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北京十大征地拆迁律师事务所排名
在我国为了城市能够得到更好地发展,在此之前就一直都在花重金大力地推行棚改政策。然而这么多年过去了,城市的建设大体已经完成得差不多了,所以棚改政策也逐渐不再适应当前的情况了,于是就又出现了旧改的新政策。简单来说就是把一些老旧小区进行全面地升级改造,来代替棚改。
从之前住建部所发布的数据上我们就可以看出来,在2020年的时候旧改任务就已经超额完成了。事实上在2019年一直到2020年11月这段时间里,相关部门成功地对5.8万个老旧小区进行了改造的工作,让1043万户居民的居住生活条件得到了明显的改善。
此外根据原本的工作计划,在“十四五”期间还会有3500万户居民的住宅将会完成改造,并且希望能够在这段时间结束之前,将2000年之前所建立的所有老旧小区都改造完毕。在这种情况下就有很多人都表示,那以后是不是再也就不会有棚改了?
虽然说现在基本上不会在城市中出现大拆大建的情况,但也并不是所有的房子都不会被拆。如果有一些老旧的房子确实已经不再符合旧改的条件,也不能继续居住的话,还是只能用拆除的方式来处理的。就比如说现在有三类住房就被划进了拆迁的名单,如果你家现在有这一类房子的话,或许还是有一夜暴富的机会的。由此,又有人要“发财”了?“3类”住房被列入拆迁计划,有没有你家?
这3类住房划进拆迁“名单”
第一类会被拆除的就是影响到市政规划的房子。其实每个城市在发展的时候,市政规划上都会作出一定的调整。就像是新修的地铁线路、火车站以及高铁站等。还有医院、学校、公园这些基础建设也是一定要进行的。但是在新建的时候,如果我们的房子刚好处在规划范围里,那就有很大几率会被拆除。如果是这样的情况,那么在屋子被拆掉之后,业主是可以得到一定补偿的。可以选择拿安置房,也可以选择补偿款。
第二类房子就是地理位置非常好的老房子,其实在这之前棚改的规模会逐渐变小,还真不是国家不让拆了。就是因为国家对棚改的补贴缩水之后,那些房企的拆迁成本就提高了。对他们来说如果收益变少的话,那也就没有什么做的意义了。然而在一些地段比较好的房子,利润足够高的话,那就会让房企也不惜花费更多的成本。毕竟在这样的地方重新盖完房子之后,很快就能赚到更多的钱。
第三类房子就更好理解了,虽然说旧改所针对的都是2000年底之前所建好的房子,但是像这样的房子,基本上都已经有了二十多年的时间,甚至有很多都已经饱经风霜而变得残破不堪,内部的管道和线路也已经受到了严重的损害。甚至就算在里面居住都变得很不安全。
对于这样的危房也就没有什么改造的意义了,就算强制旧改的话,那些房子也未必能承受得起,也很有可能会发生更严重的危险。因此只要被认定是危房的话,就会被直接拆除。在这样的房子中居住的居民们也能够得到补偿金或者是住上新的房子。
其实除了这三类房子之外,还有一些地方表示只要房龄超过21年,并且满足条件的话,就会全部拆掉重建。像浙江省就表示在2000年之前所修建的那些房子,大多使用的都是多孔板建材,这种材质时间长了之后就会造成很大的安全隐患,所以必须要拆掉重建。
对此,记者特意采访了北京恒略律师事务所征地拆迁律师团队,作为征地拆迁权威律师团队,提醒广大群众征地拆迁过程中要注意以下事项:
1、征地拆迁工作实施主体不规范:
《中华人民共和国土地管理法》以下简称《土地管理法》第四十六条规定:“国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内,持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。”这一法律条款明确规定征地拆迁工作的实施主体,只能是被征用土地所在地的县级以上地方人民政府。该人民政府的土地行政主管部门负责具体实施。
在现实的征地拆迁工作中,严格按照这一规定实施的很少,大多数情况是,由政府成立一个临时机构,有的叫开发区,有的叫工业园,也有的叫支持什么建设项目指挥部,人员由各个部门临时抽调。政府将征拆工作全部交由此机构实施,也有的县一级政府直接将某一个建设项目的征地拆迁工作委托乡镇一级人民政府实施,土地行政主管部门不直接参与组织实施。
2、征用土地公告不规范:
征用土地公告是征用土地的必经程序,征用土地公告分为两种,一是征用土地公告,二是征地补偿、安置方案公告。
国土资源部发布的《征用土地公告办法》第四条规定:“被征用土地所在地的市、县人民政府应当在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征用土地公告,该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。”
第五条规定:“征用土地公告应当包括下列内容:(一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;(二)被征用土地的所有权人、位置、地类和面积;(三)征地补偿标准和农业人员安置途径;(四)办理征地补偿登记的期限、地点。”这两条所规范的是征用土地公告的时间和内容。
第七条规定:“有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征用上地才案:在征用土地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位,拟订征地补偿、安置方案并予以公告。”
第八条规定:征地补偿、安置方案公告应当包括下列内容:(一)本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量、需要安置的农业人口的数量;(二)土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;(三)安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;(四)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;(五)农业人员的具体安置途径;(六)其他有关征地补偿、安置的具体措施。这两条规范的是征地补偿、安置方案公告的时间和内容。
在现实的征地拆迁工作中,完全按照法律、法规、规章的要求进行公告的很少。有的小项目未进行公告,有的制作了公告未张贴,有的应公告两次而只公告了一次,有的公告内容不完整,还有的在未收到征用土地方案批准文件时即发出征用土地公告。因此,公告内容缺少批准机关、批准文号和批准时间。征地不依法进行公告,违反了法定程序,剥夺了被征地农民的知情权,并将产生严重的后果。依据《征用土地公告办法》第十四条的规定,未依法进行征用土地公告的,被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告,有权拒绝办理征地补偿登记手续。未依法进行征地补偿、安置方案公告的,被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告,有权拒绝办理征地补偿、安置手续。
3、不告知听证权:
《征用土地公告办法》第九条规定:“被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的,应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出。”第十条规定:“有关市、县人民政府土地行政主管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的,应当举行听证会,确需修改征地补偿、安置方案的,应当依照有关法律法规和批准的征用土地方案进行修改。”
依照上述规定,被征用土地的农民对征用土地补偿、安置方案有不同意见,有权要求听证,并有时限要求。因此,征用土地的实施机关应当向被征地的农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人交待听证权。可以在征用土地补偿、安置方案公告中告知听证权,也可以用其他方式告知听证权。但在现实的征地拆迁工作中,几乎都没有告知听证权,更谈不上举行听证会,实质上剥夺了被征地农民要求举行听证的民主权利。
4、调查工作不细致:
被征收土地的所有权人、使用权人在公告规定的期限内,持土地权属证书到政府土地行政主管部门办理征地补偿登记后,政府土地行政主管部门应当对补偿登记的项目逐项进行详细的调查核实,填写房屋设施、青苗等拆迁补偿表。这项工作量大、专业性强、复杂、烦琐,也很容易出差错,要求工作人员具有较高的专业素质,耐心细致的工作作风。但在现实征拆工作中,工作人员的政治业务素质达不到要求。
调查核实工作差错较多:一是遗漏项目,几乎每一拆迁户都有补遗的问题。有的遗漏的项目还不少。二是适用补偿标准不准确,被征地的农民之间互相比较,如果标准算高了他不找你,如果算低了他就来找你。三是适用补偿标准随意性大、不公正,关系好的标准定得高一些。四是工作责任心不强,简单粗暴,不向拆迁户做耐心细致的思想工作,导致拆迁户产生抵触情绪。
5、补偿、安置不到位
《土地管理法实施条例》第二十五条规定:“征用土地的各项费用,应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。”在现实征拆工作中,有的征地补偿费不能在规定的期限内全额到位。有的拆迁项目,拆迁户将房屋拆除后,在过渡房内居住一年以上,重建地还未出来。
如果遇到上述现象,您需要尽快咨询当地专业律师,或联系北京恒略律师事务所征地拆迁律师团队,依法维权,避免自己的利益遭受损失。
结语:
事实上对于众多的居民来说,不管是拆迁还是改造,只要能够拥有更好的居住环境就是一件很好的事情。当然如果能够就此而发家致富的话,也是一件非常幸运的事情。总之不管国家作出什么样的决定,下发什么样新的政策,都是为了能够让居民们可以过上更好的生活。而我们能做的就是积极去配合就好了,毕竟住房的问题那么不好解决,国家已经在努力让事情朝着更有利于我们的方向去发展了。
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投稿:彭晨仪
来源:头条-北京十大征地拆迁律师事务所排名
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