农村水泥厂拆迁补偿,农村企业用地调节费征收管理办法,第一条为了保护耕地，合理利用农村土地，提高土地使用效益和增加农业投入、制定本管理办法。第二条凡在大连市辖区内城市、县城、建制镇、工矿区以外使用农村土地（含国营农场土地）开办乡（镇）、村、私
第一条为了保护耕地，合理利用农村土地，提高土地使用效益和增加农业投入、制定本管理办法。第二条凡在大连市辖区内城市、县城、建制镇、工矿区以外使用农村土地（含国营农场土地）开办乡（镇）、村、私营企业、从事工业、商业、服务业、加工业、建筑业、建材业、运输业等非农业性生产经营活动的单位和个人、均应依照本办法缴纳用地调节费。第三条市及县（市）、区人民政府土地管理部门，负责本行政区内用地调节费的征收、管理工作。第四条用地调节费，以实际用地面积（不含宅基地）为计费依据，每平方米每年按下列标准征收：
（一）商业、服务业、运输业用地1．2元；
（二）工业、建筑业、加工业用地0．35元；
（三）建材业（水泥厂、白灰厂、沙石料场）、仓储业用地0．15元；
（四）饲养珍禽珍兽用地0．15元；
（五）砖厂用地按照市政府大政办发［1988］123号文件规定执行。第五条下列用地，减免用地调节费：
（一）农用机械生产维修企业、社会福利企业、校办企业用地、免缴用地调节费；
（二）饲养奶牛、蛋鸡、猪、蚕用地，免缴用地调节费；
（三）经批准占用耕地的，缴纳耕地占用税当年免缴用地调节费，从第二年起缴纳用地调节费；
（四）经批准填海、填泡整洁的用地，免缴十年的用地调节费；
（五）市及县（市）、区人民政府认定的贫困乡（镇）、村办企业用地，减半缴纳用地调节费。第六条减免用地调节费的单位和个人，应填写统一印发的申请表，由县（市）、区土地管理部门审查批准，并发给减免缴纳用地调节费征。第七条缴纳用地调节费的单位和个人，应在土地管理部门规定的期限内、携带营业执照、土地使用证或用地批准文件及有关资料，到所在乡（镇）土地部门申请办理登记，并缴纳用地调节费。用地时间不足半年的，按半年缴纳；超过半年的，按一年缴纳。第八条缴纳用地调节费的单位和个人，如变更用地范围和用地性质，应从变更之日起一个月内持有关批准文件，到所在乡（镇）土地管理部门办理变更登记手续，修订缴纳费额。第九条用地调节费列入企业成本，于每年一月份内一次缴清，用地单位和个人，应按规定的缴纳时间、标准，及时到所在乡（镇）土地部门缴清费款，逾期不缴的，每超期一天按缴费额加收千分之五的滞纳金。第十条征收用地调节费，应使用财政部门统一印制的专用票据，并按财务管理规定，实行集中管理、专户储存、专款专用，不得挪作它用。征收的土地调节费，土地管理部门可按征收总额的百分之五提取手续费，其余部分，百分之七十留给县（市）、区；百分之三十上交市财政、统一用于发展农业生产。第十一条违反本管理办法，不按规定办理用地登记、变更手续，擅自用地、扩大用地范围，拒缴、拖欠用地调节费和滞纳金的，土地管理部门应予以制止，限期改正，并视其情况给予警告、通报批评、吊扣土地使用证和罚款的处罚，情节严重的，应追究当事人和领导者的责任。实施行政处罚，由土地管理部门正式下达行政处罚决定通知书。罚款，应使用统一罚据，上缴地方财政。第十二条因缴纳用地调节费发生争议纠纷或对行政处罚不服的，由当地乡（镇）人民政府调解；调解不成的，可向上一级土地管理部门申请仲裁或行政复议，对裁决或复议仍不服的，可向当地人民法院起诉。第十三条本管理办法不适用于外商投资企业。第十四条本管理办法由大连市土地管理局负责解释，并组织实施。第十五条本管理办法自发布之日起施行。
法律分析：1、若是位于新规划的商业区内，则经规划批准，取得新的城市用地规划许可证后向国土部门申请并重新缴纳商业土地性质的出让金即可。
2、若是转让，则必须挂牌招标，并且应缴纳该土地差价的所得税。
3、改变用途需由有资质的土地评估机构进行评估，到当地政府进行价格确认，才可以知道应交土地出让金的具体数额。
4、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字，然后拿着批复到规划部门办理规划变更。
5、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险 。
6、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让。
7、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金。这些企业通常制造，加工或以其他方式产生商业企业销售的产品后工业用地的定义包括工厂和仓储设施，以及一些采矿和运输业务
法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。
法律主观：土地有偿使用费是指以出让、租赁、作价出资（入股）等方式有偿使用国有土地的单位或个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳的土地资源性收益，包括 土地出让金 、土地租金、土地收益金、新增建设用地土地有偿使用费、场地使用费等。 《土地管理法》第五十六条 建设单位使用国有土地的，应当按照 土地使用权 出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
法律客观：土地管理法第五十五条 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。 自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。
各省、市、自治区农牧渔业厅（局）、计委、建委、建设厅（局）、土地管理局（处），国务院各部委、各直属机构：
根据一九八四年九月国务院颁发的《关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定》第十五条，实行征地由地方政府统一负责，征地费用包干使用的规定，研究制定了《关于征用土地费实行包干使用暂行办法》，现印发执行。
搞好征用土地，加强土地管理，是项事关国计民生的重要工作，各用地单位和被征地单位都必须按照《国家建设征用土地条例》规定办事。各级政府的土地管理机关要严于职守，对于违反《条例》规定的作法，要坚决制止。
《关于征用土地费实行包干使用暂行办法》执行中的问题和意见，请报送农牧渔业部，以便进一步研究修改、补充、完善。
附件：关于征用土地费实行包干使用暂行办法
第一条为了认真贯彻执行《国家建设征用土地条例》（以下简称《条例》），管好用好土地，改善国家建设征用土地的工作，并根据国务院《关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定》的精神，对依法批准征用的土地，实行由县、市人民政府统一负责组织征用，包干使用征地费，特制定暂行办法。
第二条本暂行办法所称的征地费，系指《条例》规定，由用地单位（包括城市建设综合开发公司，下同）支付的各项因征地产生的费用和土地管理费的总称。
第三条各省、市、自治区人民政府要按照《条例》和国家有关规定，区别城市和农村，近郊和远郊，土地年产值的高低，人均耕地的多少和劳动力安置等情况，分别制订出征地费用的具体数额和包干使用办法，并报国务院备案。
第四条由县、市人民政府的土地管理机关与用地单位签订征地协议，明确双方的权利、义务，同时，按规定向用地单位统一收取征地费，包干使用。
用地单位不得与被征地单位擅自商议征地。
对中央和地方的建设项目，必须一视同仁，按当地同一个标准收取征地费。
第五条县、市人民政府统一收取的征地费，必须按规定用途，妥善安排，合理使用。有关领导机关和其他单位不得以任何借口占用、挪用。
第六条县、市人民政府要责成土地管理机关做好征地、拆迁和安置工作。组织力量，对拟征用的土地进行勘查、登记，具体承办搬迁、安置等项工作，保证建设用地。
第七条县、市人民政府可将征地费的一部分，资助被安置农民，鼓励他们自谋职业。
第八条用地单位要按照征用土地协议的规定，积极协同县、市人民政府做好征地安置工作，并如期交付征地费。
第九条县、市土地管理机关从征地费中提取土地管理费的比率，要按不同情况确定不同的标准。凡一次性征地面积较多，动迁安置工作量不大，牵扯人力较少的，一般可提取1％左右，如有特殊情况，经省、市、自治区人民政府批准，可适当提高取费比率，但最高不得超过2％；一次性征地数量较少，动迁安置工作量大，牵扯人力较多的，一般可提取2％左右，如有特殊情况，经省、市、自治区人民政府批准，可适当提高取费比率，但最高不得超过4％。
县、市提取的土地管理费，应按一定比例上交上级土地管理机关为征地服务所必需的费用。上交的具体比例，由省、市、自治区人民政府确定。
第十条土地管理费要专款专用，主要用于：征地、拆迁、安置工作的办公、会议费；借用、招聘人员的工资、差旅、福利费；业务培训、宣传教育、经验交流和其他必要的费用。
第十一条征地费用的包干使用，由建设银行和上级土地管理机关检查、监督。
今后，国家将根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。昨天中国政府网转发了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。根据通知规定，工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。建设用地相关税费标准将提高。禁止擅自将农用地转为建设用地通知提出，将提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准和城镇土地使用税、耕地占用税征收标准。通知规定，新增建设用地土地有偿使用费缴纳范围，以当地实际新增建设用地面积为准。新增建设用地土地有偿使用费专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。根据通知要求，禁止通过以租代征等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。通知中明确规定，未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过以租代征等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过以租代征等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。社保费用不落实不得批准征地通知明确提出，被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决，社会保障费用不落实的不得批准征地。通知重申了征地补偿安置以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则。还提出，土地出让总价款必须首先足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足。对于未按期足额支付征地补偿安置费而征占土地的，要追究有关人员的行政责任。
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投稿：彭艺
内容审核：黎雪雁律师
