北京市圣运律师事务所：遇到以租代征被征收人怎么维护自己的权益:今日拆迁法律话题

　　集体土地征收，按照《土地管理法》及《土地管理法实施条例》等其他的相关法律法规，必须要按法定程序，严格办理农用地转用审批手续，在获得审批手续之后，方可在土地上进行建设。可是从实践过程中来看，有的征收方由于工期时间比较短，所以未获得征地批复、未与被征收人签订补偿协议的情况下，便强行占用老百姓土地在上面施工。

　　有的甚至是村委会直接与征收方签订了土地流转合同，将土地以村民的名义出租出去，约定每年只给多少多少的租金。那么，村委会擅自出租土地是否合法呢？征收方以“以租代征”的方式占用土地是否合法吗？

　　村委会擅自出租土地是否合法

　　村委会擅自出租土地是不合法的。根据《农村土地承包经营权流转管理办法》中的第二条、第三条规定：土地经营权流转应当坚持农村土地农民集体所有、农户家庭承包经营的基本制度，保持农村土地承包关系稳定并长久不变，遵循依法、自愿、有偿原则，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方流转土地经营权。

　　《农村土地承包法》第三十八条中也有着相应的规定：土地经营权流转应当遵循依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转、不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境等原则。

　　但不管如何，土地征收中，征收方与村委会签订土地流转合同，以“以租代征”的方式将老百姓的土地永久性占用，原则上来说是不合法的。相关部门之所以用这种方式来实现征收目的，其目的就是为了想规避审批手续及减少征收成本，可这明显违反了相关的法律规定。

　　根据《国土资源部关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》中的规定，严禁"以租代征"擅自将农用地转为建设用地。

　　所以，实践征收中，如果村委会代表村民将土地擅自出租给征收方或是其他民事主体，或是行政机关以“以租代征”的方式占用土地，那么则就侵害了被征收人的合法权益。

　　那么“以租代征”的表现形式都有哪几种呢？1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地；2、基层政府直接租赁农村集体土地；3、基层政府转租农村集体土地；4、基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为；5、村民自行出租自己的承包地；6、村委会租用农户的承包地搞非农建设。

　　那被征收人在遇到这些情况时，应当要怎么做呢？

　　1、向上一级部门反映

　　前面我们已经说到了，无论是谁征收土地，都必须要办理农用地转用审批手续，如果相关部门未获得批准，那么其征收行为则就是不合法的。所以，在发现他们没有手续之后，不管有没有签订协议，都必须要向上一级部门反映，要求他们查处违法征收行为，千万不要吃哑巴亏。

　　2、对违法征地现场拍照

　　在土地征收中，倘若发现征收方发现违法征地的行为，或是征收方侵害自己其他合法权益的行为，那么建议被征收人在保持冷静的情况下，一定要对现场进行拍照、录像。

　　3、拨打110报警

　　除此以外，在土地征收过程中，相关部门倘若以“以租代征”的方式强行占用土地，强拆村民房屋的话，被征收人一定要及时地拨打110报警，只要他们出警，我们就可以要求他们对违法行为进行查处。

　　不过需要注意的是，广大被征收人需要对报警电话进行录音，这也是以防他们以各种理由拒绝出警时没有证据来证明他们的不作为。

　　总之，圣运律师最后想要再次提醒大家，近几年来，我国一直都在严厉打击、严厉制止这种“以租代征”的行为，而且自新土地管理法及土地管理法实施条例施行后，各地方新出台的土地管理办法中也都有明确，禁止以“以租代征”的方式实施征收。所以，行政机关以“以租代征”的方式征收老百姓的土地原则上就是违反法律法规的行为，因此，广大被征收人一定要及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下启动法律程序，依法维护自己的合法权益。

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内容审核：王有银律师

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