拆迁补偿评估公司那些比较好?,拆迁的评估公司:在线拆迁法律咨询

拆迁补偿评估公司那些比较好?,拆迁的评估公司

　　评估在征地拆迁中有着非常重要的位置，被征收房屋最终的价值会被确定为多少，通常都是由评估机构评估确定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　另外，集体土地上住宅被征收的，其价值一般情况下，也应当要通过评估机构评估确定，比如《济南市征收集体土地房屋补偿办法》中就明确规定，征收集体土地房屋补偿需要评估的，应当依法实施评估。选择货币补偿的，按照本办法确定房屋安置面积后，由区人民政府参照同地段安置房市场价格，经依法评估后予以补偿。

　　相对于集体土地上房屋来说，国有土地上的房屋、单位在拆迁中会产生巨大的利益。因此，在此过程中，作为被征收人一定要积极地参与到房屋拆迁评估中，一旦发现评估机构在评估过程中有漏洞，有违法违规的情形，比如评估方式不利于被征收人，评估人员未实地调查等等情形，被征收人一定要马上向有关部门反映。

　　一般情况下，在对被征收房屋价值进行评估时，应当要实地调查，同时还要选择有利于被征收人的评估方式对房屋价值进行评估。一般评估方式主要有四种，第一种是市场比较法，第二种是收益法，第三种是成本法，第四种是假设开发法。

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

　　也就是说，对被征收房屋价值进行评估主要通过以上四种方法来确定，如果被征收的房屋性质为住宅，一般评估方法应当为市场比较法，如果被征收的房屋性质为经营性用房，评估方法应当为收益法，对于征收范围内正在建设，还没有建好的房屋，一般情况下是可以通过成本法来进行评估的。那么，何谓市场法、收益法、成本法呢？下面凯诺律师就结合自己的办案经验来告诉大家

　　一、市场比较法

　　市场比较法也就是市场法，是评估过程中最常用到的一种评估方式。事实上，所谓的市场法，其实就是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

　　相对于其他的评估方法，市场比较法其实是最简单、有效的方法，因为评估过的资源直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为评估。也就是说，一般情况下，只要评估人员收集相关的市场资料，再结合房屋的具体情况，就可以作出初步的评估结果。

　　当然了，在采取市场比较法对被征收房屋进行评估时，评估机构工作人员必须要按照市场调查、选择参照物、因素比较、调整差异的、综合定价的步骤进行。

　　对此，凯诺律师在这里提醒大家，在评估机构对住宅类的房屋进行评估时，广大被征收人一定要审查评估机构工作人员是否是按照上述这样的步骤进行评估的，或者说是，评估机构工作人员采取的评估方式是否是市场比较法，如果不是，那么，建议广大被征收人一定要及时地咨询专业律师，尽快向有关部门反映此种情况。

　　二、成本法

　　相对于市场比较法，成本法在评估阶段的出现率并没有那么高。所谓的成本法，是指长期股权投资按投资的实际成本计价的方法。也就是指，求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　在具体的拆迁中，很多征收方都倾向于成本法，以成本法的评估方法对住宅类的被征收房屋进行评估，很显然这对被征收人来说是很不公平的。如果按照这种评估方法对住宅类的房屋进行估价，自然就会降低补偿标准。

　　因此，实践过程中，一旦被征收人知道评估机构采取的评估方式不利于自己，广大被征收人一定要马上提出来，或是在收到评估报告之后，一定要在10日内申请复核，若对复核结果不满意，可以在10日内向专家委员会申请鉴定。

　　三、收益法

　　收益法也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。这种评估方法一般常用于商店、商铺，企业、大型加工厂、养殖场等等之类的房屋。事实上，所谓的收益法就是预计估价对象未来的正常净收益，选择造当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。

　　简单地来讲就是，评估机构工作人员在对经营性用房屋进行评估价时，需要结合被征收房屋之前实际经营的情况等因素，计算出被征收房屋最终的价值。评估机构出具评估报告后，一旦发现评估报告中的结果对自己不利，广大被征收人一定要在收到评估结果之日起的10日内申请复核或是鉴定。若对复核或是鉴定结果都不满意，可以在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的权益。

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投稿：康依凝

来源：头条-常用的四种拆迁评估方式，哪一种对被征收人有利？

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