住宅和商业拆迁,商业房和住宅房拆迁:在线拆迁法律咨询

住宅和商业拆迁,商业房和住宅房拆迁

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■本文作者：王苗 北京在明律师事务所

导读:为了推进城市化进程，各地的房屋征收拆迁工作都在紧张的进行，于是产生了很多拆迁户。很多人对拆迁户的印象是“一夜暴富”。但是在征收实践中，房屋拆迁有不同的类型，其中一类是政府为了改善居民生活，推进城市发展所主导进行的征收项目；还有一类是开发商为了盈利进行的商业拆迁，譬如一些地方的城中村改造或者腾退项目。很多被征收人疑惑，征收房屋和商业拆迁之间究竟有什么区别呢？在明律师为大家整理了四点不同。

一、拆迁实施的主体不同

征收拆迁：是由地方政府主导，而且必须是市、县级人民政府。乡镇一级政府、村委会等主体均无权发起征收项目，其所作出的名为“征收”的各种决定也是违法的。

商业拆迁：主体是非政府的民事主体，也就是人们常说的开发商、房地产企业、村委会等。这种拆迁可能以“城中村改造”“腾退”“城市更新”等各种名义开展。

二、拆迁的目的和性质不同

征收拆迁的目的是有明确法规表述的。《国有土地上房屋征收与补偿条列》第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。

所以，征收拆迁的出发点是公共利益的需要，由市、县级人民政府依照法定程序以行政手段将被征收人的房屋进行有偿收回，属于非营利性行为。

若被征收人对涉案项目是否符合公共利益的需要存有质疑，可通过起诉房屋征收决定对其“公益性”进行审查。

商业拆迁的目的：与征收拆迁存在较大不同，商业拆迁中多以开发商等民事主体的盈利为出发点。当然，这种盈利与实现一部分公共利益需要并不排斥，但这类项目必须保障市场主体有钱赚，否则没有人会去花钱主导这类拆迁。

三、拆迁补偿的标准原则不同

征收拆迁的补偿标准、原则是保障被征收人原有生活水平不降低，长远生计有保障。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

要按照市场价格给予被拆迁人足额补偿，但因为是政府主导的征收项目，且其将房屋拆除、土地腾出后未必会产生直接经济效益，故征收项目的补偿标准有逐渐收紧的态势。

过去讲1:1.5，现在能到1:1.3的项目已经不多了。

而且征收方与被征收人签订的行政合同，虽然也遵循平等、自愿的原则，但其同时会涉及行政管理职能的行使。故此，过分偏高的补偿数额约定被认为有悖于公共利益，即使签订了也很可能被法院判决确认无效或予以部分撤销。

商业拆迁的补偿原则上没有法定标准，譬如广东省的城中村改造项目，都是开发商与村集体和村民反复协商谈判，谈得成就拆谈不成就继续谈。一些传说中很高的补偿也大多是商业拆迁拆出来的。

四、被拆迁人的权利救济方式不同

征收中的补偿安置等一系列的工作属于行政行为，被征收人所签订的补偿协议也属于行政合同。如果发生履行纠纷或者被征收人对补偿安置不满，法定的救济途径就是申请行政复议或者提起行政诉讼。

房屋征收决定、征收补偿决定这两大由市、县级政府直接作出的“决定”都是可复议可诉讼的，已经签订的补偿协议出现履约纠纷，被征收人是有权起诉的。

商业拆迁中开发商与房屋所有权人签订的是民商事合同，所以在商业拆迁中引发的纠纷，可以通过申请仲裁或者向法院提起民事诉讼等手段来进行权利救济。

需要补充的一点是，以往一些观点认为诸如城中村改造之类的商业拆迁是不具有强制性的。但从目前的趋势上看这一认知似乎有调整的必要。

广东省于2019年最新出台的城中村改造新规就指出，一定比例的城中村村民签约同意搬迁后，政府将会针对剩下的拒绝签约搬迁的村民下达行政裁决，并申请人民法院强制执行。

也就是说，在2020年，征收拆迁一定具有强制性这点不会变，而有商业因素介入的拆迁也不一定会无限期的谈判、拖延下去了。这点颇值得广大被拆迁人关注并加以应对。

在明律师最后要提示大家的是，基于上述的4个区别，可以简单的了解到，无论是政府拆迁还是商业拆迁，都是有利有弊。虽然政府征收补偿控制严格，但是按照法律规定不会低于市场价格；商业拆迁虽然可以自己争取较高的补偿，但是多少还是自己决定的，即使最后的签约价格低于市场，因为是有效合同，所以基本是不能反悔的。遇到房屋拆迁，重要的是作为被拆迁人要在房屋拆迁中获得公平合理的补偿，建议及时咨询专业拆迁律师予以专业的指导。

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投稿：黄钰雨

来源：头条-征收房屋和商业拆迁有何不同？明白这些事儿，新年不吃亏

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