拆迁律师

浙江省温州市的陈先生在当地合法拥有一处房屋，其已经取得《集体土地使用证》以及《房屋所有权证》，但部分房屋面积未被登记。在征收补偿的过程中，当地街道办事处与陈先生就上述房屋征收补偿安置事项经协商形成案涉《征收补偿协议书》，协议书载明三部分建筑面积，即房屋合法产权建筑面积，案涉未登记但折抵为合法建筑面积，另有未经登记建筑面积属于违法建筑。陈先生在签订该协议后腾空房屋交付验收，该街道办事处向其出具了《房屋置换腾空验收合格证》、《房屋置换腾空验收顺序证明》，随后陈先生将涉案房屋土地使用证及产权证交给了被告，由该街道办事处出具收条，同月该街道办事处组织拆除了涉案房屋。但是该街道办事处以《征收补偿协议书》中视为合法建筑予以补偿的的无证建筑面积属于违法建筑为由，宣称案涉《征收补偿协议书》无效，并拒绝履行该协议。对此，陈先生向法院提起诉讼，请求该街道办事处依照《征收补偿协议书》履行安置补偿职责，但一审、二审法院皆以争议建筑系属违法建筑为由认定案涉《征收补偿协议书》无效，陈先生遂向浙江省高院提出再审申请。

法院指出，该街道办事处与陈先生签订了征地房屋补偿协议，陈先生依照约定将涉案房屋腾空并交付被申请人拆除，但该街道办事处却以上述协议中视为无证建筑应属于违法建筑为由，拒绝履行上述协议确定的安置补偿义务。

本案的争议焦点在于将案涉未登记建筑视为合法建筑予以补偿是否导致被诉行政协议无效。第一，在征地拆迁过程中，未登记建筑的认定应当结合法律规定、当地政策、审批手续、建造年代、当事人过错等因素综合判断。参照《温州市区征收国有土地上未登记房屋认定办法的通知》第五条第六项之规定：1990年3月31日前取得乡（镇）以上人民政府或县级以上人民政府土地、规划、建设部门批准文件的农村村民住宅房屋应当被认定为合法建筑。涉案房屋为陈先生1986年建成的房屋“人”字形屋顶中的遗留部分，且涉案房屋建造经过土地审批并取得权属证书，陈先生在签订被诉协议时按照“视为合法建筑”处理，具有相应的事实和政策依据。第二，相关证据显示，签约之前相关部门经过多次现场勘查并作出成果审批表，认定涉案建筑为合法建筑，陈先生亦出具补偿安置明细表等材料认可涉案建筑作为合法建筑并予以补偿，故该街道办事处已经按照法律法规的规定进行了未登记建筑的初步认定，并在陈先生无异议的情况下签订了被诉行政协议，涉案未登记建筑认定和签约过程均符合法律文件规定。

另外,行政协议是行政机关基于行政裁量权与行政相对人协商一致而达成的，具有行政性和契约性双重属性，既因行政性而有别于民事合同，又因协商一致而与民事合同性质接近，因此，诚实信用原则不仅是民事法律中的帝王条款，也是行政协议各方当事人应当共同遵守的基本行为准则，更是法治政府的基本要求之一，行政主体和行政相对人均应当按照行政协议约定履行合同义务。

在本案中，圣运征拆律师指出，对无证建筑合法性的认定需严格遵照本地区规范性文件的规定进行调查核实，征收部门应根据调查结果确定安置补偿内容。双方达成的安置补偿协议不仅约束被征收人尽早办理被征收房屋，而且要求征收部门依照诚实信用原则履行协议。

第一、无证房屋合法性的认定。征收部门与被征收人签订安置补偿协议、作出补偿决定的前提是已经核实确定本区域房屋情况，进而对被征收人拥有的合法房屋进行补偿。我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。市县级人民政府组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理是其作出房屋征收决定的前置程序，当然也应当是房屋征收部门或实施单位与被征收人订立补偿协议的前置程序。在签订补偿协议前，对所涉的未登记的建筑是否为违法建筑的判断应当严格依照上述规定，由有权机关作出认定或处理，并将认定或处理结论作为签订补偿协议的依据，既最大限度地保障被征收人的合法财产权益，又有效避免对违法建筑给予不当补偿，有失公平公正。

在我国土地管理制度发展的过程中，存在一些因历史或者政策原因无证但依然合法的建筑。对于这部分建筑，各市出台了房屋征收与补偿办法或者未登记房屋认定办法确认其合法性。在本案中，根据《温州市区征收国有土地上未登记房屋认定办法》第六条的规定，在1990年3月31日前取得政府批准的房屋，可视为合法建筑物。因此在征收协议中所载明的无证建筑视为合法建筑物进行补偿的约定没有法律问题。另外，在该街道办事处第一次出具的《未登记建筑物调查成果审批表》中，也将其认定为合法建筑，依据此调查结果所作出的《安置补偿协议》自然也没有问题。

第二、征收补偿协议的效力。征收补偿协议是行政机关与被征收人关于房屋征收补偿内容协商确定的结果，是征收部门发放安置补偿的依据。征收补偿协议是被征收人与征收部门双方合意的产物，在不存在违反法律强制性规定的、意思表示不完全、不自由的情况下，双方应当严格履行安置补偿协议的内容。在本案中，征收部门与被征收人陈先生达成安置补偿协议，并据此完成腾空、拆除房屋等工作，但却在房屋拆除后，以不应对无证房屋进行补偿为由拒绝履行安置补偿协议，这明显违反诚实信用原则和信赖利益保护原则。

在行政协议的订立和履行过程中，基于保护公共利益需要，赋予行政主体有解除和变更行政协议的相应优益权固然必要，但行政主体不能滥用权力，只有发生不可抗力，或者法律、法规及政策的变动等客观原因导致协议无法履行时，行政主体出于公共利益的需要，才享有变更或者解除行政协议的权利。

圣运征地律师指出，根据我国法律规定，征收部门不依法履行、未按照约定履行或者违法变更行政协议的。被征收人有权要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。因此，征收补偿协议是被征收人要求给付安置补偿内容的重要依据，大家在签订协议后，应保留好原件，征收部门无权将其收回。