棚改征地拆迁技巧有哪些方面,棚改拆迁流程:在线拆迁法律咨询

棚改征地拆迁技巧有哪些方面,棚改拆迁流程

导读：在征地拆迁中，很多人觉得征收方比被征收人高一等。前者是当官的，后者是老百姓。前者是与生俱来的高贵，根本无法平起平坐，征收人和被征收人商量协商征收事宜的时候，就像是领导在给员工下命令一样，让你搬迁你就要配合搬迁；说你是违法建筑，你就没有补偿；告诉你补偿没法增加，你就不能再多要了······

这个时候处于上级且强势的征收方总会想出一些“锦囊妙计”来争取和被征收人早早的签下协议并搬家。如果出现对补偿安置政策不满意、不愿意签订协议的当事人，他们更是会采用各种“套路”“手段”，减少“钉子户”的产生。如果被征收人遇上这种情况，应当怎样去认出和应对解决这些长期存在的违法现象呢？

手段一：上门入户，宣讲政策

所谓的上门入户就是进家中去，一家接着一家挨家挨户的“做动员”工作，这么做的目的有两点：首先是先找出想要签协议搬迁的“领头羊”，为整个征地拆迁项目起到一个“开门红”的效果；其次是以一轮接一轮宣讲政策的方法摸清被征收人的心理状态和心中房屋价格，也就是摸清心态和被征收人想得到多少补偿。上门入户，宣讲政策的重点在于，通常情况下讲政策，讲补偿安置方案，讲这个征地项目的紧迫性、重要性和民生意义，而不是去讲这个征收行为是否合法，项目是否合法，补偿是否合法。因为正常情况下，越是着急、重要的征收项目，往往在法定程序上越容易存在问题，甚至可能出现违法用地、违法征收的情况。没有人会搬起石头砸自己的脚，故而征收方只会谈法律以外的政策话题。

律师团队想要提示大家的是：遇到上门入户来宣讲政策的情况，被征收人完全可以用包容、放松的积极正面的态度去面对，将重点放在研究涉案项目的法律性质、征收补偿安置方案具体内容等关系到自身补偿权益的信息上，争取通过对话多收集对方的信息，做到知己知彼。“借力打力”永远是最高明的方法，征收方来了解我们的情况，我们正好了解借此了解一下他们的情况。通常而言，如果被征收人想得到较高的补偿，过早签协议总是不利的。要多听多看少说，才是这个阶段的重中之重。

手段二：高额奖励金的诱惑

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。补助是有明确的标准，但奖励就一样了，奖励的目的则在于促拆——在一个期限内签字搬走就有奖励，过了期限签字搬走就不奖励了。就因此，这种有的人有、有的人无的奖励，是非常容易让征收人利用的。有很多被征收人就是中了征收人的圈套，进了挖好了的“陷阱”，还被人加以利用，签协议走人后，不仅自己没得到应得的补偿，到时候其他人也就有可能随着大流签了协议。

律师团队想要指出的是：有奖励可拿，增加奖励对被征收人肯定是好事，被征收人没有必要将其当成是一种痛苦。客观的讲，被征收人最应该关心的，是自己能否得到公平合理的补偿，能否保障自己未来的生活和居住，如果这点能接受，其他全都是次要的。无论这份奖励怎么高，无非是几万块钱，那个轻那个重，我们相信被征收人可以做出正确的选择。

手段三：精心设计引导“诱签”

最典型的“诱签”方式就是预签约，这在棚户区改造和城中村争执项目中极为常见。预签约就相当于一个摸底的过程，将同意和不同意签约的人分成两波，形成被征收人互相压制的局面，如果一个征收项目在启动之初就拿到了80%的预签约比例，那对于剩下的人来说，无异于增添了巨大的压力。

律师团队需要提示的是：预签约模式虽与《国有土地上房屋征收与补偿条例》所规定的程序有相违背的地方，但由于诸多地方性规定的出台，其在实践中已被普遍适用。所以广大被征收人一定要对此程序足够熟悉，明白签完协议的后果，看清协议内容尤其是补偿条件，做到签约不后悔，不满意就暂且不要签约。

手段四：评估报告陷阱多

在城市房屋征收中，房屋价值评估环节是最直接影响补偿数额核心的环节，但也是存在问题、陷阱最多的环节。因为被征收人对评估不熟悉，评估报告的“专业性”也就因此被忽视了，逐渐演变成评估师怎么评自己就得怎么拿着。而事实上，评估报告虽有较高的专业性，但也并不是非常难懂，发现问题也不是难事。仅仅需要被征收人掌握一些技巧，辨别出常见的陷阱并不在话下：

1.看评估机构选择程序。如果是让我们自己选了，不管是采用投票、抽签或其他形式，那就比较放心了；如果自始至终都我们都没参与，而是冒出来一个评估机构上门就评，那么程序违法就是必然的了；

2.看评估人员是否上门入户勘查。上门入户评估是法定的环节，如果评估人员都没见过就收到了评估报告，那么这份报告肯定是人为杜撰的，程序和实体肯定是违法的；

3.评估报告外观很重要。虽说“以貌取人”不靠谱，但凭外观也能做出初步判定，判断其合法性也有一定的依据，一份合法的评估报告要包含的内容非常大，绝非是三五页纸所能涵盖的。如果看上去很随意、草率，甚至就一张纸，那么这样的评估报告必然是不合格的；

4.看评估的方法是否合理。

最简单的，城市房屋拆迁，通常采用市场比较法，这是较为准确、客观的，不用不行。而市场比较法在报告中是要体现出来的，如果翻了半天都没找到，则报告存在问题的可能性较大。

手段五：采取“组合式促迁”

“组合式拆迁”是在明团队近期总结出的一个词，说的是将“棚改”“拆违”“危改”“环境整治”等项目组合一起实施，形成极为复杂的局面。应对有两点要注意：首先，弄清自己的房屋情况土地情况，不要听信别人的说法；其次是收到法律文书的时候，一对一解决，该复议就复议、该诉讼就诉讼，进而使对方放弃“组合”的心思，将问题转化到同等级的协商谈判中来。

律师团队最后要提示广大被征收人的是：上述提到为了加快征地拆迁，征收方用了不少违法“手段”并不是意味着征收方有多恶劣，其实也是被现实所逼迫才做出的无奈之举，可以说是两边“谁都不容易”。一方面要将程序拉入合理合法的轨道，并需要合理维护利益。另一方面要掌握足够的灵活度和变通的，没必要死脑筋。需要知道的是，法制是允许调解、协商、沟通、谈判的，能不诉尽量不诉，只要实现了征收补偿的双赢结果就好，这也可称为“法治”！

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投稿：方清

来源：头条-盘点拆迁方常用的5种“手段”，你都了解吗？

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