“买卖不破租赁”，房屋如何交付,买卖不破租赁后续房租交给谁:今日拆迁法律话题

2012年 9月 20日，甲乙双方签订《房屋买卖合同》，约定甲方以175万的价格向乙方出售北京市朝阳区某小区房屋一套，甲方应当在领取全部房款当天将该房屋交付给乙方。甲方逾期交付房屋的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金，双方应自本合同签订之日起 90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

2012年 12月 11日，乙方支付全部购房款175万元。2012年 11月 30日，该房屋转移登记至乙方名下。

但由于该房屋在出卖前已被甲方出租，租赁期限至2013年3月12日。在乙方支付全部购房款后，甲方本应于当日交付房屋，但甲方以“买卖不破租赁”为由拒绝变更租赁关系且拒绝将租赁到期前的房租支付给乙方。

在乙方的要求下，承租人2013年1月1日起将此后的房租支付给乙方。

后来，乙方以甲方未按约定时间交付房屋为由向朝阳区人民法院提起诉讼，要求甲方履行合同并承担违约责任。

法院认为：甲方于 2012年 12月 11日收到全部购房款，但其未于当日将房屋交付乙方，故乙方有权主张逾期交房违约金。但是，双方订立合同之时对房屋出租状态已有认知和约定，故认定乙方自该日起已对涉案房屋间接占有，即视为甲方于该日已向乙方交付涉案房屋。据此，甲方应当向乙方支付 2012年 12月 12日（约定交付之日次日）至 2012年 12月 31日期间的违约金，计 17500元。

律师分析：买卖不破租赁指“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”（《合同法》第229条）

但是租赁合同的效力不受影响不代表租赁关系的一成不变，在所有权变更等情形下，租赁关系中出租人相应的产生变动。

此案中，在房屋交付之日，关于此房屋现有的租赁合同当然有效，但是出租人应由甲方变成了乙方，才能视为房屋的交付，在具体表现形式上就是房租的转移支付。甲方拒绝变更租赁关系并拒绝返还房租的行为可视为拒绝交付房屋。因此，法院判决按照合同约定承担违约责任。

以上是根据实际案件改编的真实案例，此案标的虽小，但法律关系复杂，是商品房买卖中的一个生动案例。

作者：A

房屋拆迁 | 农村征地 | 违章建筑 | 企业商铺

*拆维权 | 补偿标准 | 拆迁案例 | 维权指南

微信公众号：B征地拆迁

微信id：圣运

官网：圣运X

长按二维码关注B征地拆迁

北京圣运律师为您整理关于本文的法律热搜话题

●买卖不破租赁房租怎么收

●买卖不破租赁后续房租交给谁

●买卖不破租赁需要交付占有吗

●房屋买卖不破租赁原则

●房产买卖不破租赁

●买卖不破租赁已经交付的租金

●买卖不破租赁前提

●买卖不破租赁后续房租交给谁

●买卖不破租赁房租交给谁

●买卖不破租赁 房租

北京圣运律师事务所为您推荐与本文相关内容阅读

内容审核：刘伟涛律师

来源：中国法院网-“买卖不破租赁”，房屋如何交付，

猜你喜欢