房屋拆迁如何评估价格,房屋拆迁怎么评估:在线拆迁法律咨询
房屋拆迁如何评估价格,房屋拆迁怎么评估
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
从该条法律规定中我们可以看到,国有土地上房屋征收中,被征收房屋的价值最终是多少,被征收人最终能拿到多少补偿,完全是由评估机构评估确定的,而评估机构出具的评估报告就是对广大被征收人进行补偿的最主要的依据。
所以,在房屋拆迁中,整个评估环节对被征收人来说就显得尤为重要。那么,涉及被征收人切身利益的拆迁,评估机构要如何对被征收房屋价值进行评估呢?下面我们就结合新疆维吾尔族自治区实施国有土地上房屋征收与补偿条例等其他相关的法律法规来为大家简单地浅析一下
首先是评估机构选定方面
根据新疆维吾尔自治区实施《国有土地上房屋征收与补偿条例办法》中的规定,对被征收房屋价值进行评估的评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,同时还要遵循以下几项规定:
1、房屋征收部门向社会发布征收评估信息;
2、具有相应资质的房地产价格评估机构报名;
3、房屋征收部门按照报名顺序公布房地产价格评估机构名单;
4、被征收人在名单公布之日起10个工作日内协商选定评估机构,并将协商结果以书面的形式告知房屋征收部门;
5、被征收人在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织全体被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,也可以采取摇号、抽签等随机抽取方式确定;
6、由房屋征收部门公布选定的评估机构。
从法律法规中我们可以看到,评估机构一般是由被征收人在征收方公布的评估机构内协商选定,一般协商选定的期限只有10个工作日,如果过了10个工作日内没有选定,房屋征收部门就可以通过其他方式选定评估机构,评估机构选定后,需要依照法律规定的,将评估机构进行公布。实践中,如果评估机构是在被征收人不知情的情况下选定,那么,从原则上来说就相当于没有保障被征收人选择权,侵害了被征收人的选择权。
这里凯诺律师需要提醒大家一点,一般情况下,评估机构的选定程序应当是要公开的,同时还不得有相关部门或是个人干预评估机构独立、客观、公正地开展房屋价值评估的工作。实践中,有的征收方为了降低征收成本,往往会在选定评估机构方面做手脚,或者是在评估阶段出面干预正常的评估工作,这显然是违背法律法规的,如果有被征收人遇到,要第一时间向上一级有关部门反映。
其次,确定评估时点
根据相关的法律法规,对被征收房屋价值进行评估时的时点应为作出房屋征收决定之日,也就是,是哪天作出的房屋征收决定,评估机构就需要参照那天的被征收房屋周边的市场价格对被征收房屋价值进行评估。如果距离作出房屋征收决定的时间已经非常遥远,那么,倘若在此期间房地产市场价格有所变化,那么就需要重新选定评估时点,这点广大被征收人一定要牢记。
实践中,如果遇到评估机构在作出房屋征收决定的三年之后,才开始对被征收房屋价值进行评估,那么,广大被征收人一定要看此时房地产市场价格有没有变动,如果有变动,那么可以要求他们重新选定评估时点,再进行评估被征收房屋价值,否则会对自己不利。
再者,评估机构在评估过程中应当要结合房屋的实际情况进行评估
被征收房屋价值的评估可不是一件简单的事儿,在评估过程中一定要考虑到被征收房屋的具体情况,也就是需要考虑到能影响被征收房屋价值的所有因素,包括被征收房屋的区位、用途、建筑结构,建筑材质,以及房屋的新旧程序、建筑面积、土地使用等情况。
实践中,有的评估机构在对被征收房屋价值进行评估时,往往只看到了房屋的建筑面积,房屋的新旧程度,并没有实际考虑到能够影响被征收人补偿的一些细节方面的因素,比如说未将房屋院子、院落考虑进去,这样一来,评估结果自然就会对被征收人不利。事实上,房屋中附带的院子、院落是房屋的组成部分,也是不可分割的部分,所以从原则上来说,院子也是有拆迁补偿的。
所以,凯诺律师在这里提醒大家,如果遇到了房屋征收,在评估阶段广大被征收人一定要积极地参与进去,评估阶段被征收人是有权参与的,一旦在评估过程中发现,评估机构的评估行为明显违反了相关的法律法规,或者是说如果评估机构或是房屋征收部门拒绝自己参加到评估阶段,那这其中肯定有猫腻,被征收人一定要提高警惕。
最后,对被征收房屋价值进行评估后,需要将评估报告进行公示
根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定,评估机构对被征收房屋价值评估并作出评估报告之后,需要转交给房屋征收部门,房屋征收部门需要将分户评估报告在征收范围内进行公示,公示期间,评估师还需要在现场进行说明解释,如果分户评估报告存在一定的错误,并且该错误还被老百姓指出来了,那么其还需要对该评估报告进行修正。
另外,这里需要提醒大家一点,且这点也是广大被征收人常常不注意的一点,一般情况下,整体的评估报告和分户评估报告都需要有评估注册师的签字,同时还要加盖上评估机构单位的公单,这是必须要有的,如果没有评估师的签字,或是评估机构单位的公单,那该评估报告或是分户评估报告的合法性就有待商榷了。
总之,凯诺律师最后想要告诉大家一点,房屋拆迁评估是整个征收过程中最需要大家注意的环节之一,因为在此过程中,往往会存在很多的猫腻,有的征收方为了降低征收成本,往往会在评估环节做手脚,倘若广大被征收人不注意,那评估结果必然就会对我们不利,所以大家一定要对评估环节有所上心,这样才可以保障自己的合法权益不被侵害。
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投稿:禹安奕
来源:头条-拆迁中,如何对被征收房屋价值进行评估?
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