拆迁房屋评估注意事项及细节,房屋拆迁评估注意的问题有哪些:在线拆迁法律咨询

拆迁房屋评估注意事项及细节,房屋拆迁评估注意的问题有哪些

拆迁中，房屋评估需要注意的事项都有哪些？在国有土地上确定房屋征收，征收之后要进行评估被征收人房屋的价值，到底是多少钱，怎么给予补偿，一个重要的环节就是评估的介入。评估涉及到很多的程序和相关规定。北京楹庭杨庆律师跟大家一起探讨下房屋评估时注意事项。

我们接待的咨询中和办案过程中，关于评估的环节存在很多问题。按照法律的规定，房屋不得低于房屋拆迁周边商品房的价值，这是一个笼统的规定。但是在实践中，比如征收项目里，周围房屋价值可能在6000多一平米以上，可是到评估的时候，价格是4500，远远低于市场价格类似的情况。

在征收方可能的说辞是别人家的房子新，你的房子旧，所以折旧之后是4500。还比如说装修装潢不太好，或者是所在土地的基础设施比较差，不能给好的地段或者是新楼盘价格予以比较等各种说法。这些说法听着貌似合法合理，但是，这个价格是怎么出来的，是要经过法定的评估程序。这个法定的评估程序，要有被征收人予以参与的，老百姓要知道房屋价值低，低在哪里？为什么低，是哪个环节出了问题，心里一定要明确。

一、评估机构的选定

评估机构的选定，在实践中往往各种情况都会出现，但是法律有明确的规定。《国有土地上房屋征收评估办法》规定，房地产评估机构由被征收人协商确定，协商不成的，通过多数决定或者是随机选定等方式。这个规定是考虑到由被征收人决定，由被征收人选举，由被征收人多数意见确定结果。

具体怎么操作是由省、自治区、直辖市具体规定操作的流程，不能超出法律的规定。由被征收人，征收范围之内被征收人来选定。听从的意见是被征收人多数人意见，这两个是基本的条件。我们的房屋被征收是由我们来选定评估机构，这样一个简单的道理。

那么，实践中可能会出现是一种征收方式，制定评估机构也会有不同的方式。有的在当地评估库里选3家或者7家或者10家，大家以投票的方式选取。有的被征收人可能不知道，甚至评估公司是资质问题都不清楚。只让你选，选哪个，就投哪个。这种其实大前提已经是相关部门指定了，再怎么选也是那几家，所以这种评估出来的结果，往往很难做到公平公正，所以说这个环节也是很重要的。

二、评估时点和有效期

评估机构选定之后，评估房屋的时候，要参考一个评估的时间和评估的有效期。不能说一直评估下去，因为该房屋的价格是变化的，动态的，是参考哪一年的房价给予评估，法律上是有明确规定的的。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，被征收房屋的价值不得低于房屋征收决定公告，征收部门作出征收决定公告会有日期，这个公告的日期，被征收房屋类似房屋的市场销售价格。

参照被征收房屋类似的房屋市场交易价格，参照价格也给了明确的规定，这样进行评估的时候，评估往往是一年的期限，如果期限过了，评估再用原来的市场价格或者原来那些客观的房屋作为参考，这个是不公平的。评估的时间点和有效期大家一定要确定，在签约期限之内尤为重要。

三、评估方法

评估的方法有什么？《国有土地上房屋征收评估办法》第13条是有明确规定的。明确规定可能很多人不关注或者是没有遇到征收，对于很多人来说，什么叫市场法，什么叫收益法，什么叫成本法？根本不是通常能够接触到的一些概念。这些评估方法，在具体评估之中可以选择一种，也可以选择多种。由评估公司根据实际情况来定用哪一种方法，实际情况中往往有这几类。

其一、如果被征收的房屋周围有类似房屋市场交易价格的，是采用市场法。市场法是什么？房子有可比性，有房子类似地段也有房屋有可比性的，就按照市场交易法。市场怎么卖，房屋就怎么评估。

其二、还有一个方法叫收益评估法。收益评估法是被征收房屋或者类似房屋有经济收益的，往往是门面房或者是经营性用房等。房屋本身的价值不是体现在房屋，而是体现在综合因素，比如用于经营出租，能带给房屋所有人收益，采用的是收益法的评估。收益法的评估往往要比市场法的评估适用的对象更具确定性，如住改非的商业用房的，门面房的商铺的这些，因为它有经济收益，所以用这个方法会比较更趋于补偿合理。

其三、被征收的房屋还是正在建设还没建成，遇到征收的，往往是适用假设开发评估法。假设开发评估法，这种评估法是考虑如果工程建设完成之后，取得怎样的价值，现在因为征收完成不了，就假设按照完成后怎么给补偿的评估方法。

这几种方法，评估时可以同时选用两种或者是两种以上，综合考虑选定两种，如果能够选定两种，评估师就应当选定两种，并对各种评估方法测算的结果进行校对和比较分析，合理确定一个补偿结果。房屋可能既存在周围也有市场比较法，但是房屋用于经营也可以参照收益法评估。

如果房屋也可能前面建设好了，后边还要继续建设，也办了规划许可证，又存在假设开发评估，对于这种综合条件是用两种以上这种方法都可以使用。这种方法综合适用之后要作出一个评估结果，它是一个综合考虑的产物，经过这些选定评估机构评估其价值。

四、房屋征收评估报告形式和内容

评估报告从书面上、形式上、表面上来看，须包括几大因素，一个因素是致委托方的函件。我们楹庭律师办理过赤峰某案件的时候，委托方明确写的是征收部门，对当事人的房屋进行了委托评估，评估机构一看就是相关部门指定的，而非当事人选出来的。所以这是委托方的函件要看委托方是被征收人还是征收部门，反映出评估机构是怎么产生的。

估计师声明是程序上的材料，估价师要对自己的行政行为作出声明，要求公正客观，作出书面文字进行说明。再就是估计的假设，还有一些限定条件及评估结果。

其实一个评估含评估报告，就是一个评估结果，评估结果不是凭空产生的，要有这些内容予以支持。这些因素如果不存在或者不完整，那么评估报告可能就会存在瑕疵。一定要在报告上有评估公司的盖章，有评估师的签字。我们曾经代理过天津的某个案件，评估机构给被征收人作出了评估结果，但是评估结果只有评估师的签字，没有盖章，属于以评估代盖章的行为。对被征收人来说，没有盖章的，不是一个有效的文件。所以说，评估报告既要有盖章也要有评估师的签字。

五，房屋评估人员应当实地测量

评估师作出报告，流程方面法律上是有明确规定，对房屋进行评估，要进行现场调查，入户勘测。统计被征收人房屋面积、结构、位置、方向、户型等等因素，要形成影视资料，并且妥善保管。这些是作出评估报告直接也是很直观的基本的证据，是对被征收人房屋的调查之后，评估公司登记上面积是多少，大家有没有异议。

这个环节往往会出现问题，比如房屋产权证上登记的面积，往往要小于实际面积。这种情况怎么办？有的法律规定以评估报告调查的实际面积为评估，就凸显了评估报告对入户实际调查建筑面积的重要性，房屋证上记载的面积小，实际面积大体现在评估报告里，不参考是合法还是不合法，只是入户调查之后，确定房屋有多少面积，实际上是什么样子，有没有照片，还包括附着物装修装潢、屋内物品等等进行统计。根据统计，评估机构作出评估的结果，其中基础的工作就是入户调查。

六，评估报告的公示

入户调查之后，按照法律规定评估报告应当公示。评估是不是对房屋进行一系列的程序操作之后，要给一个公示，这个法律上是有明确规定的、《国有土地上房屋征收评估办法》第16条规定，房地产评估师应当向房屋征收部门提供分户的初步结果。入户调查之后，评估结果是要给到征收部门，对评估结果要在征收范围之内等的被征收人公示。

张贴并公示相关的信息，法律规定公示期间评估员要对评估结果进行现场解说。现场解说如果存在错误，比如说笔误或者说是缺漏，或者是登记项目缺少内容，可以跟评估师沟通进行修改。另外公示还起到了保障被征收人的知情权的作用，房屋评估结果走完流程之后，出现什么结果，一定要公开透明，被征收人有知情权，方便加强监督，杜绝暗箱操作。

七、对评估结果的申请复核鉴定的权利

如果对评估结果有异议，应当在10个工作日内向评估单位，给选定的评估机构提出书面的申请复核。申请复核认为评估机构作出分户评估结果张贴出来之后，认为哪里是不符合实际的， 哪里是错误的，评估结果和房屋的价值认定的比较少，或者是为什么少，发表书面意见。提起书面意见之后，房屋评估机构会进行复核，复核结果也是以书面的形式回复。对复核结果同样不认可的，在10个工作日之内，申请当地评估专家委员会申请鉴定。

评估机构作出来的结果不满意，在10个工作日之内，书面申请，申请复核了，复核可能是维持，或者是略提高，但是依然不满意，依然有异议，10个工作日之内向当地的专家委员会申请鉴定。这是保障实际的被评估对象房屋的价值，评估结果往往是征收补偿决定作出的依据。那么征收补偿决定作出之后，申请有异议到法院，如果说过期或者是不提异议，申请法院强制执行，走到司法执行这个阶段，所有的房屋征收程序基本上是要到尾声了。

评估结果是作出征收补偿决定的依据，这个评估结果，也是在签约期限内，和征收方达成签约内容的基础，征收方到底给多少钱，是根据分户评估结果。对于分户评估结果有异议，一定要重视起来，在我们接待的一个咨询中，评估机构不是被征收人选的，评估结果看了也不认，不给拆迁方签字，拆迁方没给作出补偿决定，或者对这些都不认可，一定要在法定的期限内提出异议，如果说，导致过期生效的，这些是具有强制执行性的。要多了解相关的法律法规，维护好自身的合法权益。

如果对安置补偿有异议，可以怎么做呢？

根据我国相关法律规定，被征收人可以在收到征收决定、征收补偿决定等具体行政行为的60日内提起行政复议，6个月内提起行政诉讼。如果房子被强拆，要在知道强拆之日的6个月内提起诉讼。北京楹庭律师事务所案件分析部，遇到疑难案件可免费分析。如果您没有与该主管部门协商好补偿条件，可以咨询征地拆迁专业律师，或者请律师介入，用专业的法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意的补偿。

本法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。

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投稿：方梦仪

来源：头条-2021年征地拆迁，注意房屋评估这7个环节，获得更多合理补偿

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