开发商逾期交房虽有补充协议购房者仍获赔百万,开发商逾期交房赔偿:今日拆迁法律话题

逾期交房是商品房纠纷案件中最为常见的一种，虽然很多购房者的法律意识在不断地增强，但是如果遇到延期交房时还是不知道该如何维权。对于他们来说预期交房可能会使得他们的很多计划打乱亦会使他们在对面对开发商提出的“补充协议”时妥协。那么面对已经存在的逾期交房我们该如何维权呢？面对开发商提供的减轻己方责任“补充协议”又该如何争取自己合法的权益呢？北京圣运就为您以案说法带来本期看点：开发商逾期交房 虽有补充协议 购房者仍获赔百万

案件回放：开发商逾期交房 赔付买主违约金

2010年5月18日，A与某房地产开发公司签订《商品房预售合同》及相关附件。随后，A支付了全部购房款2500余万元。根据合同约定，开发商应当在2011年11月30日前交房。但直至2013年1月17日，开发商才通知A办理收房手续。逾期交房长达一年之久，双方因违约金赔偿问题产生纠纷，A诉至法院，要求该房地产开发公司按照《商品房预售合同》第13条（开发商应当按日支付全部购房款万分之一的违约金）来计算违约金共计273余万元。

而房地产公司则主张违约金过高，违约金的计算应依据双方后签订的《补充协议》第8条（逾期交房违约金最高不超过全部购房款的2%）来计算违约金。

法院判决：开发商逾期交房 赔付买主违约金

一审法院审理认为，双方订立的《商品房预售合同》合法有效，房地产公司未能按照合同约定的期限交付房屋，理应承担相应的违约责任。

该房地产公司主张依据《补充协议》第8条计算违约金，但该条款属于格式条款，应当认定无效。违约金的计算应当按照《商品房预售合同》第13条的约定计算。一审判决该公司以已付购房款为基数，按照日万分之一的标准向A支付逾期交房违约金。一审判决后，该房地产公司不服，提起上诉，北京市一中院经审理后认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，驳回了该房地产公司的上诉，维持原判。

名律说法：补充协议为格式条款 法院认定无效

北京圣运律师圣运主任律师B认为：其实本案开发商逾期交房是既定的事实，谁都不能否认，案件的关键在于应如何计算违约金。双方在签订《商品房预售合同》时第13条约定，开发商应当按日支付全部购房款万分之一的违约金，而双方签订的《补充协议》第8条则约定，逾期交房违约金最高不超过全部购房款的2%。尽管双方各自的主张均具有合同依据，究竟应当采用何种标准来计算违约金，还需要结合合同其他相关约定来认定。根据双方签订的《商品房预售合同》第22条约定，双方可以签订补充协议，但是补充协议中含有不合理的减轻或免除出卖人责任或不合理的加重买受人责任、免除其主要权利的，仍以本合同为准。不难看出《补充协议》系开发商事先拟定并提供，其内容明显减轻了开发商的责任，应当认定为格式条款。按照法律规定，格式条款无效。因此，应适用《商品房预售合同》第13条约定的计算方法支付违约金，即110万元。

本案还有一点细节值得读者玩味即：开发商主张违约金过高，希望法院能够依据公平原则减轻自己的赔偿数额。对此，B律师认为：对于违约金过高的举证责任应由开发商来承担。110万乍看上去确实高的吓人，但是判断违约金高低应当综合合同履行情况作出认定：

（1）合同双方的主体地位不同，案例中开发商实际上处于缔约优势地位，违约金条款是其提供的合同中约定的，作为买受人来说无法就违约金标准进行调整。

（2）违约方的过错程度。逾期交房的责任完全在于开发商，买受人没有任何过错。

案例中，A在签订合同后即支付了全部购房款2500余万元，然而开发商却逾期交房445天。A的损失是显而易见的，即便按照收益最低的银行存款利息计算，其损失也高达近100万元。所以，按照合同约定的计算方法所得出的违约金数额并不存在过高的情形，开发商要求对其进行酌减没有事实及法律依据。

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内容审核：赵正群律师

来源：头条-开发商逾期交房虽有补充协议购房者仍获赔百万，

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