如东拆迁补偿,如东县城乡居民建房管理暂行办法,各镇人民政府,各区管委会,县各委、办、局、县各直属单位: 《如东县农民集中居住区住宅用地管理暂行办法》已经县政府第21次常务会议讨论通过,现予印发,请认真贯彻执行。 二○○九
各镇人民政府,各区管委会,县各委、办、局、县各直属单位:
《如东县农民集中居住区住宅用地管理暂行办法》已经县政府第21次常务会议讨论通过,现予印发,请认真贯彻执行。
二○○九年十月二十六日
如东县农民集中居住区住宅用地管理 暂行办法
第一章 总则第一条 为进一步统筹城乡发展,促进土地集约利用,改善农村居住环境,提高农民生活质量,有序推进社会主义新农村建设,规范农民集中居住秩序,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省土地管理条例》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[2004]234号)和南通市人民政府《关于切实加强村镇规划、积极推进集中居住区建设的意见》(通政发[2005]043号)以及其他有关规定,结合本县实际特制定本办法。
第二条 本办法适用于本县行政区域内符合建房条件的农民、原国有农场职工以及法律法规规定符合条件的其他对象。
农村专业户、个体工商户等建造生产、经营性用房不适用本办法。
第三条 农民集中居住区住宅用地必须符合土地利用总体规划和村庄建设规划,不得占用基本农田。
第四条 坚持一户一宅原则,一户只允许拥有一处不超过标准的宅基地。
第五条 镇政府负责本行政区域内镇村布局规划、农民集中居住区建设详细规划编制,农民建房用地选址、土地使用权流转、农民集中居住区市政及公用配套建设。县农办负责对农民集中居住区建设情况的考核和指导土地承包经营权的流转、承包面积的核减。县城乡规划行政主管部门负责指导各镇编制镇村布局规划、村庄建设规划及农民集中居住区总平布局规划,提供农民集中居住区通用设计参考图集,并依法对全县农民住宅建设实施规划管理,核发乡村建设规划许可证。县国土部门负责农民集中居住区建房用地的管理和监督工作。
第二章 农民集中居住区用地建设
第六条 农民集中居住区用地按照经批准的村庄建设规划对农民集中居住区内被占用土地的农户承包土地面积予以核减,并参照土地征收标准一次补偿到位。对未核减土地承包面积的宗地不得办理建房用地审批。
第七条 合理确定集中居住区类型。鼓励农民集中居住区建造适量的多层农民公寓。严格控制别墅式住宅的建设数量,尽量提高建筑容积率,提高节约集约用地水平。
第八条 理顺农民集中居住区的土地权属。本镇外村、外组农民因农民集中居住区规划使用农民集中居住区的土地(县城及建制镇规划区除外),必须经农民集中居住区所在集体经济组织村民会议三分之二以上成员或本组三分之二以上村民代表同意,全家户口合法迁入本组成为本村组村民后方可申请建房用地。
第三章 农民集中居住区用地条件
第九条 符合下列条件之一的农户,方可在集中居住区申请住宅用地。
(一)因国家建设征用、征收或土地整理需要重新安排宅基地的;
(二)原宅基地面积低于现行规定标准,需要扩建并拟新建的;
(三)原住宅居住拥挤且符合分户条件,确需分户新建住宅的;
(四)原住宅不符合相关规划,住户申请重新建房的。
(五)全家户口已合法迁入,原籍住宅用地已退还集体的。
分户必须符合下列条件之一:
(一)一户内有两个以上在原籍定居且与父母共同生活的子女,其中已婚子女需分户的;
(二)常住家庭成员7人以上(含7人)且分户后新立户家庭人口不得少于3人(夫妻关系存续期间不得分开建房)。
第十条 凡有下列情形之一的,不得在农民集中居住区申请建房用地。
(一)出售、出租、赠与房屋以及改变用途的;
(二)非正常分户,将部分农业人口迁出,异地申请建房用地的;
(三)全家户口虽已合法迁入,但原籍住宅用地尚未退还集体的;
(四)虽然符合分户条件,但原宅居住面积已达到分户后标准且无法退出多余宅基地的;
(五)未成年的子女作为申请人单独申请住宅用地的;
(六)夫妻双方户口不在同一村,且一方已有住房未拆除的。
第四章 建房用地标准
第十一条 建制镇(含县城)规划区外农民宅基地标准为:3人以下(含3人)户不超过135平方米; 4人户不超过165平方米;5人以上户不超过200平方米。
第十二条 建制镇(含县城)规划区内农民宅基地标准为:2人以下(含2人)户宅基地不超过100平方米;3人以上(含3人)户宅基地不得超过135平方米。
第十三条 建房户人口的核定:
(一)建房户的人口以户主的直系常住家庭成员为依据计算,户主原则上以当年换发的户口簿为准,尚未换发的以所在地公安部门出具的户籍证明为准;
(二)现役义务兵按常住人口计算;
(三)未婚独生子女可照顾一人计算人口;
(四)挂靠户口的不得计算建房户总人口。
第十四条 编制农民集中居住区控制性详细规划时,必须与本办法的建房用地标准相对接。农民宅基地标准安排四种类型:100、135、165、200平方米,相应的建筑占地面积分别不超过:70、94.5、115.5、140平方米。
第五章 建房用地审批程序
第十五条 村民宅基地使用方案须经村民或村民代表会议讨论通过。
第十六条 农民集中居住区统建房屋的村民建房用地审批程序(审批期限除公示的期限外不得超过二十天):
(一)购房户书面申请 ;
(二)村委会初审;(三)国土所审核(户口性质、家庭成员数、是世居户还是迁入户,是否符合购房用地条件、有否领取乡村建设规划许可证等),并核定购房用地标准或套型,审核合格后由购房户填写《村民购房用地申请审批表》;
(四)公示(村有线广播和村公示栏)15天以上;
(五)镇政府复核(公示期有无举报、有无土地权属纠纷等)无异议;
(六)县国土资源局代表县政府履行用地审批手续;
(七)村委会公示审批结果(村公示栏);
(八)购房户至国土所领取《用地批准决定书》并签订旧房按期拆除承诺书;
(九)购房户缴费,镇政府相关职能部门会同房屋建设单位将房屋交付使用。
第十七条 农民集中居住区自建房屋的村民建房用地审批程序(审批期限除公示的期限外不得超过二十天):
(一)建房户书面申请 ;
(二)村委会初审;(三)建设所、国土所审核(建设所审核是否符合集居点规划、国土所审核是否符合土地利用总体规划以及是否符合建房用地条件等)并核定用地面积;
(四)公示(村有线广播和村公示栏)15天以上;
(五)镇政府复核(公示期有无举报、有无土地权属纠纷等)无异议;
(六)县建设局核发乡村建设规划许可证;
(七)县国土资源局代表县政府履行用地审批手续 ;
(八)村委会公示审批结果(村公示栏);
(九)建房户至国土所领取《用地批准决定书》并签订旧房按期拆除承诺书;
(十)镇政府国土所、建设所划交土地,村民按统一要求建房。
第十八条 申请建房用地所需提供的材料
(一)户口簿(或公安部门户籍证明)及独生子女证原件及复印件(经国土所审核无误并由审核人在复印件及审批表上签名后退回原件);
(二)原宅基地使用证或有关证明;
(三)土地利用总体规划图(国土所提供局部复印件,标明建房户拟用地位置,审核人签字并加盖国土所公章);
(四)建房户所在集居点的总平布置图和选址意见(建设所提供并加盖公章)及乡村建设规划许可证;
(五)相关证明:1.村委会土地流转已到位、承包面积已核减、补偿费用已结清、无权属争议的证明;
2.原户口所在地出具的原住房、宅基地的处置情况证明;
3.迁入户口所在村集体经济组织村民会议2/3以上成员或本组2/3人以上村民代表同意的意见;
4.建房户不超批、原住宅按期拆除还耕的承诺;
5.农业人口为本集体经济组织成员的证明或户主的土地承包证书;
6.经村公示的公示单附件及公示照片。
第六章 农民集中居住区建房用地管理
第十九条 凡符合建房条件的村民(包括拆迁户)一律到农民集中居住区新建或购买住房。对暂无条件进农村集中居住区建房但急需改善住房条件的困难户,需购买进区农户原住宅的,在宅基地享受面积相当、符合申请建房用地条件的情况下,经镇人民政府审核后,报县政府批准后办理宅基地置换手续,其原宅基地必须复垦。
第二十条 在农民集中居住区建、购房后,必须拆除原有房屋,并退出原宅基地。
第二十一条 城镇居民一律不得在农民集中居住区建设或购买住房。
第二十二条 对原有房屋属危房,准许其按原址维修的,不得突破原批准的用地面积。
第七章 法律责任第二十三条 在县城规划区或建制镇规划区内未依法取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县城管行政执法部门依照《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定进行查处。
第二十四条 在村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,由镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。
以危房维修为名,擅自改造、超标或翻建、新建住房的,由城管行政执法部门或镇人民政府依照《中华人民共和国城乡规划法》相关条款进行处罚。
第二十五条 对已建新房而旧房未按审批时的约定拆除的,县土地行政主管部门按土地管理相关法律法规进行处理。
第二十六条 无权批准、越权批准使用土地的,批准文件无效。非法批准占用的土地按照非法占用土地处理。对非法批准占用土地的单位主管人员和直接责任人给予行政处分,并依法追究经济责任,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第八章 附则第二十七条 本办法自公布之日起施行,《如东县村民建房用地管理暂行办法》(东政发[2002]105号)同时废止。
第二十八条 本办法由县国土资源局负责解释。
法律分析：
房屋征收拆迁工作涉及到千家万户，关系到城市建设、经济发展和社会稳定的大局。如东县原《国有土地上房屋征收补偿评估技术规范（试行）》和《集体土地上房屋征收估价工作导则（试行）》已使用8年，随着时间的推移，原先的补偿估价技术内容有部分与变化的市场已不太相适应，根据省建设厅和上级部门的要求，县住房建设服务中心组织人员走访调研、反复论证，并结合本县实际，充分考虑物价变动、建筑原材料上涨等因素，对原有的补偿细则进行了修订完善。新的征收补偿估价细则，不仅从适用范围、估价程序、评估机构选择、估价技术路线等方面进行了规范和完善，更重要的是提高了房屋建安指导价的标准，并对成本法评估技术路线中土地取得方式修正系数实行差别化分类，尤其是树木补偿进行了细化区分，对田间种植树木将根据合理种植密度等技术指标，确定补偿费用。新的补偿估价细则更科学、更规范、更具操作性。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第一百一十七条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序征收、征用不动产或者动产的，应当给予公平、合理的补偿。
法律分析：房屋征收拆迁工作涉及到千家万户，关系到城市建设、经济发展和社会稳定的大局。如东县原《国有土地上房屋征收补偿评估技术规范（试行）》和《集体土地上房屋征收估价工作导则（试行）》已使用8年，随着时间的推移，原先的补偿估价技术内容有部分与变化的市场已不太相适应，根据省建设厅和上级部门的要求，县住房建设服务中心组织人员走访调研、反复论证，并结合本县实际，充分考虑物价变动、建筑原材料上涨等因素，对原有的补偿细则进行了修订完善。新的征收补偿估价细则，不仅从适用范围、估价程序、评估机构选择、估价技术路线等方面进行了规范和完善，更重要的是提高了房屋建安指导价的标准，并对成本法评估技术路线中土地取得方式修正系数实行差别化分类，尤其是树木补偿进行了细化区分，对田间种植树木将根据合理种植密度等技术指标，确定补偿费用。新的补偿估价细则更科学、更规范、更具操作性。
法律依据：《中华人民共和国民法典》 第一百一十七条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序征收、征用不动产或者动产的，应当给予公平、合理的补偿。
法律主观：1、盖房子要有审批手续，否则就是违章建筑。 2、根据《 土地管理法 》有关规定，农民建房的审批程序是：由农民向农村 集体经济组织 或 村民委员会 提出申请，经村民委员会或村民代表大会讨论通过后，由乡（镇）人民政府审核，再报县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的应依法办理农用地转用审批手续。j 具体办理： 农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理： （一）需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、市建设局审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向市国土资源管理局申请用地，经市人民政府批准后，由市国土资源管理局划拨土地； （二）使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划审核报市建设局批准。 城镇 非农业户口 居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第（一）项规定的审批程序办理。 回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区需要使用集体所有的土地建住宅的，依照本条第一款第（一）项规定的审批程序办理。
法律客观：《土地管理法》第六十二条 农村村民建住宅，应当符合乡镇土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的 宅基地 和村内空闲地。编制乡镇土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡镇人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
法律主观：一、农村宅基地面积规定1、建筑物和构筑物以墙外包为界，接拼的以墙中或柱中为界;2、挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影计算占地面积，但底层不得构筑;3、由二户或二户以上使用同一宗土地的，用地面积按 房屋产权 的建筑面积与总面积的比例分摊;弄堂用地，使用 楼上的农户分摊面积为一半，其余为共用面积;4、通过购买商品房和以公开有偿出让方式取得国有土地使用权或集体土地有偿流转取得的集体土地使用权不计入宅基地面积。二、宅基地转让法律规定是什么1、农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。2、农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。3、农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。4、国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。5、 宅基地使用权 的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。6、从全国范围看，放开宅基地使用权转让和抵押的条件尚不成熟。特别是农民一户只有一处宅基地，这一点与城市居民是不同的。农民一旦失去住房及其宅基地，将丧失基本生存条件，影响社会稳定。三、宅基地如何申请、报批、登记发证具备宅基地申请条件的农村村民在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地规模范围内申请使用宅基地修建住宅的，应先向本集体经济组织提出申请，经村民会议或村民代表会议讨论通过后，报乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准后，本人携带相关材料到所在的乡(镇)、办事处国土资源所申请确权登记发证。其中，涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。
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投稿：魏光明
内容审核：赵雪玲律师
