拆迁房不公平怎么办理过户手续,拆迁房不合理找谁:在线拆迁法律咨询

拆迁房不公平怎么办理过户手续,拆迁房不合理找谁

导读：城市化的不断推进，需要对土地进行整合利用，拆迁应运而生。这就为相当一部分人提供了一夜暴富的机会。被拆迁人往往能够分得巨额现金或是好几套房产。持有拆迁安置房过多的，便会寻思卖掉几套以换取现金。由于拆迁安置房普遍价格低于市场商品房价格，故而实践中一直有类似的买卖交易。问题是，拆迁安置房能进行买卖么？付了钱之后，能进行过户登记么？

买房子的终极目标就是获得房子的产权，不能登记的话，产权就不属于自己。

一、以案说法

话说唐僧取经回来，在长安城购置了一套房产。没想到，唐太宗李世民想要推进旧城改造，就把唐僧的房屋给拆迁了，当然赔了唐僧六套房屋，唐僧一夜暴富。

有一天唐僧手头有些紧，便想要卖掉一套拆迁安置房来套现。买家不是别人，正是二徒弟猪八戒。原来八戒带着媳妇儿高秀兰来长安工作，想要买一所房屋居住。唐僧出价100万，八戒也没多想，就把钱付了。

结果没想到，拆迁安置房没有房产证，办不了过户。八戒就不乐意了，起诉到了法院，称买卖合同无效，唐僧要返还100万。唐僧却称，合同有效，自己无需返还。双方争论不休。

拆迁安置房能不能买卖呢？

拆迁安置房现在大量存在，交易买卖并非新鲜事。

二、拆迁安置房买卖有没有法律规定？

实践中，我国法院对于这个问题也长期存在争议，形成了正反两个观点。

认为拆迁安置房不能买卖，合同无效的，理由是：我国《城市房地产管理法》第37条明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。也就是说，拆迁安置房没有产权证，那么便不得转让。

认为拆迁安置房可以买卖，合同有效的，则认为：我国《合同法》52条规定，违反法律法规强制性规定的合同无效。城市房地产管理法37条属于管理性规定，并非强制性规定。所以，拆迁安置房可以买卖，合同自然有效。

拆迁安置房允许上市交易，对促进市场经济运转具有一定好处。

除此之外，《城市私有房屋管理条例》规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，对证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。”也就是说，拆迁安置房如果需要过户的，证件不全，可以暂缓登记，并非是不得转让，或者转让后合同就是无效的。

同时《物权法》也规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这也就是通常所说的“物债分离”，物权变动与否是不影响债权行为的效力的。即不办理登记，并不会影响合同本身的效力。

由此我们可以得出，在立法层面上，其实还是允许拆迁安置房进行买卖交易的。

三、拆迁安置房，不能过户，那该怎么办？

按照上面的论述，拆迁安置房的买卖，即便过不了户，双方签署的合同或者达成的合同也是有效的。问题是，既然过不了户，那该怎么维护自己的权利？

从合同的角度而言，有两个方法。

第一种方法，是解除合同。由于房屋无法办理过户登记手续，买方的合同目的无法实现，根据合同法第94条的规定，完全可以解除合同，并要求卖方退还已经收取的购房款。当然，如果合同中有约定违约责任的，也可以主张一定的违约金。

这种方法，是以不要房子为前提的。

安置房要具备过户条件，需要转化为国有土地，缴纳出让金才行。

第二种方法，继续履行合同。由于房子真正的功能是居住功能，在可以交付并入住的情况下，也可以考虑继续履行合同，即等以后具备条件了在办理过户手续，买方先入住进去，取得实际占有。

当然，采用这个方法的话，强烈建议在合同中约定：几年内不能过户的话，卖方需要承担违约金；或者卖方再将房屋私自转让给第三方的话，需要支付违约金。概言之，就是卖方的责任和义务要适当加重。

在房屋确实无法登记的情况下，按照占有优先的原则，先入住并实际取得占有的人，最优先受到保护。所以，交付后实际入住也是不错的选择。

四、房管局有没有什么可以做的？

房屋的买卖每天都在大量发生。拆迁安置房在我国房地产市场也已经占据了一片江山。不允许拆迁安置房进行买卖，实际上是对经济交往行为的一种阻碍。《城市房地产管理法》毕竟都已经25年了，以前的立法观念也该更新了。

从鼓励交易、促进经济繁荣的角度而言，房管局至少可以尝试以下几个方面，来对拆迁安置房的买卖保驾护航：

拆从来不是目的，只是手段。

1）允许当事人对拆迁安置房合同进行备案。备案是一种行政管理手段，虽不能决定产权的变化，但对于产权不具备变动条件的拆迁安置房而言，备案却能够很好的起到限制卖方私自再转手给第三方的行为。对于保护买方的利益，非常有利。

2）强化资金监管职责。拆迁安置房的买卖，应当规定购房款必须全额打入房管中心的监管账户，由房管中心根据双方的履行情况，逐步再向卖方支付购房款。有点类似于信托的操作。此举，可以有效保护双方利益，督促双方积极履行合同义务。

3）提供灵活式的确权登记。现在的不动产确权，都是给发一个证书，土地证、房产证等等。对于拆迁安置房而言，没有这个证书。但房管局完全可以灵活处理，比如在拆迁安置房的权利账簿上对权利人进行更改，并以此为准，统一到具体的社区居委等；或是出一份产权变更的证明文件，也可以起到灵活确权的目的。

买卖房屋，主要还是靠自己。

当然了，这是我们的美好畅销，房管局会不会尝试，能不能尝试，那就不得而知了。对于当事人而言，除了期待房管局来提供协助，自己还可以考虑以下两条建议：

1）直接向法院起诉，要求确权。这个就是通过打官司来确认房屋归自己所有。这种方法，一般就是用于双方不能协商一致，或者有分歧的情况。提供充足的证据，让法院来确认自己的产权。目前，绝大多数的法院都已经是转变了裁判理念，认为合同有效。而法院的判决书一旦生效，根据法律规定，房屋的产权就被确定下来归属于自己了。这叫做非基于法律行为的物权变动，是有法律效力的。

2）去公证机构办理公证。这个主要适用于双方可以协商一致的情况。买卖拆迁安置房，双方如果都诚信履约的情况下，为了保障各自的权益，可以去办理公证。通过公证书的形式将房屋的产权确定下来，以避免以后的不安定因素。当然了，公证的费用双方需要协商解决掉。目前，很多家公证机构都在做这项业务。有兴趣的，不妨一试。

结论：拆迁安置房的买卖，根据目前的走向和趋势，是被认定为有效的。只是办理过户登记时，有些障碍。但是过户登记本身属于行政管理实现，不能代替或者影响法律行为的效力。为了确保利益不受损，建议合同约定清楚卖方的违约责任，能办理公证的尽量办理一个公证，实在不行就到法院起诉确权。不建议付了钱就干等着，须知，权益都是需要自己维护的，自己都不重视自己的权利，别人又怎么重视呢？#拆迁##安置房##过户#

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投稿：李然凝

来源：头条-100万买房却不能过户！拆迁安置房能卖么，不能过户怎么维权？

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