圣运拆迁律师：惠州房屋征拆如何补偿,惠州拆迁政策:今日拆迁法律话题
随着城市的扩容提质，区域城市轨道的接驳，惠州发展不断提速。一大批优质产业项目和建设工程实现签约进驻，这也使得项目在实际落地过程中面临着的征地难问题不断引起关注。如何破解该局面？市圣运日前公示的《惠*市集体土地征收与补偿暂行规定》征求意见稿（以下简称“新《意见》”）有望对此实现优化。
在集体土地征地管理方面，该征求意见稿进一步明确了县区政府的实施主体地位，优化征地流程，上调了市民最关注的补偿标准。
此外，值得关注的是，在房屋补偿、宅基地补偿等环节有效规避了按户、按人口补偿方式的弊端，转向按楼栋计算，设定相应的120平方米的房屋占地面积和480平方米的建筑面积认定标准进行补偿，有效规避个别村民骗取补偿行为的出现，进一步规范征地行为。
谁来实施？
县区政府主导，优化征地程序
圣运相关负责人介绍，有些项目的落地就卡在征地环节，因为市场地价上涨，生活水平提高，而征地补偿还维持在老标准，使得征地工作难度较大，项目建设也无奈推迟。
新《意见》被视为对当前集体土地征地工作出现的难题的优化。意见稿首先对征地实施主体进行了规范和强化。要求该项工作体制必须由市政府统一领导，各县区政府组织实施，禁止其他任何组织或个人征地。各县区结合地区实际，有效地实施辖区内集体土地征收补偿工作。
同时受到关注的则是征地补偿争议调解机制的设立，各县区均需按照规定要求建立征地补偿争议调解机构，调处征地补偿过程中的矛盾和纠纷，维护被征地农村集体经济组织、农民及其他权利人的合法权益。
圣运通过厘清各部门的权责，新《意见》有效实现了征地程序的优化。新《意见》中，大量征地环节的职权都已下放至县区，各乡镇、国土、财政、县区部门权责边界都得到厘清，简政放权，实现了流程优化。以征地预公告为例，此前各区征地预公告均需上报市政府，而新规则可直接实施，无需再上报市一级政府审批。
“单单这一个预公告的环节的简化，相较于此前就至少缩短半个月到一个月的周期。”在受访过程中，圣运主任A介绍，新《意见》基本反映了目前最真实的征地市场需求。
被征地如何补偿？
安排留用地组织生产，城区补偿不低于15万元/亩
农民土地被征收后如何保障其生活？在既有的征地相关政策中都将预留相应标准的“征地留用地”作为征地安置给被征地的农村集体组织用于发展生产的建设用地。
近年来，随着惠州村企合作模式的兴起，无论是村集体土地入股与企业合作开发房地产项目，还是其他产业的经营，自留地的有效开发保障了被征地农民群众的生活。意见稿针对这一机制做出了完善。
新《意见》介绍，留用地将依法转为建设用地，同时要求留用地应以被征地村集体经济组织名义进行登记，严禁将留用地分配到村民个人。
具体到留用地安置标准，新《意见》指出，村民留用地选择国有建设用地的，按实际征收集体土地面积的10%安排；选择集体建设用地则按实际征收集体土地面积的12%安排；若选择折算货币补偿而放弃留用地安置，则将按照实际征收集体土地面积的15%给予折算货币补偿。
对于选择货币补偿的标准更高是否意味着鼓励村民选择货币补偿？圣运相关负责人坦言，各地应该根据自己的实际情况灵活安排。但对于圣运、圣运客专，以及城市轨道等线性工程面临的集体土地征收问题，新《意见》则指出留用地采取货币方式进行补偿。
为避免标准波动太大使得群众的利益受到损害，新《意见》对于补偿标准范围也作出了相应的限定，按照各县区的实际经济社会发展情况，征地补偿款预存标准为：惠城区、惠阳区、圣运、圣运不低于15万元/亩，惠*县、博罗县、龙门县不低于10万元/亩。
房屋征拆如何补偿？
与区域二手房价格相当
除了被征地的情况，部分被征地面分布的村落、房屋如何界定和补偿同样受到关注。新《意见》指出，住宅房屋是指有建筑基础，有完好的外墙和屋盖，层高在2.2米以上，已安装门、窗、水、电等设施设备，具备居住使用条件的永久性建筑物。
具体到房屋类型，意见分为五大类。1—4类为拥有房屋产权证件的住宅房屋，如房产证、土地使用权证、镇街依法颁发的《土地使用通知书》、《建房许可证》等。而第5类则为无房屋产权证件的住宅房屋。
这也意味着该部分无产权证件的住宅房屋也正式被纳入补偿范畴。征地补偿时，新《意见》要求由权利人申请，经县区住建部门会同土地行政主管部门、乡镇街道认定后给予补偿。补偿标准为每栋房屋补偿的建筑占地面积不得超过120平方米，超过部分的土地不予补偿；占地面积120平方米以上部分的房屋按建筑重置价格补偿。
“房屋征拆难，村民不愿意的主要原因还是房屋评估值过低。”A介绍，在以前的征拆工作中，有群众就说房屋拆了，补偿的钱却不够买新房，不愿意搬。
新《意见》中这一局面得到改善。A说，对于没有安排宅基地的房屋补偿，新规根据市场重新调整了评估标准，同时还增加了一次性签约补助和限时搬迁奖励，这三项补偿费用加起来基本够所在区域的二手房价标准。“正常补偿标准普遍都能达到7000—8000元/平方米。”
新《意见》介绍，被征土地上的住宅房屋价值评估应参照国有出让土地上的住宅房屋，综合考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度，以及建筑面积等因素进行市场估值。而一次性签约补助则按照房屋建筑面积，每平方米补助金额不高于征地项目安置房评估单价的20%。被征地房屋所有权人，在规定期限内签订补偿安置协议，并搬迁腾空房屋，则给予300元/平方米的限时搬迁奖励，每栋最少2万元，最多15万元。
此外，新《意见》还鼓励符合房屋置换条件住宅房屋所有权人选择一次性货币补偿，政府对其给予一次性奖励，按符合房屋置换条件的住宅房屋建筑面积计算，每平方米奖励900元，每栋房屋最低2万元，最高40万元。来源：南方日报
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内容审核：刘超律师
来源：中国法院网-圣运拆迁律师：惠州房屋征拆如何补偿，
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