范拆迁工作，保证群众的合法权益，国家对高速公路征地拆迁工作流程有严格的规定，不仅是各施工部门，待拆迁人员也应该对拆迁流程和补偿标准有深入的了解，拆迁工作按照规定程序进行，尽量避免因征地拆迁带来不必要的纠纷和困扰，保证建设工作能顺利完成。
1、对自己能获得的补偿有一个心理预期
能获得多少补偿不是张口就来的，而是通过自己的初步估算来的。以房屋征收为例，弄清楚自己的房子值多少钱、装饰装修花了多少钱等问题十分有必要。这样我们了解自己能获得多少补偿时心里就有了一个底，不至于漫天要价，也不至于要个“白菜价”。
2、启动法律程序调查项目的违法点
启动法律程序调查项目的违法点十分必要，补偿谈判类似于商业谈判都必须有自己的筹码，否则就丧失了谈判的主动权或者不过是在浪费时间说话而已。启动法律程序调查项目，找到项目的违法点就相当于增加了谈判的筹码。找到的违法点越多，谈判的筹码也就越多，谈判中掌握的主动更多，提高补偿的可能性也就更高。
3、制定好谈判的策略和方案
在谈判开始前要制定谈判的测量和方案。了解自己有哪些筹码，在哪些地方可以提高补偿，在哪些地方可以让步等。同时也要了解征迁人的情况，如征迁期限是多少，征迁人和与自身情况差不多的被征迁户是怎么谈的等问题。结合自己的优势和被征迁人的劣势，制定出合理的谈判策略和方案。
4、不卑不亢
谈判过程中面对各种威逼利诱，我们都要保持冷静。既不能表现得唯唯诺诺，征迁人说什么就是什么，也不能表现得太蛮横，对征迁人抱有强烈的敌意。我们要明白的是：征地拆迁中，补偿谈判一般都有多次，这次谈不拢只能说明我们的筹码还不足以让被征迁人妥协或者我们的心理预期确实偏高。我们要做的就是继续走法律途径找找更多的筹码或者审视一下是否是我们的预期太高，如果太高则需要根据实际情况进行调整。
一、对征地补偿安置方案不满意怎么办？
1、对耕地征收补偿不满意该怎么办？
当前我国的法律法规对于被征收人的权益保障是比较完善的。我国《土地管理法》明确规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，并明确了相关补偿费用的核算原则。
对农村集体土地的征收，在征收前有组织听证的环节，如果村民对补偿数额、补偿的计算方式有异议，可以在听证时就表达异议。征地批复后，如果认为补偿不到位，可以通过行政复议、行政裁决的方式来解决。
2、对房屋征收补偿不满意怎么办？
对于国有土地上房屋的征收补偿问题，法律也有明确的规定。在评估阶段，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
需要说明的是，对于拆迁补偿款项是和被拆迁房屋的性质、区位、建筑结构、装修装饰、具体用途等因素相关的，如果对拆迁补偿的数额有异议，最好在评估阶段就及时沟通。
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来源：头条-拆迁怎么谈能多要一点，拆迁怎么谈能多要一点农村
投稿：宋清
内容审核：王四新律师
