广州拆迁一楼与4楼的区别,广州一套房拆迁可以多少钱:在线拆迁法律咨询

广州拆迁一楼与4楼的区别,广州一套房拆迁可以多少钱

2019年，东莞加快了国际商务中心建设的速度。

7月，国际商务中心内的水涧头村拆迁安置工作指挥部成立。

10月，东莞市国际商务中心国际招商交流会举行，华润、嘉里、新鸿基、大湾区外商投资、招商蛇口等十余家企业签约进驻。

11月，华润45亿元拿下国际商务中心宏图路东侧地块，成为第一个落地项目。

12月，华润项目备案为华润万象府正式开工，东莞国际商务中心进入实质性建设阶段。

破旧水涧头村与轨道交通大厦对比强烈

东莞国际商中心的建设，最重大的前提就水涧头村的拆迁。为了了解水涧头村的拆迁进度，28日楼探长特地前往实地调研。

水涧头村，生活依然如故

走进水涧头村，村民三三两两的聚在一起闲聊，小孩在小巷里找着自己的乐子，街道上偶尔看到祖辈带着小孙子悠闲地逛着，菜市场里稀稀疏疏的摊贩照料着不咸不淡的生意......

水涧头村实景

尽管大街小巷都贴满了拆迁标语、告示，政府部门也贴出了签约奖励倒计时牌。村民及租户都好像没有拆迁这回事一样，不紧不慢地过着自己的生活。

村民生活不紧不慢，拆迁工作形势却已迫在眉睫。根据计划，2019年年底就要完成拆迁工作，而签约奖励时间是2019年10月25日-2020年1月25日，政府开出的签约奖励是76万元。

拆迁宣传

3个月的签约奖励期，已经过去2个月，计划的完成拆迁工作日期也马上就要到了，楼探长跑遍全村，发现仅2户人家贴上了封条，1户人家已经拆掉，还有一户人家已经写上了“拆”字。政府拆迁计划搁浅已经提前宣告了。

拆迁难，中心城区城区拆迁更难，这是众所周知的。深圳木头龙拆迁历经10年周折今年才完成；广州猎德村拆迁也是弄得一地鸡毛，看来这次轮到东莞的水涧头村了。

水涧头村拆不动，东莞等不起

水涧头村拆迁，是东莞国际商务中心建设的棋眼，这招棋活了，才能盘活全局。原定计划搁浅，东莞等得起吗？

国际商务中心规划效果图

在楼探长看来，答案是否定的。那么，阻挡拆迁进程的主要原因是什么呢？天下熙熙皆为利来，水涧头村拆迁也不例外。

水涧头村拆迁也是利益的分配问题。有网友留言，说是补偿标准低、置换面积少。楼探长在市调过程中看到拆迁指挥部的通告，总结要点大概如下。

1、安置房置换：一楼建筑面积1：1.5，二楼、三楼建筑面积1：0.75，四楼最大值为1-3楼平均值的一半。5楼及以上进行货币补偿。

2、每户置换面积最大600平，置换选房面积最多可超10平，户口登记信息截至2019年1月20日。

3、货币补偿：三层内，置换限额之外的面积1.5万/平，三层之外的建筑面积3000元/平。

4、其它装修补贴、临时建筑补贴、未建宅基地以及搬家费等就不足一提了。

拆迁补偿公示（截选）

网友吐槽的货币补偿标准太低，在楼探长看来都不是问题。补偿标准相对周边房价在向来都不高。今年号称出了1878个亿万富豪的深圳白石洲拆迁，货币补偿标准2.8万，相比周边动则10万的房价，可是说是价值严重低估了，可是拆迁户还是认了。

网友吐槽截图

水涧头村的拆迁，1.5万/平的补偿标准，相比周边约3.5万的房价，相对深圳白石洲拆迁，还算是良心价了。

楼探长看来，最大的问题出在了置换面积的最高限额上。

同一权益人最高置换面积600平，也就是说一家人不管多少人口，多少可置换面积，只要在2019年1月20日前没分户，就只能置换到600平房子。相对周边房价，一平米至少有2万的利润空间。相对货币补偿，拆迁置换面积才是拆迁村民的最大利益。

深圳白石洲拆迁只设置了各种空间的置换比例，没有设置置换面积上限，村民留够置换面积，再自行决定货币补偿的面积，给村民留足了利益空间和可操作空间，拆迁也得以顺利推进。

项目的顺利推进才是城市最大的价值，深圳在白石洲拆迁上的这本账算得实在高明，也是对水涧头村拆迁的最大启示。

网传的深圳白石洲拆迁标准

水涧头村不是简单的拆迁，而是关系到东莞国际商务中心进度的重大工程，政府只有算清了村民利益和城市发展红利的帐，自然就可以顺利推进下去了。

在大湾区时代，区域各大城市都在抢人、抢资源，在莞佛第三城之争状态焦灼之时，东莞作为追赶者，太需要国际商务中心这个加速器了。

第三城之争，东莞靠什么？

近年兴起的莞佛第三城之争，莞佛互有不服，争议也颇大。经济总量上，佛上一直领先东莞不少，而在全国城市划分中，东莞跻身新一线城市，经济领先的佛山反而落选。

东莞的优势一方面是经济活力，2018年东莞的经济增长7.4%，佛山增长6.2%，这是东莞被称为第三城的依据。另一方面的优势是地缘，在大湾区时代，东莞广深之间是最大的红利承接区，加上光深港澳科技创新走廊的加持，东莞未来自然备受瞩目。

广深港澳科技创新走廊

2019年开始，形势在悄然转变。前三季度，东莞GDP约6592亿元，增长7.2%。佛山经济总量约7932亿元，增长7%。佛山总量领先，增速也慢慢迫近。

更严重的是经济结构。东莞、佛山分属深莞惠和广佛肇经济组团的副手，经济上的差异是鲜明的。莞深这边，2019年前三季度，深圳出口贸易1.2万亿元，东莞则是6125亿元。广佛那边，广州是3655亿元，佛山仅为2807亿元。在同样量级的经济下，莞深对出口依赖程度高出了广佛N个级别。

中美贸易战示意

实际情况可能更严重。29日，楼探长参加深圳一个房地产类的分享会，会上一位体制内研究学者发言称，进入四季度以来，深圳的经济几乎零增长。在看到有人在录视频，这位学者强烈要求工作人员帮忙删除所录视频，并一再强调内部交流信息千万不能外传。

其实，深圳因出口受阻而寻找新增长点早就有些端倪了。在房地产上就是放松了限价政策。进入10月以来，宝安中心区的新开楼盘基本都备案到了10万+；龙华上塘的金茂府从年初就开始传言要开盘了，也放出了12万左右的吹风价。但是开盘一拖再拖，其中肯定有政府严控价格不给备案的因素，11月开盘均价10.3万，可以看出政府对价格控制上的松动。

深圳后海

在适度放松地产调控力度上，深圳还在加大力度引进资源。12月18日，深圳举办30平方公里产业全球招商大会，一举引入128个总部或区域总部项目，招商金额高达5600多亿元。

为了保持经济增速，深圳真是拼了，与深圳命运休戚相关的东莞，也很拼。

在房价上，中心城区和滨海湾新区、松山湖这几个焦点区上涨明显。中心城区的中海莞府据说已经卖到了4万+，但是楼探长从房管信息系统里看到的备案价是对半的2字头、3字头。无论这消息真实与否，但是项目去化很快是不争的事实，这说明4字头的舆论开始起来了。

中海莞府

滨海湾新区的价格是实打实的涨了。长安的鼎峰悦境只有零星的2字头。28日开盘的龙光江南大境，已经全是三字头，最高价近3.5万，价格直逼今年深圳的热点区域坪山。至于松山湖，不说还能让人平静点！

2019年，房价也是东莞经济的一个增长点，只不过苦了广大的刚需了。2020年，东莞仍然需要经济数据，政府也会很苦，刚需免不了要更苦。

东莞走的是深圳的模式，在房地产上扎下一个点，也没有忘记招商引资。10月份的招商引了进10余个项目，签约投资额450亿元。

东莞国际商务中心招商

只是，这些招徕的项目到底会成为东莞经济的发动机还是抽水机，要看能否引流深圳高端人群，毕竟东莞是靠深圳的城市，无论产业升级、服务升级还是商业升级，都缺不了深圳要素。

深圳高端人才为什么不愿来东莞？

东莞房价是新一线城市中为数不多的上涨城市之一。外贸拉动失灵的大环境下，东莞经济对房地产的倚重只会越来越强，房价的人口挤出效应和进入门槛是东莞需要面对的现实问题。

佛山房价相对莞深较低，而且还进入了下行时期。房价优势的人口吸引效应，已经极大地刺激了经济的增长。此消彼长，东莞的压力也空前地增大了。

东莞未来看深圳，房价也看深圳，就像十年前深圳看香港一样。房子逐渐资产化，目前东莞面临着一个尴尬的问题。深圳高净值人群不愿来，东莞的高净值人士却不断往深圳跑。

松山湖华为欧洲小镇

年初的时候，华为有一拨迁往松山湖的行动，当时网上就爆出了华为很多动迁部门领导仍强占深圳办公室，不愿到松山湖的消息。这是深圳高端人群对东莞的态度。

深圳高管为什么不愿来东莞？不外乎两条：一、东莞配套跟不上，达不到他们的生活要求；二、事业发展上看不到希望。

东莞目的世博基本冷了，星河星光黯淡了。鸿福路一带的鸿福路口、国贸和汇一城也勉强能满足一些东莞高端人群的需求。其实就算国贸，也是逛过一次就不想去第二次了，那感觉不说跟深圳的万象系比，就算比海岸城、壹方城这些也差得太远。

国贸山的中心风景

要引流深圳高端人群，东莞真的还有很多的短板要补。短板补不上，没又深圳高端人群，东莞真撑不起现在的房价。

能当得起东莞未来商业升级的，也就国际商务中心片区了。松山湖、滨海新区也不行，因为市政文化、教育配套、医疗服务缺口实在太大了。

深圳福田的高房价，因为市民中心片区集中了图书馆、音乐厅、展览馆、公园等重量级市政配套。南山房价高是因为有后海、前海、蛇口、科技园的潜力；罗湖老而弥坚，因为有最高端的万象城、KKmall，还有城市半数的商圈。

对于东莞各种生活想象的突破，仅有国际商务中心片区存在可能。北部有市政广场、鸿福路商业带；南面的宏图总部基地渐成规模；东边的西平、西面的金域华府片区，在东莞都算是高档住宅区......东莞中心区升级已经万事俱备，只等国际商务中心的临门一脚了。

其实，东莞国际商务中心招商，有点像深圳前海，以空间换取优质资源的聚集，然后靠品牌自带的能量突破片区价值的天花板。

深圳罗湖万象城

华润，在运营上走的一直是高端路线，罗湖万象城，后海万象城都是高端项目的标杆。国际商务中心的万象府在品质上和体验上是可以突破东莞现有的想象的，如果东莞未来会出现LV、普拉达、爱马仕这些奢侈品专卖店，楼探长觉得，一定最先出现在国际商务中心的万象府，品牌是对深圳高净值人群的最大号召力。

国际商务区另一个签约巨头——招商蛇口，也是坐拥优质资源的大腕。深圳的招商蛇口太子湾项目，体量170万方，成功引进的有K11、国际医院、国际学校。楼探长曾去踩盘，项目人士透露，两年后最后一栋物业的价格将会达到30-50万/平。对于深圳高净值人群，物业价格是其次的，顶级配套才是最重要的。

深圳太子湾

东莞仍然空缺的高端生活配套，随着国际商务中心各项目的落地，会一项一项地得到填补。配套达到了深圳高净值人群的生活标准，价格却只是深圳豪宅区的零头，深圳高端人群自然就会来了，东莞未来的大棋就盘活了，无论是城市消费还是城市发展的人力资源。

由此可见，东莞国际商务中心，对于东莞太重要了，水涧头村的拆迁的顺利推进太关键了，大湾区抢位置，留给东莞的时间真的不多了！

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投稿：陈凝

来源：头条-一个村的拆迁，看出东莞和深圳的真实差距

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