拆迁工作分工,拆迁办人员分工:在线拆迁法律咨询
拆迁工作分工,拆迁办人员分工
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作者 | 向东
排版编辑 | 小Y
拆迁难,一直是影响城市改造升级过程中亟待解决的瓶颈问题。
拆补标准不被房屋权属人认可,房企一方拆迁成本不合理增加等诸多因素,都容易使得城市更新项目进展缓慢。针对这些问题研究对策,做好项目内部签约前期准备工作,就成了最有效的方法之一。
做好前期准备工作的基础,无疑是组建一支实力强劲的项目拆迁团队。“打铁还需自身硬”,组建一支动迁铁军,能更好联动政府、村社集体、项目各部门,可以高效推进房屋复测核查、签约谈判、协议签订、统筹拆补款项以及收楼拆除等方面的工作。
一般而言,项目拆迁团队主要由项目总监、动迁部、数据档案中心、签约中心、财务部、行政后勤部以及外聘第三方测量队等七部分组成。
1
拆迁团队架构及岗位分工
一
项目总监
主要负责统筹项目动迁方面的全局工作,协调项目各部门、镇政府、村社集体、顾问团投入动迁事宜。其中,顾问团主要由村社集体里威望较高的人员组成,他们会协调被拆迁村民与公司之间的事情,统一由项目总监管理。
二
动迁部
动迁部设立经理、主管、专员岗位,经理负责一个大组,主管负责小组,他们主要负责在一线执行对村民房屋数据协助测量队数据中心现场核查、房屋权属人确认及进行动迁谈判签约准备事宜,准备事宜包括:一户一档、房屋一栋一档等房屋基础数据、权属人身份证、户口本、结婚证、银行卡等签约基本资料收集归档;拟定权属人房屋计算表;房屋权属人确认后,出协议与村民签约;跟踪付款流程和完成收房手续,收房手续包括电表水表的最终照片记录,填写好房屋收房表完成付款流程手续。
一般情况下,动迁经理一般会带一个社,可以设置2-3个主管,每个主管下面可安排2个专员,动迁相关的事宜统一上报项目总监,由项目总监与镇政府、村社集体去协调解决。
三
数据档案中心
数据档案中心则需要提供准确的权属人资料、房屋数据,确定房屋补偿查丈图,对存在异议的房屋进行复测核查。
数据档案中心的相关工作可以说是整个签约谈判拆迁阶段的重头戏,因为一个房屋数据搞错,村社成员对项目部的信任度就会大大降低,然后一传十、十传百,其他村社成员都会对自己房屋数据表示怀疑并要求复测,由此一来,数据中心和测量中心人员就会成倍增加工作量,进而拖慢整个项目的进展。
四
签约中心
签约中心负责的工作包括:需要根据数据中心提供的查丈图按照补偿方案形成计算表出补偿协议;待动迁人员签约后进行审核,最后提交集团审核请款。
五
财务部门
财务部门主要是统筹拆迁补偿款项的请款发放与跟进落实,其中,拆迁补偿款项的发放一定要及时,如果签约奖励金能够当时发放的话,会有助于下一步签约工作的顺利开展。
六
行政后勤部
项目行政后勤部需要负责处理项目公司的日常事务,包括动迁宣传横额、宣传小册子的印制,购买方便签约的电动车和签约所需的用品,安排好镇村社干部、项目人员在饭堂的就餐,拟定是否轮休补休的考勤登记制度。
七
外聘第三方测量队
外聘的第三方测量队,完成房屋复测的同时,也要主要处理村社成员对房屋数据还存在异议时,再次复测。外聘第三方测量队时,一定要注意测量队的业务水平,这是决定房屋数据准确的关键,也是保证项目顺利推进的重要一环。
2
动迁实操
项目拆迁团队的工作要点
了解了项目拆迁团队的具体架构和岗位分工,来看整个团队的工作模式,以及动迁人员的相关要点。
在动迁实操中,项目动迁团队会根据项目地块的分期,分片区或者分社别成立若干个动迁组,然后在每个动迁组下面组建若干个动迁小组,实行分组包干若干栋房屋动迁任务。
每个动迁组,基本上都会实行组长负责制,进行层级管理;主要由小组长向组长汇报进度工作,组长协调解决出现的问题,组长长向项目总监汇报,项目总监协调解决出现的问题。
一般而言,签约谈判最常见问题是乱,打乱战,如何在乱中取胜,乱中解决问题是关键。例如,今年6月30日广州市黄埔区、广州开发区召开决胜三年完成旧村拆迁任务工作推进大会,向各街镇下达攻坚责任书,动员全区力量全速推进旧村拆迁工作,力争到2022年底完成66个重点旧村改造项目的签约拆迁。
对于广州黄埔而言,时间紧、任务重,开展前期房屋数据工作就需要加快速度且确保正确率,前期房屋数据的确认,权属人的确认,一户一宅的确认,计算表的认定等,直接影响后期协议拟定和签约进展,所以就容易出现打乱战的情况。
对于动迁人员来说,确保乱中有序开展工作,不仅需要熟练掌握项目概况、签约工作流程、项目补偿方案,还应明确协议内容及签定、谈判统一口径等内容。
此外,对于整个动迁部门而言,建章立制也尤为重要。通过设定拜访巡查制度、值班制度、分工合作制度、奖惩制度、谈判记录等,确保整个部门的工作开展。
总的来说,旧改项目经过漫长的前期工作阶段,来到签约谈判拆迁阶段时,工作是紧凑的,项目公司要以政府村委为依靠,村社干部为依托,稳定的动迁团队为基础,制定好分期目标和任务,协调解决好各签约谈判过程中部门产生的问题,才可以有条不紊的开展签约,高效率的完成拆迁任务。“以拆促签”是个好办法,但是在实施过程中注意房屋拆除安全很重要。
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投稿:姜诺
来源:头条-旧村改造 - 拆迁动迁签约谈判实操架构与岗位分工
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