拆迁补偿按人口继承怎么算,拆迁房屋补偿是按人口补偿吗:在线拆迁法律咨询

拆迁补偿按人口继承怎么算,拆迁房屋补偿是按人口补偿吗

农村宅基地是指农村村民基于本集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，具有福利性质和社会保障功能。集体土地被征收时，宅基地上房屋也随之拆迁，在处理农村宅基地房屋拆迁补偿利益分割纠纷时，应充分考虑农村集体土地性质的特殊性。在利益分割时，既要符合法律、政策，也要考虑到当地的乡规民约、特殊风俗习惯。

本文介绍上海市宅基地房屋拆迁补偿利益的分配。

一、宅基地房屋拆迁补偿项目

考虑宅基地房屋特性及拆迁补偿协议确定的内容，农村宅基地征用和房屋拆迁是实行“分开补偿”的，可以区分三部分：即地上物、宅基地使用权、其他补助。

（一）地上物补偿（房屋及附属设施）

1.补偿对象

关于地上物的补偿，即房屋拆迁所获得的补偿。首先应当明确房屋所有权人，以确定房屋拆迁补偿款的归属。根据上海高院《关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见(试行)》的规定，宅基地房屋的权利人原则上应当以宅基地使用证和宅基地房屋建造用地审批表所核定的人员为准。确定房屋所有权人后，其内部的分割在法院审判时则遵循房屋权利人对上述老宅的贡献大小、资金来源及实际居住等情况综合考虑，酌定各自应有的份额。

2.补偿金额计算

房屋地上物货币补偿的金额按房屋的面积计算，房屋的用途和建筑面积以宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件的记载为准。房屋货币补偿金额计算公式为：（房屋建安重置结合成新单价+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×房屋建筑面积。地上物的补偿除房屋外还包括附属设施以及棚舍等地上物的补偿。若选择产权房屋调换，则应结清选择的安置房屋的价值与应获得的货币补偿金额之间的差价。

（二）宅基地使用权补偿

宅基地使用权的对象系宅基地使用人。宅基地使用权人的确定，应以农村建房用地审批文件和农村宅基地使用权证上核定的人员等为准。农村宅基地使用权具有无偿性、福利性及严格的人身依附性，并且按户计算，农村宅基地使用权并非一经申请后就一成不变。根据上海高院《关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见(试行)》第三条的规定：当一户出现人口减少时，宅基地仍是由一户中剩余的成员共同使用，宅基地使用权的补偿款则由该户剩余的成员共同共有。

宅基地使用权的补偿包括土地补偿即根据土地面积的补偿，主要项目有拆迁补偿款中土地使用权基价及价格补贴。

（三）奖励费用

除了房、地的补偿，征收时还有其他补偿和奖励费用，即对拆迁安置人口在搬出老房的补助，补偿对象是实际居住人，主要有搬家补助费、设备移装费、签约奖励费、搬迁奖励费、协议置换配合奖、临时安置补助费、装修过渡费等。

二、优惠购房指标

选择产权调换时，需要核对每户可以分配的优惠购房指标，即每户可以选择安置房屋的面积。有证建筑面积是拆迁补偿款和优惠购房指标的重要核算依据，通常是根据该户认定人口计算所得。每个动迁安置人口都享受固定的安置面积，以30平米举例。符合照顾和奖励政策的安置对象则可以增加安置面积，如独生子女可以奖励30平米；大龄未婚青年出于照顾多享受30平米；刚结婚未生育的小夫妻则应预留30平米等等。但上海部分地区拆迁政策适用就高不就低原则，即实际房屋面积和根据人口计算的面积相比较，选择面积较大者作为拆迁补偿款和优惠购房指标的计算依据，具体要根据不同项目的拆迁政策来确定。

三、宅基地房屋拆迁中主要问题

我国一直未建立农村房屋所有权登记制度，宅基地房屋则历经土改登记、农村宅基地使用权登记以及农村村民不断新建、翻建、改扩建的演变。因此，在宅基地房屋拆迁时拆迁利益分割的案件较为复杂，实务中的争议问题主要有：

（一）宅基地房屋拆迁款可否继承

1.宅基地使用权不能继承，宅基地上房屋可以继承

首先需要明确的是农村宅基地不能单独继承。依据法律规定，宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于村集体，使用权属于村内房屋所有权人，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置。所以宅基地不属于遗产，不能被继承，宅基地上的房屋可以继承。

2. 被继承人死亡后该户还有其他宅基地使用权人时，应根据被继承人的死亡时间确定宅基地使用权补偿是否可以继承

（1）宅基地使用权人在拆迁前死亡如果作为宅基地使用权人的被继承人是拆迁前去世的，那么房屋拆迁时，被继承人的遗产则不包括宅基地使用权的补偿及搬迁奖励部分。因为农村宅基地使用权具有很强的身份属性，系农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，并且按户计算，当一户出现人口减少，宅基地仍是由一户中剩余的成员共同使用，宅基地使用权的补偿款则由该户剩余的成员共同所有，搬迁的相关奖励系被拆迁房屋实际居住人即具体需搬迁对象的补偿。而只有地上建筑物、构筑物及添附的补偿才由原宅基地使用权核准人口享有，即可以作为被继承人遗产进行继承。

以（2016）沪0117民初18062号为例，被继承在房屋拆迁前死亡，就拆迁款的分割，法院认为：拆迁补偿款中土地使用权基价及价格补贴、补贴，应当由系争房屋的宅基地使用权人均等享有，现宅基地使用权人之一的钱某已经在拆迁前死亡，故上述拆迁款项应当由其余宅基地使用权人均等享有。拆迁款中的房屋按建安重置结合成新计算补偿款、房屋装饰补偿款、其他设施补偿款、其他附属物补偿费，应属原宅基地使用权核准人口享有。过渡费、搬家补助费、设备迁移费、奖励费、签约奖，由实际居住人享有。

（2）宅基地使用权人在拆迁后死亡如果作为宅基地使用权人的被继承人是在系争房屋签订《征地补偿协议》后去世的，那么补偿款中有关房、地及其他奖励费均在权利人之间分割后，再处理继承的问题，即被继承人的遗产范围涉及补偿协议中的各个补偿项目，宅基地使用权的补偿可以继承。

3.宅基地使用权人死亡后该户无其他权利人，宅基地使用权补偿款可以继承

根据上海高院《关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见（试行）》的规定：“若该户已无农村集体经济组织成员，或虽为农村集体经济组织成员，但在他处已取得宅基地使用权的，该宅基地使用权的补偿款一般由该户房屋原权利人的继承人取得，但集体经济组织明确表示反对的除外”，如果被继承人去世后，该户无其他宅基地使用权人时，在集体经济组织不反对的情况下，该户的宅基地使用权的补偿款可以继承。如果被继承人获得集体经济组织审批的宅基地，但是未在宅基地上建房屋的，对于该部分的补偿款是否可以继承，要根据各个项目的政策及集体经济组织的态度来确定。

4.优惠购房指标的继承处理

根据上海一中院的审判口径，优惠购房指标的继承主要分为几种处理情形：

（1）被继承人生前居住房屋内有同住继承人，被继承人去世后该房屋拆迁。由于拆迁房屋内尚有宅基地使用权人，非使用权人不得依据自身享有部分房屋产权而要求获得优惠购房指标，故其他继承人不得享有优惠购房指标。

（2）被继承人生前居住房屋内无同住继承人，被继承人去世后该房屋拆迁。虽然拆迁房屋内已无宅基地使用权人，但在实践中拆迁单位一般会给予一定面积的优惠购房指标作为房屋拆迁补偿，拆迁房屋的继承人可以按照所占房屋产权份额分配指标。

（3）是被继承人生前居住房屋内有同住继承人，被继承人在拆迁协议签署后房屋交付前去世。只要未被拆迁单位收回，尚未使用的优惠购房指标仍可作为被继承人遗产进行分配。

（4）是被继承人生前签订拆迁协议时，将自己的优惠购房指标转让给继承人。被继承人的原优惠购房指标或所购房屋不能作为遗产处理，法院可向拆迁单位核实相关情况。

（二）特定补偿项目的归属

农村宅基地房屋征收中，部分补偿项目有特定的指向或者与被安置人的特殊身份有关。例如给予与其他被安置人存在亲属关系但并非集体经济组织成员的人员一定的补偿，又如给予身患重大疾病的被安置人一定金额的额外补偿。

对于这类基于特定身份取得的补偿利益，参照2011年《动迁新政后动迁安置补偿款分割纠纷研讨会综述》第七条“关于各类补贴、奖励款”分割意见处理，原则上归该特定身份人员所有，但是当事人另有特别约定的除外。

对于因独生子女身份而获得增加的补偿利益的归属，实践中常会产生纠纷。上海法院审理案件中的口径为该部分利益属于独生子女父母和独生子女共有。理由是：独生子女身份的取得系由于其父母响应国家计划生育政策，而国家有关计划生育的政策性奖励的对象一般系独生子女的父母而非独生子女。在宅基地征收补偿中，基于独生子女身份而增加的补偿利益，并非独生子女的贡献或者劳动所得。对于该部分增加的补偿利益归属，被安置人之间有约定的，按照约定处理；没有约定的，原则上归独生子女的父母和独生子女共有。

综上，因为优惠政策在个案中的体现不同，需要结合各基地征收政策文件及安置补偿协议来综合评判如何分配征收补偿利益。

作者：姚艳艳律师

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投稿：贺丹

来源：头条-宅基地房屋拆迁补偿利益分配

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