北郊新楼盘拆迁补偿,小产权房一般有几种形式,1、通常意义上的小产权房，就是占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。2、限制销售的小产权房，也就是在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将
1、通常意义上的小产权房，就是占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。2、限制销售的小产权房，也就是在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。3、军产房，即是在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
一、有预售证就是大产权吗
1、房子有预售许可证不一定是大产权。
2、大产权房是对于小产权房的名词，即购房者同时拥有《房屋所有权证》和《土地使用权证》。可以合法的进行二手房交易，具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能的房产。
相关说明：
房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续，一般表现为拥有五证：
1、《国有土地使用证》，有国土资源和房屋管理部门核发。是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；
2、《建设用地规划许可证》，由规划委员会核发。是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；
3、《建设工程规划许可证》，由规划委员会核发。是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；
4、《建筑工程施工许可证》，由建委核发，为开发商具备开发建设商品房的凭证；
5、《商品房预售许可证》，由国土资源和房屋管理部门核发，为开发商具备楼盘预售资格的法律凭证，未取得《商品房预售许可证》不得销售商品房。
二、可以买卖小产权房吗
一、所谓小产权房就是只拥有房屋的使用权，没有所有权。
二、小产权房买卖合同是否有效，应该分情况讨论。
(一)合法小产权房的买卖合同有效。
这类小产权房，具备合法的产权证明，法律规定可以在本集体经济组织成员之间转让。
(二)违法小产权房买卖合同的效力待定。所谓违法的小产权房，即非法占用集体用地或者闲置的国有土地，将农村集体用地使用权变相流转或改变国有土地使用性质，在没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下，进行非法建设，并直接在市场上销售的“三无”违法建筑。
三、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设。
一旦违法小产权房被依法强制拆除或者没收，购房者将无法获得任何补偿，面临血本无归的巨大风险。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。
小产权房一般有四种形式：①开发商或单位直接在乡村购买的农村集体土地上开发的房屋;②乡或村自行在其所属区域的农村集体土地上开发建设的房屋;③农村乡或村一方出土地，开发商出资金联合开发建设的房屋;④100-300平米不等的二层小楼加塑料大棚、独门独院的“生态山庄”、“科技园”类的房屋。鉴于农村宅基地属于集体所有，因此，在宅基地上兴建的房屋只能在集体成员内部流转，不能卖给城市居民。同样，城市居民也无权购买集体所有制土地上的建筑，何况集体所有制土地上的建筑不是商品房，即便购买也无法获得《房屋所有权证》、《土地使用权证》等合法手续。
一、购买了小产权房该怎么办
购买了小产权房的处理方式：
1、若已签了合同但尚未取得产权证明，且该房屋系在集体土地上建设，购房者非当地居民，可以请求解除合同并退回已支付的购房款；
2、如果已经购买了集体土地上建造的房屋并取得了当地乡政府颁发的产权证明或土地使用证明的，可以居住或者出租，或者出售给有当地户口的居民。
一、购买小产权房的流程如下：
1、看房。买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用都归买方支付；
2、查档。买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案；
3、签合同。买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司；
4、公证。卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务；
5、资金监管及贷款申请。买方支付首期款到按揭银行资金监管账号，买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方，约7个工作日左右。
6、赎楼。买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右；
7、房屋过户。买方同担保公司去深圳市房地产产权登记中心三楼签订小产权房买卖合同，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日；
8、缴费。买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证，担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右；
9、交房。买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。
二、小产区房和商品房的区别如下：
1、产权划分的不同。小产权房只有部分产权，而普通商品房则拥有全部产权。部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。其实小产权房只是一个狭义概念，通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的，可以长久拥有居住，而对没有合法建设手续的房屋，不要去买。这个才是真正的小产权，其不合法且随时会被强制拆除；
2、产权性质的区别。国家发产权证的叫大产权房，国家不发产权证的叫小产权房。小产权房、乡产权房有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。与一般意义上的商品房相比，小产权房没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，小产权房的价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低，这也是小产权房价格低廉的主要原因。
二、无证房拆迁有补偿吗
无证的房屋并不一定就没有拆迁补偿的，例如有些农村的房屋就没有房产证的，但是属于合法的建筑，就能获得拆迁补偿。以下无证的房屋可能获得拆迁补偿：
1.代代流传下来的祖宅
现在很多地区都存在祖宅这一类的房屋，有的被征收房屋干脆是建于民国时期的。在当时那个年代，许多房屋都是一代一代继承下来的，并没有房产证一类的房契类证明存在。无论如何，我们不能要求那些和故宫、皇城相府几乎同龄的建筑拥有所谓的“合法证件”。
2.农村宅基地范围内自行建造的房屋
在上个世纪80年代之前，国家对农村建房的要求并不是十分严格，建房办理手续也比较简单宽松，对房屋、土地确权方面很多都没有做到位。因此，农村还存在很多的无证房，只要是依法建造，获得村委会、乡镇政府某种形式批准的房屋，即使没有产权证明，在征地拆迁时也应当给予合理的补偿。
3.在合理范围内加盖出来的农村房屋
只要是在自家的宅基地上，没有“出圈儿”“越界”，农民经向“村长”打招呼就自行加盖二层、三层的情况是非常普遍的。毫无疑问，这类房屋并不构成土地违法，也未直接影响乡村规划，那么在面临征收时是应当给予一定的补偿的。实践中一些地方存在只认一层，二层以上加出来的一律按违建论处的做法，实际上是没有什么法律依据的。但需要注意的是，如果加盖部分是违反消防安全法规的彩钢板、泡沫填充房屋，那么被认定为违建是很难避免的事情。
4.棚户区改造项目中的一些简陋的房屋
这类房屋在建造时就是当事人为了生活所迫所建，改造项目的目的就是要提升其居住条件和生活质量。对这类“棚户”类房屋简单的按违建认定，无疑是与其行政目的不相符合的。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十四条集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。
（一）小产权房的概念
小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是国家房管部门颁发，而是由乡镇政府颁发，故又称乡产权房。同时小产权房并非是一个真正意义上的法律术语，它只是一个描述性的词语，是人们用于区分在国有土地之上建造的房屋和在集体土地上建造的房屋。故可以理解为，国家发产权证的叫大产权，如国家把国有土地让给开发商，开发商缴纳一定的土地出让金，再办理合法的相关立项开发手续之后，向外销售的房屋，由国家发放土地使用证和房屋所有证，这样的房屋称为大产权房屋。大产权房购买者享有房屋所有的权能。而小产权房，使用的是集体建设用地，国家并不发产权证，仅有乡政府或村委会的盖章以证明其权属。
（二）小产权房的特点
这几年由于市区的房价快速增长使得房地产开发的郊区化进程加快。那些地理位置较为偏僻，前几年不大受人重视的地方，这几年也陆续的搞起了房地产开发（但是其中很多都是所谓的小产权房）。与此同时，这几年国家又大力发展基础设施建设，交通状况极大改善，再加上价格低廉，所以一部分因为房价上涨而无法释放的住房需求，自然流向了这些房子。在购房者当中绝大多数都是年轻人。
基于现实的情况，我认为，目前小产权房的特点主要表现为一下几个方面：
1、价格便宜。西安众多的小产权房楼盘大部分分布在南郊长安、北郊以及东郊的部分地区。且主要以普通商品房为主。目前，西安的小产权房项目均价在2800到3000元之间。这个价格仅为西安曲江、西高新等地区房价的35%到40%。
2、程序简单。从买卖手续来看，不必缴纳商品房买卖的契税，即减少了购房成本，又简化了购房手续。
3、使用成本低。根据实地了解来看，一般住户的物业费、水电费、采暖费较市区来说，相对便宜。
小产权房同时也存在一些弊端：首先，小产权房的权利不受法律保护。因为乡产权的房屋是建立在集体土地所有的基础之上。根据我国相关法律规定，集体土地是不能进入土地一级市场进行交易的。在集体土地上建造房屋只能是解决本集体经济组织的成员的居住问题，如果向本集体外的成员销售的话，不符合我国对宅基地使用主体资格的要求。与此同时，住建部曾明确表示，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，其合法权益将难以得到保证。将来如果产生房屋方面的纠纷，则购房者将缺少法律上的支持和依据。根据小产权房所使用的土地性质，如果是占用耕地的话，有可能将面临被拆除的厄运。其次，小产权房的交易会受到限制。由于小产权房一般由开发商与村委会合作，或由村委会单独开发，因使用的土地是集体所有的，故由乡政府自制颁发房屋产权证。也就不能获得住建部颁发的房屋所有权证，当然也就不能上市交易了。最后，从物业管理水平来看，其管理水平不是很高。因为小产权房一般都在城市的边沿，各项基础设施都有待进一步提高，而负责物业管理的公司一般都是乡村自建的。其人员也大多数未接受专业的培训，实质上，这些公司的设立实质是重在解决村里剩余劳动力的问题。基于此，这里的物业管理水平并不高。
法律分析：①小产权房的房产证由乡镇颁发，个人并没有实际的产权。大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。②个人想要转让小产权房，必须在购买满五年之后才能够进行。大产权房可以自由转让，没有时间上的限制。③小产权房的建设用地一般是归乡镇集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。大产权房的用地是由国家划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。
④购买小产权房后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、或转让，不用补缴任何费用
法律依据：《中华人民共和国民法典》第三百六十一条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。
法律分析：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。
法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第十二条 土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
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投稿：水桂翔
内容审核：李轩教授
