华夏幸福 拆迁补偿,房地产并购贷款是什么意思,律师分析：并购贷款，是指机构向并购方发放的，用于支付并购交易价款的贷款。其中并购是指境内并购方企业通过受让现有股权、认购新增股权，或收购资产、承接债务等方式以实现合并或实际控制已设立并持续经营的
律师分析：
并购贷款，是指机构向并购方发放的，用于支付并购交易价款的贷款。其中并购是指境内并购方企业通过受让现有股权、认购新增股权，或收购资产、承接债务等方式以实现合并或实际控制已设立并持续经营的目标企业的交易行为。
1、受让现有股权，是指并购方通过受让现有股东的股权，获得已设立并持续经营的目标企业的实际控制权。
2、认购新增股权，是指并购方通过参与已设立并持续经营的目标企业的增资扩股行为，获得目标企业的实际控制权。
3、收购资产，是指并购方通过资产收购方式取得目标企业拥有的全部或大部分实质性资产或核心资产的所有权。
4、承接债务，是指并购方通过承接已设立并持续经营的目标企业的全部或大部分债务的方式获得目标企业的实际控制权。
【法律依据】：《中华人民共和国民法典》
第六百六十七条 借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第六百六十八条 借款合同应当采用书面形式，但是自然人之间借款另有约定的除外。
借款合同的内容一般包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。
第六百六十九条 订立借款合同，借款人应当按照贷款人的要求提供与借款有关的业务活动和财务状况的真实情况。
一、是企业发债
作为国资新的房地产公司，有良好的资金流，资金来源更加便宜，比如信达地产发行过30亿元的中期票据，30亿元公开发行公司债券和80亿元非公开发行公司债券，票面利息不到6%。另外华侨城、招商蛇口、电建地产、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等央企共制造出15幅地王。他们是公司发债的领头兵。
二、资产证券化
从年初开始，碧桂园、世茂房产、华夏幸福、华侨城等规模化企业就加速进入以ABS模式提前融资套现试水，融资成本在5%-6%之间（详见房地产企业贷款新模式：购房尾款规模化房企ABS融资新现象）融资规模有的高达百亿。
三、上半年大好的房地产销售形势回款
今年上半年配合国家“去库存”的号召，银行对于一手房的个人住房抵押贷款也是提供了很好的优惠政策，再加上这两年房地产市场一直低迷，刚性需求被调动，房价一路高歌的同时，去化量也是高歌猛进，上半年销售几百亿，千亿以上销售额都是既成事实。这一定程度上也造就了房地产开发公司不差钱。
四、银行贷款
去年和今年，房地产开发贷款银行政策松动，使得一部分开发商手头宽松起来，有了比较好的现金沉淀。
五、信托资金
最近热议的宝能万科之争，自从恒大插一脚进来之后，格局急速变化，其中缘由不多说。不过一直高负债的恒大哪里来的并购资金呢？《中国经济周刊》报道，恒大收购万科的91.1亿元资金并非来源于恒大自有资金，而是通过中融信托成立的信托计划募集得来的。虽然中融信托否认了此事，认为“中融信托给恒大的融资主要用于特定房地产项目的开发、合作，资金会根据合同约定的使用范围使用，不会参与上市公司股权投资”。不过这回复，还是不能消除小冠的疑虑。
六、资产管理公司的资金
针对百亿以上的房地产企业贷款，目前来讲是国字头四大资产管理公司比较稀罕的。不过也不是任意项目都可以贷到款，用到便宜资金。目前一线城市和部分二线城市的标的相对比较受欢迎，特别是住宅类项目。
所以，很多人困惑的房地产价格怎么还在一直涨，房地产开发公司怎么那么有钱，钱从哪里来的？通过这些，大概了解了些了吧。目前北京、上海、江苏、深圳、广州重庆等地是房地产比较活跃的地区。上海还出现了单价超过34万一平米的天价房产。房地产市场局部区域可以用沸腾二字形容。刚性需求被激活，一时根本停不下来。
事实上，企业申请并购贷款，主要的目的便是实现企业的并购重组，最终获取到企业的控制权，而这个并购贷款则是用于支付并购价款的。
二、企业如何申请并购贷款?
企业贷款所需材料
1、申请书;
2、公司简介;
3、公司营业执照副本;
4、企业代码证;
5、纳税登记证(国税、地税);
6、特殊行业生产、经营许可证、资质证明;
7、公司章程;
8、验资报告;
9、法定代表人简介;
10、法定代表人身份证;
11、由公司出具的法定代表人身份证明书;
12、董事会同意贷款的决议;
13、近三年会计(审计)事务所验证的财务报表;
14、近三个月的资产负债表、损益表、现金流量表;
15、财务状况说明：a)负债说明;b)投资说明;c)企业销售收入、利润来源说明;
16、贷款卡及其密码;
17、为其它企业提供贷款担保的情况说明;
18、还款计划;
19、正在发生和将要发生的业务合同复印件;
20、资金使用计划或项目可行性报告;
21、抵押物所需提供材料：a)抵押物权属证明(国有土地使用权证、房屋权属所有权证);b)抵押物评估报告。
企业银行贷款流程
一是贷款申请。借款人需要贷款，应当向主办银行或者其他银行的经办机构直接申请。借款人应当填写包括借款金额、借款用途、偿还能力及还款方式等主要内容的《借款申请书》并提供以下资料：
(1)借款人及保证人基本情况;
(2)财政部门或会计(审计)事务所核准的上年度财务报告，以及申请借款前一期的财务报告;
(3)原有不合理占用的贷款的纠正情况;
(4)抵押物、质物清单和有处分权人的同意抵押、质押的证明及保证人拟同意保证的有关证明文件;
(5)项目建议书和可行性报告;
(6)贷款人认为需要提供的其他有关资料。
二是银行受理审查。
(1)银行接到客户提交的《借款申请书》及有关资料后，对客户情况进行核实，对照银行贷款条件，判别其是否具备建立信贷关系的条件。
(2)对借款人的信用等级评估。根据借款人的领导者素质、经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和发展前景等因素，评定借款人的信用等级。评级可由贷款人独立进行，内部掌握，也可由有权部门批准的评估机构进行。(3)贷款调查。贷款人受理借款人申请后，对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。审查人员对调查人员提供的资料进行核实、评定，复测贷款风险度，提出意见，按规定权限报批。
三是签订借款合同。如果银行对借款申请审查后认为借款人符合贷款条件，同意贷款的，与借款人签订《借款合同》。借款合同应当约定借款种类、用途、金额、利率、期限、还款方式，借贷双方的权利、义务，违约责任和双方认为需要约定的其他事项。
法律分析：允许符合以下条件的商业银行法人机构开展并购贷款业务：
(一)有健全的风险管理和有效的内控机制;
(二)贷款损失专项准备充足率不低于100%;
(三)资本充足率不低于10%;
(四)一般准备余额不低于同期贷款余额的1%;
(五) 有并购贷款尽职调查和风险评估的专业团队。
符合上述条件的商业银行在开展并购贷款业务前，应按照《商业银行并购贷款风险管理指引》制定相应的并购贷款业务流程和内控制度，向监管机构报告后实施。
商业银行开办并购贷款业务后，如发生不能持续满足以上所列条件的情况，应当停止办理新发生的并购贷款业务。
法律依据：《中华人民共和国民法典》
第六百六十七条 借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第六百八十条 禁止高利放贷，借款的利率不得违反国家有关规定。借款合同对支付利息没有约定的，视为没有利息。借款合同对支付利息约定不明确，当事人不能达成补充协议的，按照当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息；自然人之间借款的，视为没有利息。
1、申请：企业可以向银行各级对公营业机构提出并购贷款申请；
2、担任并购财务顾问参与前期尽职调查：银行将结合企业的贷款申请，安排专业团队就并购交易结构、目标企业相关情况等方面进行尽职调查；
3、融资方案设计：根据企业的并购贷款需求和前期尽职调查结果，提出融资方案和相应贷款条件；
4、申报审批：将与企业协商一致的并购融资方案申报审批；
5、签订并购贷款业务合同和提款：并购贷款经我行审批同意后，拟订并签署贷款合同，落实提款先决条件后可支用贷款。
一、公司收购的注意事项有哪些？
1、前期准备
收购方与目标公司或其股东进行洽谈，初步了解情况，进而达成并购意向，签订收购意向书。
收购方为了保证并购交易安全，一般会委托律师、会计师、评估师等专业人事组成项目小组对目标公司进行尽职调查；而目标公司为了促成并购项目成功，一般需向并购方提供必要的资料，披露公司的资产、经营、财务、债权债务、组织机构以及劳动人事等信息，如果遇到恶意并购或者目标公司披露信息不真实就会对另一方造成较大的法律风险。所以，在并购的前期准备阶段，我们建议并购双方签订独家谈判协议，就并购意向、支付担保、商业秘密、披露义务以及违约责任等事项进行初步约定(收购方为上市公司，应特别注意对方的保密及信息披露支持义务)，这样即可避免并购进程的随意性，又在并购前期谈判破裂的情况下保障了并购双方的利益。
2、尽职调查
收购方在目标公司的协助下对目标公司的资产、债权、债务进行清理，进行资产评估，对目标公司的管理构架进行详尽调查，对职工情况进行造册统计。在尽职调查阶段，律师可以就目标公司提供的材料或者以合法途径调查得到的信息进行法律评估，核实预备阶段获取的相关信息，以备收购方在信息充分的情况下而作出收购决策。
3、签署协议及手续事项
收购双方及目标公司债权人代表组成小组，草拟并通过收购实施预案。债权人与被收购方达成债务重组协议，约定收购后的债务偿还事宜。收购双方正式谈判，协商签订收购合同。在达成转让协议后，收购方应该尽快办理相关变更登记。有限公司的股东发生变更的，应该到工商行政管理部门办理变更登记；不动产等特定资产所有权变动的，也需要到相关行政部门办理登记才可以取得物权。在收购谈判中，收购方应该尽量争取在转让协议中约定转让方在办理变更登记手续过程中承担的义务，避免转让方在收到转让款之后故意拖延办理手续的时间，或者是藏匿部分办理手续所需要的文件。
二、一般企业并购的步骤包括什么？
这里的是指除上市公司外的所有企业。其并购的程序大致如下：
1、企业决策机构作出并购的决议。企业股东会或董事会根据企业发展战略，对企业进行并购形成一致意见，做出决议。并授权有关部门寻找并购对像。
2、确定并购对象。企业并购成功的第一步是选择正确的并购对象，这对企业今后的发展有着重大的影响。一般可以通过两种途径来选择，一种是通过产权交易市场，其信息来源于全国各地，信息面广，信息资料规范，选择余地大。另一种是并购双方直接洽谈，达成并购意向，制定并购方案并向有关部门提出申请。
3、尽职调查并提出并购的具体方案。并购企业应对目标企业所提供的一切资料如目标企业的企业法人证明、资产和债务明细清单、职工构成等进行详细调查，逐一审核，并进行可行性论证，在此基础上提出具体的并购方案。
4、报请国有资产管理部门审批。国有企业被并购，应由具有管辖权的国有资产管理部门负责审核批准。
5、进行资产评估。对企业资产进行准确的评估，是企业并购成功的关键。并购企业应聘请国家认定的有资格的专业资产评估机构对被并购方企业现有资产进行评估，同时清理债权债务，确定资产或产权的转让底价。
6、确定成交价格。以评估价格为基础，通过产权交易市场公开挂牌，以协议、拍卖或招标的方式，确定市场价格。
7、签署并购协议。在并购价格确定后，并购双方就并购的主要事宜达成一致意见，由并购双方的所有者正式签定并购协议。
8、办理产权转让的清算及法律手续。在这个过程中，并购双方按照并购协议的规定，办理资产的移交，对债权进行清理核实，同时办理产权变更登记、工商变更登记及土地使用权等转让手续。
9、发布并购公告。并购完成后，并购双方通过有关媒体发布并购公告。
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投稿：邵宇若
内容审核：吴海丽律师
