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违法强拆的补偿不得低于合法征收的房屋补偿价格,违法强拆赔偿金额的确定:今日拆迁法律话题

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摘要:违法强拆的补偿不得低于合法征收的房屋补偿价格, 王某诉沈阳市和平区人民政府强制拆除房屋行政赔偿一案,经最高人民法院审理终结。最高院经审查认为,和平区政府在未与王某就补偿安置达成协议、未经批准征用土地的人

王某诉沈阳市和平区人民政府强制拆除房屋行政赔偿一案,经最高人民法院审理终结。

最高院经审查认为,和平区政府在未与王某就补偿安置达成协议、未经批准征用土地的人民政府作出安置补偿裁决的情况下,没有法律授权,即自行强制拆除房屋的行为,违反法定程序、超越法定职权,二审生效判决已确认该行为违法,双方当事人对此并无异议,本院亦予以认可。房屋征收过程中,行政机关违法拆除被申请人房屋,造成相应的房屋价值、屋内物品以及因房屋被强制拆除而形成的实际损失,行政机关依法应当予以赔偿。

涉案房屋所在的集体土地于2007年5月被征为国有,但此时并未对地上房屋进行征收补偿。至2010年9月30日和平区政府发布征地拆迁公告,决定对涉案房屋进行征收,2011年1月和平区政府将涉案房屋予以强制拆除。征收时,涉案房屋坐落在已被征收的国有土地上,且所在区域已经纳入城市规划区,基本实现城镇化,完全符合最高人民法院答复和司法解释的适用条件。鉴于此,二审判决参照国有土地上房屋征收补偿标准予以行政赔偿,并无不当。

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根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”住房和城乡建设部发布的建房(2011)77号《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定:“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。”也就是说,在正常的征收补偿过程中,征收管理部门应当以房屋征收决定公告之日为评估时点,依法委托评估机构对被征收房屋进行市场价格评估,并据此予以补偿。行政法规和规章之所以选择征收公告之日作为评估时点,目的在于保障对被征收房屋价值的补偿不低于同时期类似房地产的市场价格,被征收人用获得的补偿款在市场上能够购买到与被征收房屋区位、结构、面积等相接近的房屋,被征收人的合法财产权益不因房屋征收而受到减损。根据这一立法目的,如果房屋征收决定的公告时间与征收补偿时间相隔时间过长,市场行情发生变化,以公告之日的市场价格进行补偿不能确保被征收人获得足额补偿时,则应以补偿时的房屋市场价格确定房屋征收补偿数额。在违法强制拆除房屋的情形下,被征收人获得的行政赔偿数额不应低于赔偿时被征收房屋的市场价格。否则,因违法强制拆除房屋行为,行政机关付出的行政赔偿数额还要低于其合法征收支付的补偿数额,其实质效果是鼓励行政机关违法强制拆除。鉴于此,在违法强制拆除房屋的情形下,人民法院以决定赔偿时的市场评估价格对被征收人予以行政赔偿,符合房屋征收补偿的立法目的。和平区政府主张应当以拆除时房屋的市场评估价格予以赔偿,理由不能成立。

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关于市场评估价基础上上浮25%予以赔偿问题。沈阳市人民政府办公厅98号通知规定“拆迁住宅房屋,实施货币补偿的,补偿标准在被拆迁房屋市场评估价格基础上上浮20%-30%。具体比例由有关地区或单位根据拆迁项目所处区位、被拆迁房屋不同户型等实际情况确定。”沈阳市人民政府令第46号《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十四条规定:“征收住宅房屋,实施货币补偿的,补偿标准在被征收房屋房地产市场评估价格基础上上浮20%-30%。区、县(市)人民政府应当根据征收项目所处区位、被征收房屋不同户型、建筑年代、结构等实际情况确定具体上浮比例。”上述规定一脉相承,是沈阳市政府制定的一项惠民政策,目的是维护被征收人的合法权益,该规定符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定的对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产市场价格的基本原则,依法有效。根据上述规定,在正常的合法征收过程中,征收住宅房屋,被征收人能够获得在市场评估价格基础上上浮20%-30%的优惠。根据因违法强制拆除被征收人获得的行政赔偿不应低于合法征收获得补偿的基本原则,行政赔偿应当包含被征收人依照地方行政规范性文件在合法征收中可获得的优惠。本案中,二审判决结合案件实际情况,在市场评估价格的基础上,酌定上浮25%予以赔偿,较好地保护了被申请人的合法权益,判决结果依法有据,合乎法理和情理。

综上,实际征地拆迁案件中,被强拆的情况层出不穷,被强拆之后实际到赔偿问题的时候,大家一定要记得违法强拆的赔偿不应低于合法征收可得补偿,获得赔偿的应比补偿要多,并且赔偿可以上浮20%-30%。大家还有其他法律问题想要咨询专业律师的,可以通过微信公众平台进行私信留言,我们会及时安排专业律师为您解答。

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