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析产拆迁补偿款兄弟，农村房屋拆迁析产:今日拆迁补偿法律在线咨询

发布时间：
2025-03-19 17:57:43
作者：
圣运律师
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析产拆迁补偿款兄弟,如何处理农村房屋析产,本文主要介绍了农村房屋转让、析产、互易等变更过户所需办理的手续及注意事项，同时详细阐述了农村房屋析产协议的条款和流程。此外，还提供了房屋析产流程的详细说明。法律分析农村房屋的转让、析产、互易等变

析产拆迁补偿款兄弟，农村房屋拆迁析产:今日拆迁补偿法律在线咨询

一、析产拆迁补偿款兄弟,如何处理农村房屋析产

本文主要介绍了农村房屋转让、析产、互易等变更过户所需办理的手续及注意事项，同时详细阐述了农村房屋析产协议的条款和流程。此外，还提供了房屋析产流程的详细说明。

法律分析

农村房屋的转让、析产、互易等变更过户，需要前往房屋所在地的房屋登记管理部门进行办理。同样，析产也需要提供析产协议书和双方当事人的身份证明。

二、农村房屋析产协议的条款

1、家庭成员信息

家庭成员信息，主要是要列举参与农村房屋析产的各位家庭成员的姓名、性别、身份证号码、与产权人的关系等信息。

2、家庭情况及房产介绍

家庭与房产情况主要是要在合同中写清楚，进行房屋析产的主要原因，以及家中具体在那个位置有什么类型的房屋，是自建房还是商品房，具体有几层，对哪些进行析产。

3、具体某处房产的析产安排

如果家中参与析产的兄弟子女多，要具体写明每一个人得到的房屋析产的哪一部分，具体如何分配。

4、个人权利的明确

个人权利的明确是指自家的房产或者地产分配给某位兄弟姐妹或者子女后，其他人不得干涉等等的说明。

5、合同效力

合同效力一般出现在农村房屋析产的末尾，如：本协议一式几份，每一份具有同等的效力。

6、当事人签名、见证人签名

最后，当事人及见证人签署名字并署上日期。

三、房屋析产流程

1、到公证处办理析产公证。但如果在离婚判决或离婚协议(民政局备案)中已经约定了房屋归属的，可以不再办理析产公证;

2、办理抵押权银行规定的事项;

3、到房管局办理免征契税申请(大约10个工作日，各区略有不同);

4、到房管局办理离婚析产登记手续(各区时间不同)，并缴交50元登记费;

5、领取新房产证和他项权证。

结语

农村房屋的转让、析产、互易等变更过户需要前往房屋所在地的房屋登记管理部门进行办理，而析产则需要提供析产协议书和双方当事人的身份证明。农村房屋析产协议的条款包括家庭成员信息、家庭情况及房产介绍、具体某处房产的析产安排、个人权利的明确和合同效力等。房屋析产流程包括到公证处办理析产公证、办理抵押权银行规定的事项、到房管局办理免征契税申请、到房管局办理离婚析产登记手续和领取新房产证和他项权证。

法律依据

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第十二条\t按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。

其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：

（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；

（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

最高人民法院关于适用《民法典》物权编的解释（一）(2020-12-29)\t第十三条\t按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张依据民法典第三百零五条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第十六条\t具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：

（一）登记簿上存在有效的异议登记；

（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

二、农村房屋拆迁析产

农村房屋拆迁补偿标准：（1）被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是（被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积;（2）被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为（被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

一、房屋拆迁赔偿的标准有哪些

农村房屋拆迁补偿方式及标准如下：

（1）被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。

具体计算是（被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；

（2）被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿。

计算公式为（被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

【本文关联的相关法律依据】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

三、农村房屋分家析产的程序

1、写分家协议书

写一份分家析产协议书，或到房管部门要一份，说明家庭成员经协商同意把全家的房屋所有权析产到家庭成员的名下，签字捺印；

2、村委会核实

向房屋所在地村委会申请出具证明，村委会通过调查问询，证明此事属实，在分家协议书上盖章，证明协议内容属实；

3、房产测绘

所有家庭成员带着身份证明、分家协议书、居委会证明、房权证、确权审批表、到房管部门测绘公司申请测绘，出具测绘图；

4、房产受理

所有家庭成员带着身份证明、分家协议书、居委会证明、房权证、确权审批表、测绘图，到房管部门申请房产姓名变更；按相关法定程序，房管部门工作人员受理，逐一问询家庭成员，确认无误后受理；

5、领证

7个工作日后可以带着身份证到房管部门缴费，领取房权证。

一、房屋析产应提交的证件

1、《房屋所有权登记申请书》；

2、房屋所有权证；

3、离婚判决书或离婚调解书。如双方未通过法院离婚，则2003年10月1日以后协议离婚的双方到场确认离婚协议及提供离婚证原件和复印件，双方不能同时到场办理的离婚协议书还需提交公证书；

4、本人身份证复印件（核对原件）；协议离婚需提供双方的身份证复印件（核对原件）；

5、房改房提供原购房契约复印件（核对原件）；

6、房屋所有权证附图、登记表复印件。如果证中没有图的可不提供，登记表不复印原产权人姓名；

7、私有平房还需提供测绘部门提供的测绘图、表两份。其中一份在受理窗口提交，另一份在领取新房产时在制证窗口提交，由工作人员直接粘贴在房屋所有权证上。

8、分割（析产）协议（原件，共有房屋分为单独所有）；或者书面申请（原件，登记为一处的房屋分为二处以上）。

二、发生分家析产纠纷如何处理

1、认定家庭共有财产共有人。专业婚姻家庭律师在调解分家析产纠纷时，认定家庭共有财产及其共有人是能否正确处理纠纷的关键。一般，律师以一定的法律事实为依据，认定共有财产关系。认定共有财产因素有两大关键因素：

（1）判定家庭成员关系：从法律的角度来讲，家庭成员包括在同一家庭生活的夫妻、父母、子女及其他成员，包括祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女及兄弟姐妹等。

（2）判定共有财产的范围：专业婚姻家庭律师都了解，共有财产关系的形成必须基于一定的法律事实，如家庭成员共同生产经营，家庭成员共同继承、共同接受赠与或遗赠，或家庭成员将收入交归家庭，或共同购置家庭财产等。

2、因此，只有对家庭共有财产的形成尽了义务的家庭成员才是家庭共有财产的共有人。未成年家庭成员一般对家庭共有财产的形成没有尽过义务，如果没有共同继承、共同接受赠与或遗赠的事实，则不是家庭共有财产的共有人。

四、农村房屋析产纠纷的几个常见法律问题

农村房屋析产纠纷的几个常见法律问题

(一)诉讼主体问题。

析产纠纷发生在家庭成员间，权利人都是共有关系，无论是原告、被告都是权利的共有人，因此该诉讼为必要共同诉讼，未参加诉讼的，法院应当依职权追加，通知其参加诉讼。

(二)诉的种类问题。

在农村房地析产纠纷中，诉请主要有确权之诉和侵权之诉。司法实践中主要表现为：一是笼统的要求分家析产，无具体的分割指向。在事实依据上，应当提供现有房屋的结构、方位及面积状态，以便法官分割时从有利于生产、生活和保护妇女儿童利益的方面合法合理确认原告应分得的房产。二是要求确认权利份额。此类诉讼是典型的确权之诉，诉请并不具体指向某一间房，仅要求法院确认其权利份额。三是侵权之诉，要求法院判决侵权人搬出某些房屋。

(三)房屋价值评估问题。

由于家庭成员每人在房屋总面积中的权利份额与房屋单间结构面积并不尽一致，而房屋的价值又在于作为独立空间存在于整体房屋建筑中，因此既要保持房屋的完整性，又要保障每个人的权利，在析产纠纷中，绝大部份案件涉及到对房屋的货币补偿，从而需要对房屋价值进行评估。但问

常在：一是评估对象的确定。在拆迁安置后的房产分割或房屋改建、重建前的遗产继承案件中，需要当事人货币补偿的房屋往往是拆迁前、改重建前的房屋。这些房屋已不存在，当然无法评估。二是现有被分割农村房屋价值认定。可先由双方当事人协商约定争议房屋单价，协商一致的，法院予以采纳;协商不成，要求提出评估，预交评估费，法院委托有资质的机构评估，对评估费由当事人在诉讼结束后按权利份额比例承担;如原告无法或不愿预交评估费，法院依政府拆迁安置该类农房的补偿价格确认。

(四)宅基地使用证的证明作用问题。

对于宅基地使用权，国家向农民颁发《农村房屋宅基地使用证》作为体现权利的载体，其中可以证明哪些人享有宅基地以及宅基地面积和地上房屋面积，但实践中，如果该证不具体写明家庭成员姓名，如何判断权利人?因析产需实际测量某间房屋与具体登记内容不符又如何认定?

以上就是为大家整理的相关资料。综上所述，我们可以了解到房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。所有权人可以占有、管理、使用、处置。如还有其他疑问，欢迎在线咨询。

五、农村房屋析产纠纷的常见法律问题有哪些

农村房屋析产纠纷的常见法律问题有哪些

(一)诉讼主体问题。

(二)诉的种类问题。

(三)房屋价值评估问题。

常在：一是评估对象的确定。在拆迁安置后的房产分割或房屋改建、重建前的遗产继承案件中，需要当事人货币补偿的房屋往往是拆迁前、改重建前的房屋。这些房屋已不存在，当然无法评估。二是现有被分割农村房屋价值认定。可先由双方当事人协商约定争议房屋单价，协商一致的，法院予以采纳；协商不成，要求提出评估，预交评估费，法院委托有资质的机构评估，对评估费由当事人在诉讼结束后按权利份额比例承担；如原告无法或不愿预交评估费，法院依政府拆迁安置该类农房的补偿价格确认。

(四)宅基地使用证的证明作用问题。

对于宅基地使用权，国家向农民颁发《农村房屋宅基地使用证》作为体现权利的载体，其中可以证明哪些人享有宅基地以及宅基地面积和地上房屋面积，但实践中，如果该证不具体写明家庭成员姓名，如何判断权利人因析产需实际测量某间房屋与具体登记内容不符又如何认定