丽水市拆迁补偿政策,丽水市市区2005年房屋拆迁货币补偿基准价方案,(一)住宅、办公用房砖混二等货币补偿基准价：一类地段：3510元/平方米;二类地段：3400元/平方米;三类地段：2610元/平方米;四类地段：1950元/平方米;五类地段
(一)住宅、办公用房砖混二等货币补偿基准价：
一类地段：3510元/平方米;
二类地段：3400元/平方米;
三类地段：2610元/平方米;
四类地段：1950元/平方米;
五类地段：1270元/平方米。
(二)住宅、办公用房地段等级划分范围详见《丽水市区2005年住宅、办公用房拆迁地段等级划分图》。
(三)住宅、办公用房修正系数幅度：
1、区位差价修正系数幅度为-10%—+10%;
2、其他因素修正系数幅度为-5%—+10%，适用于户型、特殊结构形式、周围环境等因素。
3、市场系数：-3%—+5%，视基准价公布后实施项目拆迁时的市场变动情况确定。
二、工业用房拆迁补偿价按《丽水市区2005年工业用房拆迁等级划分图》划分等级，由有资质的评估机构评估确定。评估公式为：土地评估价+房屋重置价。
三、商业用房拆迁补偿价按《丽水市区2005年商业用房拆迁地段等级图》和《丽水市区2005年商业用房拆迁路线价图》划分等级，由有资质的评估机构评估确定。
丽水市市区2005年房屋拆迁货币补偿基准价方案说明
一、确定基准价方案的过程
根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》和《丽水市城市房屋拆迁管理办法》的规定，2005年3月市建设局会同计划、国土资源等部门，就2005年我市市区房屋拆迁货币补偿基准价的有关问题进行讨论研究，对定价原则、地段划分原则、价格采样依据等主要问题形成一致意见。在各部门进行了大量调查研究的基础上，经过反复讨论、多次调整，形成2005年房屋拆迁货币补偿基准价方案。
二、确定基准价的原则
以《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第二十二条的规定为原则，即：被拆房屋货币补偿基准价，由市、县房屋拆迁主管部门会同价格、国土资源、规划等行政主管部门按照当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格分别确定。
三、房屋用途的划分
按《浙江省房屋拆迁价格评估暂行办法》第三条第(五)款规定分为住宅、商业用房、办公用房、工业用房及其它房屋用途。
四、地段等级的类别划分
参照丽水市区2004年基准地价等级划分。
五、主要的价格资料依据
市建设局掌握的2004年度市区各房地产开发公司的商品房销售价格、数量等资料。
六、基准价的确定
按照确定房屋拆迁货币补偿基准的原则，采用真实的价格依据，按照地段划分类别，确定拆迁房屋货币补偿基准价如下：
1、住宅
按照附件的资料分析：2004年一类地段的平均价是3660元/平方米;二类地段的平均价是3550元/平方米;三、四、五类没有成交案例。
附件一中大部分新建商品房住宅房屋结构达到砖混一等、钢混二等水平。
根据附件一的价格，对房屋结构等级进行修正(砖混二等530元/m2，砖混一等600元/m2，钢混二等690元/m2)，修正到砖混二等，建筑物重置价—150元/m2，确定一、二类地段的砖混二等补偿基准价分别为3510元/平方米、3400元/平方米。由于三类、四类、五类地段缺乏案例，我们结合基准地价的级差程度和市区房价的总体上涨水平以及该类地段原补偿基准价，经有关专业人员分析将一类、二类地段基准价相当于去年同地段基准价上浮百分比的平均数，作为三类地段上浮的百分率，得出三类地段砖混二等补偿基准价2610元/m2。四类、五类地段，我们通过对周边环境调查、分析，确定该地段基准价分别在原补偿基准价的基础上浮20%、15%，得出四、五类地段砖混二等的补偿基准价分别为1950元/m2、1270元/m2。
2、办公用房：参照住宅。
3、工业用房：参照上一年方法，即土地评估价格+房屋重置价。
4、商业用房：参照上年方法，由有资质的房地产评估机构评估确定商业用房的拆迁补偿价。
5、住宅、办公用房区位差价系数幅度-10%—10%，其它因素修正幅度-5%—10%，是根据有关评估规范的要求最大限度限制估价人为因素。
七、被拆房屋货币补偿水平分析
国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条和《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第三十一条规定拆迁房屋货币补偿金额，以房地产市场评估价格确定。这一规定体现了等价补偿的原则，也就是说：被拆房屋的市场价值就是该被拆房屋的拆迁补偿金额。按照国务院、浙江省确定的拆迁补偿原则，我们通过新建商品房市场价格、房屋拆迁货币补偿基准价、被拆房屋市场价值、被拆房屋补偿金额、被拆房屋实际获补金额五个方面的比较来分析2005年我市的拆迁房屋货币补偿水平。
以一类地段为例，2004年新建商品房市场价格平均水平为3660元/m2。而由于开发商现打破计划经济条件下楼层、朝向等差价系数总和为0的规则，在实际销售中，楼层、朝向系数突破零，个别楼盘的层次、朝向系数甚至加到20%，所以出现个别套房售价超过4500元/m2的情况。
因为被拆房屋都为已建成使用的房屋，所以反映被拆房屋市场价值的最贴切的参照物就是与被拆房屋相似的二手房的市场价。经过对市区2004年第四季度近似拆迁房屋的二手房市场成交价格的统计(附件二)的分析，我市2004年第四季度二手房交易的价格平均水平为一类地段3240元/m2，二类地段为2994元/m2，三类地段为2554元/m2。按照2005年基准价方案确定的补偿价格，被拆房屋的成新率(砖混结构)按80%的平均水平来测算，一类地段砖混二等房屋拆迁的基本补偿水平为3510-530×(1-80%)=3404元/m2;二类地段砖混二等房屋的拆迁补偿水平为3400-530×(1-80%)=3294元/m2;三类地段砖混二等房屋的拆迁补偿水平为2610-530×(1-80%)=2504元/m2。
由此可见，按本方案确定的基准价补偿水平高于二手房的市场价格，也就是说，拆迁补偿价格高于被拆房屋实际价值，再加上8%的政府补贴，被拆房屋应该是得到实惠的。
我们假设拆迁附件二中第21号案例在2005年4月1日实施拆迁，对该房屋按拆迁房屋评估办法评估确定该房处一类地段中，该房2001年竣工，结构为砖混二等，六层楼房的第二层，区位系数+5%，户型、结构、周围因素等其它因素一般，修正系数为0%，层次系数+2%，2004年末到05年4月1日市场系数调节为+3%，扣除折旧530×4%，则补偿价格为[3510×(1+5%)×(1+0%)(1+3%)(1+2%)—530×4%=3851元/m2。加上政府补贴8%，实际获补金额为3851×(1+8%)=4159元/m2。我们通过对该案例的评估以新建商品房市场价格、基准价、二手房的市场价、被拆房屋的补偿金、被拆房屋的实际获补金额五项进行比较(见下表)，可以看到，按照方案确定的基准价对被拆房进行评估补
新建商品房
市场价格
补偿基准价
被拆房屋的市场价值
(二手房市场价)
被拆房屋补偿金
被拆房屋
实际获补金额
3660-4500
3510元/m2
3400元/m2
3851元/m2
4159元/m2
偿的金额，与新建商品房的市场价格接近，但大大高于被拆房屋的实际价值。也就是说，被拆迁人用获得的补偿金额去买同等水平的房屋还有盈余;去买比被拆房屋品质好的新建的商品房，则可能还要自己掏很少一部分钱来补，我们认为这是合理的。因为买同等水平的房屋有盈余，在物质上体现了对被拆迁人为城市建设所作贡献的肯定。买品质较好的新建房屋，自己要补贴一点，体现了被拆迁人追求更高生活品质所应有的付出。从对实际案例的评估过程中，我们可以发现，拆迁房屋货币补偿基准价并不是被拆房屋的实际补偿价，而只是反映某种标准条件下的价格水平(我们公布基准价所设定的条件是新建砖混二等住宅)。这个被设定的标准条件越高，则基准价越高，而实际补偿过程中若补偿对象相对标准条件低的，补偿价要根据地段区位、成新、层次、环境、市场等因素向下修正。相对条件高的，还要向上修正，最终的补偿价格还是要按照等价补偿的原则，按房地产市场评估价确定。
一、农村建设宅基地补偿标准是什么?
1、农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。“分开补偿”，是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆迁的时候，有两种补偿。
一是宅基地补偿，二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会直接给宅基地使用人。而房屋的产权属于村民私有，因此房屋补偿归村民所有。村民的宅基地被征收后，如果没有其他宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地，让村民在新的宅基地上建房子。
2、土地补偿的标的是土地使用权，一般分为2种形式：一是货币补偿，二是置换补偿。货币补偿就是根据相关补偿标准，对你的宅基地按每平方米多少钱直接付钱给你；置换补偿就是在规划的安置区域按不同低价折换成多少平方米对你进行安置。
还有就是房屋及地上附着物的补偿，这个补偿的标的是物产所有权，包含了你所有的房屋、构筑物、相关设施、树木蔬果等等，在补偿标准实施方案上应该是一栏一栏非常细非常清楚的，这个你可以向征地方要来看看。这项补偿一般就只有一种补偿方式了，就是货币补偿。
3、房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为：
房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价乘宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价
宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、切不超控制标准。房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400--700元/平方米幅度内确定。户均安置面积，按照100-150平方米控制，具体标准由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。
丽水拆迁补偿标准主要包括：(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。一、土地征收时会产生以下三种费用：1、是青苗费和地上附着物的费用。该笔费用用于补偿对土地进行投入的人，是对其土地投入损失的补偿。如果是土地承包经营权人投入的，就补偿给土地承包经营权人;如果土地承包经营权流转了，就补偿给受让人。2、是安置费。这笔费用应当补偿给土地承包经营权人，是对其丧失土地承包经营权的补偿。如果土地承包经营权人的土地被征收之后，村集体又拿出同等的土地给该土地承包经营权人承包，则这部分补偿费可以交给村集体。如果土地承包经营权人的土地被征收后，村集体对其进行了安置，为其安排了工作，这部分费用就应当交给安置该村民的单位。土地承包经营权人可以选择不接受安置或另行安排承包地，而坚持要补偿费。3、是土地补偿费。这笔费用是对农村集体经济组织丧失土地所有权的补偿，应该补偿给农村集体经济组织。农村集体经济组织的所有成员对土地补偿费都拥有权利。依据《民法典》的规定，承包地被征收的，土地承包经营权人有权依法取得征地补偿款，而承包人可以获得的征地补偿款主要包括地上附着物、青苗等的补偿费、安置补偿等。二、征地补偿时存在的常见问题：1、自留地合并为承包地征地补偿款主要分为三种，土地补偿费、安置补助费和地上附着物及青苗补助费安置补偿费、青苗补助费直接给到被征地的农民;十地补偿费不低于80%的部分属干被征地农民，剩余部分中村集体召开村民会议，决定如何分配2、自留地与承包地相互区分土地补偿费:归村集体所有;地上附着物及青苗补助费:归被征地农民所有;安置补助费:如果得到了安置，就拿不到经济补偿:但是，如果没有获得安置，可以在自由选择是拿补偿还是买保险。3、农村的自留地、自留山与自留草场都属于集体所有，集体内的成员对此只有使用权。集体内成员不允许对此进行出租、转让或买卖，也不允许私自将自留地用于在修建房屋等其他。法律依据：《城市房屋拆迁管理条例》第五条 国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门(以下简称房屋拆迁管理部门)对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。第六条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。第七条 申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料:(一)建设项目批准文件;(二)建设用地规划许可证;(三)国有土地使用权批准文件;(四)拆迁计划和拆迁方案;(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查;经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。
拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：
(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。
(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。
(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。
由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。
(一)房屋拆迁补偿计算标准
(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)。
(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格。
(二)房屋拆迁安置费计算标准
(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。
最后有几点需要温馨提醒：
1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;
2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;
3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。
【本文关联的相关法律依据】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
(一)被征收房屋价值的补偿;
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
一、丽水市征地补偿标准是怎么规定的？
为了公共利益，我国有关部门会根据实际情况对农民土地进行征收。为了维护农民的合法权益，保障农民利益不受损害，我国制定了相应的征地补偿标准。那么征地补偿标准是怎样的呢？征地补偿费如何计算？
1、土地补偿费
用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。
2、青苗补偿费
用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。
3、附着物补偿费
用地单位对被征用土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用。
4、安置补助费
用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。
二、征地补偿标准
1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。
2、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。原土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍的土地管理规定，已经在《土地管理法》中删除。
政府征收农民土地，应有合法项目，按照法定程序，给予被征收人合理补偿，先补偿，再征收，任何违反以上基本原则的征收行为都属于违法征收。被征收人可以拒绝签订征地补偿安置协议，以申请信息公开，提起行政复议，行政诉讼等方式争取自己的合法权利。
法律分析：
(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
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投稿：冯盈
内容审核：赵明媛律师
