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拆迁整改措施,拆迁整改措施方案

27日佛山市自然资源局顺德分局发布《顺德区人民政府深入推进城市更新（“三旧”改造）工作实施细则（以下简称细则）》（征询公众意见稿），在这个实施细则中，对顺德人非常关心的“旧村居”改造，相关部门对改造流程、补偿标准、回迁安置等关键事项进行了梳理。

旧村居改造表决期“抢建”无效

与顺德中心城区或者是各镇街中心区域相比，顺德很多村居城市化水平不够高，村容村貌差，与村民期待值有一定距离，这也给旧村居改造带来很大空间。

为此在细则中，提到旧村居改造项目可以选择由政府组织实施后公开出让给市场改造主体，或者选择由村居集体全资公司自行改造，也可以选择由公开招合作方推进改造，后两种改造形式允许采取协议出让供地方式。旧村居改造项目引入市场主体改造必须通过区公共资源交易平台公开选取。

“为了保证旧村居引入市场主体改造合规合法，我们设定了11个基本流程。”该局相关负责人表示，旧村居改造城市更新单元计划申报前，由镇（街道）会同村（居）集体经济组织确定旧村居改造范围，划定城市更新单元。

如果是拆除重建类旧村居，改造范围原则上以村庄建设用地范围为基础，鼓励将整村范围纳入城市更新单元；可结合地块特点和周边路网结构，将旧村居范围内的旧村居用地、难以单独实施改造的产业用地、“三地”，统筹整理进行连片改造，但宅基地及其紧密相关的附属设施用地面积不应低于改造总面积的50%，产业用地面积不超过改造总面积的20%，“三地”（边角地、插花地、夹心地）不得超过改造总面积的20%。

值得关注的是，之前顺德部分旧村居在改造时，会有村民对建筑物进行抢建，以期在改造过程中获得更多回报。

但是在细则中，明确指出旧村居项目改造意愿表决同时，一并就禁止私人新建、改建、扩建住房的事宜（含禁建范围、禁建期限）进行表决，改造意愿表决通过的，全体组织成员有义务遵守表决结果，禁止在规定时间、规定区域内的新建、改建、扩建住房行为。

建筑改造补偿由“个人住宅+集体物业”构成

改造旧村居，意味着让绝大多数村民获得发展空间，但也意味着有部分村民会出现经济损失，为此顺德区特别指明旧村居改造补偿标准。

对于旧村居建筑面积认定与补偿，细则指出旧村居改造建筑面积认定及补偿分为个人住宅及集体物业两部分。

“针对个人住宅部分，建筑面积认定遵循‘合法全部认定、历史合理认定、违法不予认定’原则执行。”该负责人指出，针对集体物业部分，建筑面积认定遵循“保障村集体长远收益不降低”的原则。

例如个人住宅认定主要针对合法建筑部分，合法建筑包括有土地证及房地证、有土地证无房产证、以及按政策视同为有证宅基地的住宅建筑。所以细则明确指出，有土地证没有房产证的，按证载土地面积的1.5倍进行认定。而集体物业建筑面积按土地面积的0.8倍认定。

那认定后该如何补偿呢？细则指出个人住宅补偿标准里，合法建筑部分，按认定面积的1:1给予补偿。合法建筑外的其他土地及地上建筑物，根据“一村一策”的原则，由各村（居）集体经济组织自定补偿标准；

今后顺德区政府还允许市场改造主体与村集体协商，将回迁住宅物业整体补偿给村（居）集体经济组织，再由村（居）集体经济组织对村民进行住宅物业统筹分配。

旧村居改造“先安置、后拆迁”

旧村居改造同时，如何为被改造的村民找到合适的落脚点，同样需要仔细斟酌。

为此顺德区的旧村居改造拆迁补偿安置工作将遵循“先安置、后拆迁”、“先村民和村集体回迁物业，后开发商可销售物业（即融资物业）”的原则，在拆迁补偿落实后，被拆迁人应当在拆迁补偿安置协议约定的拆迁期限内完成拆迁。

具体来看，回迁安置物业与可销售物业可以同步建设，但回迁安置物业必须在可销售物业之前竣工验收。市场改造主体也可分期销售融资物业，但必须保证回迁安置物业优先于融资物业的实施顺序安排；也可将回迁安置物业与融资物业按相同的比例分期结合安排，但每一期必须保证回迁安置物业先于融资物业竣工验收，除最后一期外，当期融资物业销售（预售）的建筑面积占可销售（融资）总建筑面积的比例，不得高于当期回迁物业的建筑面积占总回迁物业建筑面积的比例，由各镇政府（街道办）及区住建部门负责监督。

另外，旧村居改造项目选定市场改造主体实施改造的，市场改造主体未能在4年内与90%以上（含90%）被拆迁人签订拆迁补偿协议的，出让程序不予启动，市场改造主体无条件退出项目，已缴纳的履约保证金不予退回，交由镇（街道）统一处置。

同时，由镇（街道）根据项目改造方案按有关程序选取审计机构，对已签订拆迁补偿协议的补偿费用（不计利息和财务成本）进行审核，后续参与改造的企业必须无条件承担上述费用。非因市场改造主体原因造成4年内未能达成签约数量要求的，经村集体成员代表会议表决通过并报区政府批准，签约率达成时间可延长2年。

【记者】尹辅华

【作者】 尹辅华

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端

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投稿：孔婷

来源：头条-顺德旧村居如何改造？补偿和回迁安置咋定？这些细则告诉你

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