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海口楼梯房拆迁补偿标准，合同面积比实际房产证面积怎么办:今日拆迁补偿法律在线咨询

发布时间：
2025-03-14 19:57:10
作者：
圣运律师
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海口楼梯房拆迁补偿标准,合同约定面积比实际房产证面积大怎么办,一、合同约定面积比实际房产证面积大怎么办1、依据我国相关法律的规定，购房合同约定的面积比房屋实际面积要大的，如果合同有约定的，按合同约定处理，如果绝对比值在3%以内的，按照合同约

海口楼梯房拆迁补偿标准，合同面积比实际房产证面积怎么办:今日拆迁补偿法律在线咨询

一、海口楼梯房拆迁补偿标准,合同约定面积比实际房产证面积大怎么办

一、合同约定面积比实际房产证面积大怎么办

1、依据我国相关法律的规定，购房合同约定的面积比房屋实际面积要大的，如果合同有约定的，按合同约定处理，如果绝对比值在3%以内的，按照合同约定的价格据实结算，超出3%的，买方可请求解除合同。

2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

二、公摊面积怎样计算

1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。

2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。

3、共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。

4、一般来讲分摊面积是整栋楼的公用面积，当然房屋楼体的墙壁也在里面，带电梯的房子公摊相对大点。

5、各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：

第1步：计算分摊系数

分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=(总建筑面积之和一各套内建筑面积之和)/各户套内建筑面积之和。

第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。

二、合同面积比实际房产证面积怎么办

购房合同中规定的房屋面积应不小于实际面积。如合同中有约定,则按约定办理;否则,按一定原则处理。根据《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条,若出卖人交付的房屋建筑面积或面积与商品房买卖合同约定的面积不一致,按以下原则处理:

1. 如果面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按合同约定价格结算,买受人要求解除合同的,不予支持;

2. 如果面积误差率绝对值超过3%,买受人

法律分析

根据我国的法律法规，购房合同中规定的房屋面积应当不小于房屋的实际面积。合同约定的，按合同约定办理。绝对比例低于3%的，按合同约定的价格结算。如果超过3%，买方可以要求终止合同。第十四条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》中，出卖人交付的房屋建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不一致的，按约定处理；合同无约定或约定不明确的，按下列原则处理：

（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按合同约定价格结算，买受人要求解除合同的，不予支持；

（2）面积误差率绝对值超过3%，买受人要求解除合同并返还已付购房款及利息的，不予支持。买方同意继续履行合同。房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差率小于3%（含3%）的部分由买受人补足，面积误差率大于3%的部分由出卖人承担，所有权属于买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，出卖人应当将面积误差率小于3%（含3%）部分的房价及利息返还买受人，面积误差率大于3%部分的房价双倍返还买受人。

如何计算分摊面积

分摊面积包括：电梯井、管道井、楼梯井、垃圾通道、变电所、设备用房、公共大厅、走道、地下室、值班门卫室等，分摊面积的计算方法如下：

1。对于多层商品住宅，首先要计算出整栋楼和共有建筑面积的分摊系数，然后根据每套建筑面积在建筑中的比例进行分摊。2对于多功能综合楼，首先要计算出整栋楼和楼内不同功能区的共用建筑面积分摊系数，然后根据各功能区在建筑中的建筑面积比例进行分配。分摊建筑面积计算内容发生变化的，以建设部现行有关文件为准。一般来说，共享区域是整个建筑的公共区域。当然，建筑物的墙壁也在里面。有电梯的房子共用面积比较大。

5。每户分摊公共建筑面积的计算方法：基本思想是按比例分摊每户面积：

第一步：计算分摊系数

分摊系数=分摊公共建筑面积之和/每户建筑面积之和=（总建筑面积之和，每户建筑面积之和）/每户建筑面积之和。

拓展延伸

根据我国《土地管理法》的规定，土地使用权可以分为出让、划拨和转让三种方式。对于出让方式，土地使用权出让合同中应载明土地使用权取得方式和土地用途等内容。而对于划拨方式，则需要按照国务院的规定，由县级以上人民政府依法批准划拨土地使用权。对于转让方式，土地使用权转让合同中应载明土地使用权取得方式和土地用途等内容。

在计算分摊面积时，需要考虑土地使用权出让合同或划拨批准文件中载明的土地用途、面积和年限等内容。此外，对于出让方式，需要根据土地使用权出让合同载明的土地用途和面积计算分摊面积。对于划拨方式，需要根据划拨批准文件载明的土地用途和面积计算分摊面积。

分摊面积的计算方法因不同方式而异，但通常应以建筑面积为基础，按照土地使用权出让合同或划拨批准文件中载明的面积比例进行计算。需要注意的是，分摊面积的计算方法应在土地使用权出让合同或划拨批准文件中明确规定。

在实际操作中，对于不同类型的土地使用权，分摊面积的计算方法可能会有所不同。因此，在办理土地使用权相关手续时，需要仔细阅读土地使用权出让合同或划拨批准文件，了解分摊面积的计算方法和相关规定。

结语

根据我国法律法规，购房合同中规定的房屋面积应不小于实际面积。若合同中有约定，则按约定办理；若合同中无约定或约定不明确，则按一定原则处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条，出卖人交付的房屋建筑面积或面积与商品房买卖合同约定的面积不一致时，按约定处理；合同无约定或约定不明确时，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，按合同约定价格结算，买受人要求解除合同的，不予支持；面积误差率绝对值超过3%，买受人要求解除合同并返还已付购房款及利息的，不予支持。买方同意继续履行合同时，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差率小于3%（含3%）的部分由买受人补足，面积误差率大于3%的部分由出卖人承担，所有权属于买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，出卖人应当将面积误差率小于3%（含3%）部分的房价及利息返还买受人，面积误差率大于3%部分的房价双倍返还买受人。此外，分摊面积包括电梯井、管道井、楼梯井、垃圾通道、变电所、设备用房、公共大厅、走道、地下室、值班门卫室等，计算方法可参考上述解释。

法律依据

商品房销售管理办法：第三章广告与合同第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。

商品房销售管理办法：第三章广告与合同第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。

房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

三、合同面积与房产证面积相差过大，如何应对？

购房合同与房产证面积存在差距时，按照规定处理面积误差在3%以内的原则，大于合同面积的补偿开发商，小于合同面积的退回购房款。超过3%的部分，补偿或退款双倍。购房者也可选择解除合同并返还已付款项。面积差异还会影响契税和办理两证的准则，以房产证面积为准。

法律分析

买过房的都清楚，和开发商签的购房合同里所载面积只是预估面积，我们交首付和贷款也是按照预估面积来的。等交房后，再由专业的房屋测绘机构测出最终的建筑面积、套内面积、公摊面积。最终的房产证上登记的面积也以最终测绘的为准。

这不，海口有位业主发现自己房产证登记的面积与购房合同的预估面积存在较大差距。购房合同上面的建筑面积是75.69平方米，而房产证上面的建筑面积仅为69.41平方米，套内面积更只有60.73平方米，面积缩水近6平方米。面积误差早已超出国家允许的3%的比例。

那么这种情况，该怎么处理呢?

我们知道，按照规定，房屋实测面积误差在3%以内的按多退少补的原则来处理。

房屋面积大于合同面积的，由业主补偿开发商购房款，房屋面积小于合同面积的，开发商退回相应面积的购房款。

如果误差超过3%。房屋面积大于合同面积的，3%以内的有购房人补齐，超过3%的部分算开发方式赠与;房屋面积小于合同面积，按3%的面积核算后退回相应房款，超过3%的部分，需双倍退款。当然这种情况下，购房者也可选择解除购房合同，并要求开发商返还已付房款及利息。

房屋的面积影响到很多问题，比如契税，它是以实测房产证面积为准缴纳的。办理两证时需要提交购房发票和房产证，两者不一致时以房产证为准。

拓展延伸

房产交易中面积差异的法律处理方式

房产交易中，当房产证面积与合同面积存在差异时，法律规定了一些处理方式。首先，双方可以协商解决，如重新协商面积、调整价格等。其次，可以通过仲裁或诉讼解决争议，法院会根据证据和相关法律规定进行判决。另外，如果存在欺诈、虚假宣传等行为，受害方可以要求返还差价、赔偿损失等。此外，购房者在签订合同前应仔细核对房产证和合同中的面积信息，并咨询专业律师的意见。在房产交易中，保护自身权益是至关重要的，合法合规的处理方式能够维护双方的利益。

结语

购房合同面积与房产证面积存在差异时，可采取多种处理方式。首先，双方可协商解决，重新协商面积或调整价格。其次，可通过仲裁或诉讼解决争议，法院将依据证据和法律规定作出判决。欺诈、虚假宣传等行为可要求返还差价、赔偿损失。购房前应核对房产证和合同面积，并咨询专业律师意见。保护自身权益至关重要，合法合规处理方式能维护双方利益。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

四、购房合同面积与房产证面积不一致

法律分析：购房合同面积与房产证面积不一致，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

五、房产证和实际面积不符怎么办

房产证和实际面积不符，可以采取以下措施：1、核实面积：需要核实实际面积和房产证上的面积是否存在差异；2、查看相关证明和材料：需要查看相关的购房合同、权属证明等证明和材料，了解房屋的具体情况；3、与房产所在地房管部门联系：可以与房产所在地的房管部门进行联系，了解相关政策和规定，以便进行处理；4、咨询相关律师：可以咨询相关律师，寻求帮助和建议；5、协商解决：可以与开发商或房产所有人进行协商，协商解决房产证和实际面积不符问题。办理房产证需要的资料如下：1、房屋所有权证明：需要提供房屋的所有权证明，即购房合同、房屋买卖合同、房屋继承证明等相关证明材料。2、身份证：需要提供房屋所有人的身份证原件和复印件。3、不动产权证：需要提供不动产权证原件和复印件，以证明该房屋已经登记在不动产登记系统中。4、缴纳税费证明：需要提供房屋的各类税费证明，包括房屋购置税、契税、土地使用税等相关证明材料。5、房屋权属证书：需要提供房屋权属证书原件和复印件，以证明该房屋的权属情况。综上所述，房产证和实际面积不符是一个比较常见的问题，但也需要根据具体情况进行处理。在处理房产证和实际面积不符问题时，需要了解相关法律法规和规定，以保护自身权益。同时，也需要咨询相关专业人士或律师，以获取更多的建议和帮助。【法律依据】：《中华人民共和国商品房销售管理办法》第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。