广州拆迁管理办法,广州拆迁条例:在线拆迁法律咨询
广州拆迁管理办法,广州拆迁条例
广州将进一步规范全市征收农民集体所有土地工作，维护被征收土地农村集体经济组织、农民及其他权利人的合法权益。
5月13日，广州市规划和自然资源局在其官网发布《广州市征收农民集体所有土地管理办法（征求公众意见稿）》（以下简称《管理办法》），公开征求社会公众意见。根据《管理办法》，“适用范围”增加了“三旧”改造项目涉及集体建设用地转为国有建设用地或者完善征收手续的土地，可按照该办法规定的征收程序及标准执行。征收土地需遵循合法、公平、合理的原则，保障被征收土地农民原有生活水平不降低和长远生计。
《管理办法》共五章51条，对征收农民集体所有土地的征收目的、征收原则、人民政府申请征收土地的前期工作、征收土地程序、补偿标准等进行了规范和细化，增强了对征收农民集体所有土地的可操作性。
明确征收土地程序
征收土地预公告不少于十个工作日
为妥善承接和细化上位法要求，广州市规划和自然资源局对《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法》（穗府办规〔2017〕10 号）进行修订，起草了《管理办法》，其中对征收土地程序部分进行了细化规定。
《管理办法》指出，为了公共利益的需要征收土地的，区人民政府须依法完成规定的前期工作后，方可提出征收土地申请。上述前期工作包括发布征收土地预公告、完成土地现状调查及结果确认、完成社会稳定风险评估、发布征地补偿安置方案公告、完成征地补偿登记、测算和安排相关费用、完成征地补偿安置协议签订。
符合征收条件的用地，应当实行统一征收。涉及农用地转建设用地的，应当依法办理农用地转用审批手续，由区人民政府依法组织完成征收土地前期工作，与农用地转用一并提出征收土地申请。
征收土地需进行预公告，内容应当包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等，预公告时间不少于十个工作日。《管理办法》特别提到，征收土地预公告发布之日起，在拟征收土地范围内通过抢栽抢建等方式不正当增加补偿费用的，包括新建、改建、扩建房屋或者其他建筑物、构筑物，种树、种草或者种植其他作物等，对抢栽抢建部分不予补偿。
在进行征收土地公告时，区政府在收到征收土地批准文件之日起十五个工作日内，应当按照本办法第六条规定发布征收土地公告，即采取现场和网络相结合方式进行，其中现场公告应当在拟征收土地所在的镇（街道）、村（联社）、村民小组（社）范围内发布，同时在市、区人民政府及自然资源主管部门网站发布网络公告。征收土地公告期不少于十个工作日。
值得一提的是，被征收土地所有权人、使用权人应当在约定或者规定的期限内交出土地。在规定期限内提前交出土地并积极配合完成征收土地相关手续的，可以给予适当奖励。具体奖励措施和标准由各区人民政府另行制定。
补偿标准、补偿范围有新规
农民可自愿以土地补偿费用入股
《管理办法》中明确了征收土地补偿安置方案，区人民政府应当依据社会稳定风险评估结果并结合土地现状调查情况，载明征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障等内容。
征收土地补偿费用主要包括土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅、青苗 和其他地上附着物等补偿费用。补偿费归土地所有权人所有，安置补助费专款用于被安置人员。未经确权登记的，如土地权属有争议，经相关村（联社）、村民小组（社）依法表决同意的，可以先行支付给指定对象。
补偿标准方面，按照经依法批准公布的征收农用地区片综合地价执行。同一征收土地项目的征收土地范围跨越不同区域，原则上按对应区域的征收土地补偿标准予以补偿。其中青苗补偿费包括一般青苗补偿和长生青苗补偿。（一般青苗 补偿是指对被征收土地上正处于生长阶段的短期农作物的补偿，包括水稻、蔬菜、花生、薯类、甘蔗、玉米、豆类等。长生青苗补偿是指对被征收土地上正处于生长阶段的、生长周期较长的经济作物以及水产养殖品的补偿，包括苗木、花卉、果树和水产品等。）
征收土地补偿中涉及青苗、地上附着物或者杆（管）线迁移及人畜饮水恢复工程需要评估的，评估机构由区人民政府指定部门与权利人协商选定；协商不成的，由区人民政府指定部门组织通过多数决定、随机选定等方式确定。征收土地涉及除农村村民住宅外的其他地上附着物原则上按照建安成本价予以补偿，具体补偿按照经依法批准公布的标准执行。
特别值得关注的是，《管理办法》中提及，对有长期稳定收益的项目用地，在农民自愿的前提下，鼓励以征收土地补偿费用入股，或者以经批准的建设用地土地使用权作价入股，作为被征收土地划拨或者出让的条件。农村集体经济组织及其成员可以通过合同约定以优先股的方式获取收益。
涉及农村民宅先补偿安置后搬迁
规定期限内或提前搬迁可获奖励
《管理办法》明确提出，对征收土地涉及农村村民住宅的，相关人员应当做到先补偿安置、后搬迁。对农村村民住宅给予补偿安置后，农村村民住宅权利人应当在征收土地补偿安置协议约定的搬迁期限内完成搬迁。
征收土地涉及农村村民住宅的补偿安置方式包括复建安置、产权调换、货币补偿等。
根据要求，村民委员会办公场所、祠堂、圩集、庙观等农村集体经济组织的公共建筑物及公共设施可以按照“拆一补一”的原则复建安置或者产权调换，其余征收土地涉及的非农村村民住宅实行货币补偿。而选择复建安置或者产权调换的，农村村民住宅权利人应当结清货币补偿金额与复建安置或者产权调换的房屋价值的差价。
这里值得注意，农村村民住宅应当以不动产权属证书或者登记证明，用地、建房批准文件，人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者有效遗嘱等作为安置依据。房屋的用途和建筑面积，以不动产权属证书或者登记证明、建房批准文件的记载为准,记载情况与不动产登记簿不一致的，以不动产登记簿为准。
征收土地涉及的物业、农村村民住宅权利人不选择复建安置或者产权调换的，物业、农村村民住宅的重置价加区位补偿价给予货币补偿。货币补偿金额的计算公式：重置单价×核定的房屋套内建筑面积＋区位补偿单价×核定的土地补偿面积。各项单价标准按照区人民政府批准公布的标准执行。
《管理办法》对住宅复建安置或者产权调换标准做出了详细的规定。有合法产权的农村村民住宅，按照农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定，以及按照每栋或者每户农村村民住宅280平方米确定套内建筑面积进行复建安置或者产权调换，复建房屋优先选取本村安排的宅基地或者公寓式住宅。不具备复建安置条件的，由区人民政府筹建安置房源作为产权调换。
其中，对于农村村民住宅合法产权套内建筑面积不足 280 平方米的，可以根据意愿按 280 平方米予以安置，不足部分需按复建房屋的建安成本价购买。而农村村民住宅合法产权套内建筑面积超过 280 平方米的，超出部分建筑面积按照上述予货币补偿方式进行补偿，该部分货币补偿可以折算成股份参与集体物业收益分红。
《管理办法》还提到，农村村民住宅权利人在规定期限内或者提前搬迁的，可以参照国有土地上房屋征收的奖励标准给予奖励。
注：征求意见时间为2022年5月13日至6月12日（30天），公众可将相关意见和建议在广州市规划和自然资源局意见征集页面评论区留言，或邮寄至广州市越秀区吉祥路80号用途管制处（邮编510030），或发送电子邮件到taolianle@gz.gov.cn。
采写：南都记者 莫郅骅 实习生 张华亮
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投稿：明一
来源：头条-广州征地将迎新规！涉村居先补偿安置后搬迁，旧改项目也适用
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