圣运律师代理房屋征收补偿纠纷案

——江西省抚州市中级人民法院（2023）赣10行初23号行政判决书案例

胜案结果：法院判决撤销被告广昌县人民政府作出的房屋征收补偿决定，确认评估机构不具备法定资质、补偿决定事实依据不足，有力维护了被征收人的合法补偿权益

案件基本信息

案件类型： 房屋征收补偿纠纷

案由： 不服房屋征收补偿决定行政诉讼

审理法院： 江西省抚州市中级人民法院

案号： （2023）赣10行初23号

原告： 熊某某

被告： 广昌县人民政府

代理律师： 北京圣运律师事务所律师赵雪玲

（判决书载明，原告委托代理人赵雪玲为北京圣运律师事务所律师）

一、案件背景

原告熊某某系江西省抚州市广昌县盱江镇河东24号自建房屋的权利人。1984年，原告经村、镇、县三级政府审批同意，申请建设住宅等房屋。2000年，广昌县自然资源局为原告办理了第059号集体土地使用权证，登记面积265.5平方米。2007年，广昌县自然资源局又为原告颁发了第1198号国有土地使用权证，登记面积146.86平方米。此后，自然资源局发现两证存在重复登记，第1198号国有土地证所登记的146.86平方米土地包含在第059号集体土地证登记的265.5平方米范围内。

原告的房屋因广昌县河东桥头棚户区改造项目被纳入征收范围。2022年3月23日，广昌县政府作出广府征决字（2022）10号房屋征收补偿决定。原告不服，申请行政复议被维持后提起诉讼。2022年11月22日，抚州市中级人民法院作出（2022）赣10行初34号行政判决，以“原告同时持有集体土地使用证和国有土地使用权证，两证均具有法律效力，广昌县政府未对房屋所在土地性质进行准确核查，事实不清、证据不足”为由，撤销了该补偿决定及复议决定，并责令广昌县政府重新作出处理。

2023年2月17日，广昌县政府选定江西中企大衡房地产资产评估有限公司为评估机构。2023年3月30日，该公司作出资产评估报告，对原告179.36平方米房屋及146.86平方米国有划拨土地使用权采用市场法评估价值为938453元，采用重置成本法评估价值为817390元。2023年5月11日，广昌县政府作出广府征决字（2023）5号房屋征收补偿决定，以938453元为基础确定补偿金额。原告对该补偿决定不服，再次提起诉讼，请求撤销该补偿决定并责令重新作出。

二、案件争议焦点

1. 评估机构是否具备法定评估资质？

江西中企大衡房地产资产评估有限公司在被选定为案涉评估机构时，仅取得暂定期内的三级资质。根据《房地产估价机构管理办法》第二十五条的规定，暂定期内的三级资质房地产估价机构不得从事房屋征收评估业务。评估机构不具备法定资质，其作出的评估报告能否作为补偿决定的合法依据。

2. 评估报告能否作为补偿决定的事实依据？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。评估机构不具备房屋征收领域的房地产估价资质，其作出的资产评估报告是否具有合法性，能否作为补偿决定认定事实的依据。

3. 补偿决定是否事实清楚、证据充分？

评估报告被认定不能作为补偿决定依据的情况下，补偿决定是否存在“主要证据不足”的情形，依法是否应当撤销。

三、律师代理思路

北京圣运律师事务所律师接受委托后，围绕评估机构的资质合法性、评估程序的合规性及补偿决定的合法性展开代理工作。

（一）全面审查评估机构资质，锁定关键违法点

律师对江西中企大衡房地产资产评估有限公司的资质进行了严格审查，发现：

该公司于2022年8月16日取得房地产估价暂定三级资质证书；

在被选定为案涉评估机构及作出评估报告时（2023年2月至3月），该公司仍处于暂定期内的三级资质；

根据《房地产估价机构管理办法》第二十五条规定，暂定期内的三级资质房地产估价机构不得从事房屋征收评估业务。

律师据此提出：评估机构不具备法定资质，其作出的评估报告依法不能作为征收补偿决定的依据，补偿决定主要证据不足。

（二）审查土地权属重叠问题，夯实事实不清的论证基础

本案中，原告同时持有两份土地权属证书（集体土地使用证和国有土地使用证），且两证存在重复登记。前次判决已认定广昌县政府未对土地性质进行准确核查，事实不清。本次诉讼中，广昌县政府虽对集体土地证进行了更正登记，但评估报告仅评估了国有土地使用权部分，未对更正后仍属原告合法权利的集体土地使用权及地上建筑物进行完整评估和补偿，构成事实依据不足。

（三）全面梳理评估程序违法问题

律师从以下角度论证评估程序违法：

评估机构的选定程序：评估机构系通过网络随机抽取选定，但未依法充分保障被征收人协商选择评估机构的权利；

评估过程缺乏被征收人参与：熊某某多次提出异议，评估机构未依法处理；

装修评估程序违法：原告不配合入户装修评估，被告采用上一年度其他机构的装修评估报告作为依据，未重新依法评估；

复核申请未依法处理：原告于2023年5月10日向评估机构邮寄《资产评估报告复核申请书》，评估机构未依法予以复核处理；

评估时点问题：征收工作自2018年启动，评估时点为2023年2月22日，房价行情已发生变化，应当选取最有利于被征收人的时点确定市场价值。

（四）主张补偿决定应予撤销

律师主张：评估机构不具备法定资质，评估报告不能作为补偿决定的合法依据；补偿决定基于不合法的评估报告作出，属于“主要证据不足”，依法应予撤销。

四、法院审理情况

江西省抚州市中级人民法院依法组成合议庭，于2023年9月21日公开开庭审理本案。

（一）关于评估机构是否具备法定资质

法院认定：

《房地产估价机构管理办法》第二十五条规定：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。……暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。”

本案中，江西中企大衡房地产资产评估有限公司于2022年8月16日取得房地产估价暂定三级资质证书，在其被选定为涉案评估机构进行评估时依然为暂定期内的三级资质。

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款的规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

江西中企大衡房地产资产评估有限公司在案涉评估时点不具有房屋征收领域的房地产估价资质，在此情形下，赣中企大衡资评报字（2023）第016号资产评估报告不能作为案涉补偿决定确认被征收房屋价值的依据。

（二）关于补偿决定是否事实清楚、证据充分

法院认定：

广昌县政府以案涉评估报告对熊某某作出征收补偿决定，事实依据不足。评估报告不能作为补偿决定的合法依据，补偿决定主要证据不足，依法应予撤销。

（三）关于判决结果

法院认为：

依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：

撤销广昌县人民政府作出的广府征决字（2023）5号房屋征收补偿决定。

本案诉讼费50元，由广昌县人民政府负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于江西省高级人民法院。

五、判决结果

依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：

撤销被告广昌县人民政府作出的广府征决字（2023）5号房屋征收补偿决定。

本案诉讼费50元，由被告广昌县人民政府负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于江西省高级人民法院。

六、律师点评

本案是一起典型的房屋征收补偿纠纷案件，涉及评估机构资质合法性审查、评估程序正当性、补偿决定事实依据等多个核心法律问题，对征收补偿领域中评估机构的选择和资质审查具有重要的规则示范意义。

对行政机关的警示：

必须严格审查评估机构的法定资质。 《房地产估价机构管理办法》第二十五条对各级资质评估机构的业务范围作出了明确限定，暂定期内的三级资质机构不得从事房屋征收评估业务。本案中，广昌县政府选定了一家不具备房屋征收评估资质的机构进行评估，导致整个补偿决定因评估报告无效而被撤销。行政机关在选择评估机构时，必须严格审查其资质等级和业务范围，确保评估机构具备从事房屋征收评估的法定资格。

评估程序必须依法保障被征收人的参与权和知情权。 评估机构的选定应当依法保障被征收人协商选择的权利，评估过程应当允许被征收人参与和监督，评估结果应当依法送达并告知异议救济途径。本案中，评估机构选定、入户评估、装修评估等环节均存在程序瑕疵，进一步削弱了评估报告的证明力。

评估报告不能作为补偿决定依据时，补偿决定将因主要证据不足被撤销。 评估报告是征收补偿决定的核心事实依据。评估报告因评估机构不具备资质等原因被认定无效的，据此作出的补偿决定将因“主要证据不足”而被依法撤销。行政机关应当确保评估报告在实体和程序上均合法有效。

土地权属问题应当在补偿决定前依法妥善处理。 本案中，原告同时持有两本土地权属证书且存在重复登记问题，前次判决已指出该问题。广昌县政府虽对集体土地证进行了更正登记，但补偿决定中仍然未妥善处理更正后仍属原告合法权利的集体土地使用权部分的补偿问题，进一步加剧了补偿决定的事实依据不足。

对被征收人的启示：

评估机构的资质审查是征收补偿案件的核心突破口之一。 评估报告是征收补偿决定的基础，而评估机构的资质合法性是评估报告效力的前提。被征收人在收到补偿决定后，应当仔细审查评估机构的资质等级和业务范围，判断其是否具备从事房屋征收评估的法定资格。

评估程序中的程序违法是重要的诉讼抗辩理由。 评估机构的选定程序、评估过程的公开透明、评估结果的送达告知、异议复核的权利保障等，均是评估程序合法性的重要组成部分。被征收人应当关注评估程序的每一个环节，及时提出异议并保留证据。

多重权属证书并存时应当依法维权。 本案中，原告同时持有集体土地使用证和国有土地使用权证，两证存在重复登记。虽然自然资源局启动了更正登记程序，但原告仍然通过行政复议、行政诉讼等途径对其权利进行了积极维护。在征收补偿中，权属清晰是获得公平补偿的前提，被征收人应当重视权属证书的合法有效性。

专业律师的介入对于发现和论证评估机构资质问题至关重要。 评估机构资质审查涉及《房地产估价机构管理办法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等多部法规的专业适用，一般被征收人难以准确判断。本案中，圣运律师通过对评估机构资质等级的严格审查，成功发现了“暂定期内三级资质不得从事房屋征收评估”这一关键法律事实，成为案件胜诉的核心突破口。

关于评估机构资质的规则要点：

根据《房地产估价机构管理办法》第二十五条：

一级资质：可以从事各类房地产估价业务（含房屋征收）；

二级资质：可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务（含房屋征收）；

三级资质：可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务（含房屋征收）；

暂定期内的三级资质：不得从事房屋征收、在建工程抵押等业务。

七、案件关键词

房屋征收补偿纠纷、征收补偿决定撤销、评估机构资质审查、暂定三级资质禁入房屋征收、评估报告主要证据不足、房地产估价机构管理办法、国有土地上房屋征收、征收补偿程序违法、土地权属争议、北京圣运律师事务所案例