以租代征是典型的违法征地行为,以租代征是典型的违法征地行为嘛:今日拆迁法律话题
前两天我因病住院，临床一位A交通事故摔伤，于是我们成了病友。
聊天谈起他家里的情况，他说家里土地、房屋都被政府征收，现在一个工厂做保安。出于职业的敏感，我随口问了一句：“政府征收你们的土地，给你多少补偿啊？”
A说，一亩地一年给1200块钱，政府说是租地，家里口粮田全部租出去了，现在已经建成城市绿化带。我一听就意识到，A家的土地已经被地方政府给“骗”走了。
为什么要用“骗”这么重的词汇呢？因为从法律意义上来说，以租代征将农民承包地转为建设用地，是一种典型的违法行为。在这里用“骗”已经是非常客气，换句话说，这就是在“明抢”。
一、以租代征是典型的违法行为
《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。第四十四条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
《中华人民共和圣运农村土地承包法》第十七条也明确规定承包方承担如下义务：（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设；（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；（三）法律、行政法规规定的其他义务。
根据两部法律的规定 ，我们可以很清楚，将农村集体土地用于建设，必须经过严格的审批，未经批准不得用地。而以租代征的违法行为，绕开了合法审批流程，非法将农用地转为建设用地，不但扰乱了国家土地管理秩序，更是严重破坏了国家对土地的宏观调控。
二、以租代征损害农民利益
按说，土地租出去，每年都能获取租金收入，这对于农民来说，是一件细水长流的好事情。不少农民也正是考虑到几十年后，土地还能回到自己手上，于是在征收方的威逼利诱下，也就忐忑地接受了以租代征的方式。
然而，谎言就是谎言，永远也变不成真理。以租代征至少在三个方面损害被征地农民的利益：
（一）虽说是租地，但实际上是肉包子打狗一去不回。试想，你原来的农田里已经修了厂房、住宅楼，又或者已经修了公路，几十年后，你去挖了别人的房子，掘了公路来复垦吗？
（二）以组代征让农民土地永久性被征收，却拿着低廉的租地价格。以前文中A举例：A已经六十二岁，老伴也快六十岁了，家有5亩地，如果是永久性征收，按照平均每亩地补偿5万元来算，A能够获得25-30万的征地补偿款。
然而，按照以租代征的价格，A家5亩地一年共获得租地款6千元，就算A及老伴长寿，活到90岁，30年分期领取，总计仅能够领取18万元的补偿款。
假设A及老伴早早地驾鹤西去，那么地方政府则可能只花了几万块钱的成本就将农民手里的5亩地就拿走了。
（三）以租代征的形式规避了对失地农民的安置义务，让失地农民生产、生活处于无保障状态。国家永久性征收农民土地，如果征地达到家庭土地的70%，即要对被征地农民进行安置，统筹解决社保、养老、就业等问题。
而以租代征以租地名义行征地之实，土地名义上还在农民的手里，因此地方政府根本不用考虑被征地农民的社会保障问题，然而，这样的做法，却事实上让被征地农民处于无保障状态，极大地损害了被征地农民的利益。
三、以租代征损害投资者利益
我国早在2008年就已经出台了《城乡规划法》，规划法明确规定，城乡建设必须符合城市总体规划、村庄和集镇规划。
以租代征所获得的土地，未经法定审批程序，不符合土地利用总体规划、不符合城市总体规划、村庄和集镇规划，因此，在以租代征的土地上进行的相关建设，也是违法建设。
投资者投入大量资金在一块土地上进行开发，然而，土地的使用却是违法的，这就意味着，投资者面临着随时被强制拆除的危险。
而其他第三方消费者购买了以租代征土地上修建的住宅楼，也根本无法获得合法的产权，如遇征地拆迁，则无法获得补偿。
《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）明确禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。
然而，B曾说过：如果有百分之五十的利润，它就会铤而走险；如果有百分之百的利润，它就敢践踏人间一切法律；如果有百分之三百的利润，它就敢犯下任何罪行，甚至被绞死的危险。
一些地方政府之所以敢置国家法律于不顾，在以租代征的道路上越走越远，根本原因还在于这当中有非常大的利益空间。面对以租代征的违法行为，我们老百姓，唯有拿起法律武器，将违法的政府置于被告席，接受法律的公正审判，才能有力维护我们的合法权益。
爱土拆迁律师，愿以法律之力，专业之能，敬业之精神，保护我们的土地和家园不受非法侵害。
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内容审核：张小华律师
来源：临律-以租代征是典型的违法征地行为，
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