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你的房子应该补多少律师教你拆迁补偿“三步定价法”,房子拆迁赔偿比例是多少:今日拆迁法律话题

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摘要:你的房子应该补多少律师教你拆迁补偿“三步定价法”,众所周知的,拆迁补偿并没有全国统一的定价标准,实践中拆迁方更是借种种缘由压低补偿数额,甚至剥夺被拆迁人接受合理补偿安置的权利。很多被拆迁人朋友因此提出疑问,想知道为什么明明面积差不多的房子,

众所周知的,拆迁补偿并没有全国统一的定价标准,实践中拆迁方更是借种种缘由压低补偿数额,甚至剥夺被拆迁人接受合理补偿安置的权利。很多被拆迁人朋友因此提出疑问,想知道为什么明明面积差不多的房子,有的能换得几套安置房,有的却连一套面积相当的房子都换不出来,如此悬殊的拆迁补偿究竟是怎么算出来的。

那么,没有“全国统一指导价”,被拆迁人就只能听任拆迁方摆布吗?拆迁律师总说拆迁谈判时被拆迁人心里要明确补偿数额的底线,这个底线价格又是如何计算出来的?

爱土拆迁律师今天就教大家一种最简单直接的拆迁补偿定价方法——“三步定价法”,希望能对被拆迁人确认补偿数额区间、判断拆迁补偿是否合理提供一些帮助和启发。

第一步 确定市场交易价

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款中有规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条在对评估方法的选择进行适用性规定时,在第二款中也明确提及:“被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估”。

以上两规定中提及的“市场价格”、“市场法”,即使最简单直接的房屋售价。在征收开始前后,被拆迁人可以向专业房产交易机构咨询了解,确认周边类似房地产成交时价,将这一价格作为最基础的拆迁补偿价格参考。须明确的是,这一价格应作为拆迁补偿的最低底线,实际补偿标准应不低于该价格。

爱土拆迁律师要特别说明的一点是,通常情况下,市场法应用于国有土地上房屋征收,即依法可在市场上流转的房屋。集体土地上房屋的流转目前尚有较大的局限性,通常依地方出台的具体法规规章,根据房屋重置成新价和宅基地区位补偿价进行计算。

但有一类较为特殊的情况是,城中村进行拆迁时,土地性质已因征收变更为国有的,或根据实际情况,也可以将周边商品房流通成交价格作为补偿标准的参考。

第二步 重视征补方案

无论是国有土地上房屋征收还是集体土地征收房屋拆迁,征收补偿方案(征地补偿、安置方案)都是拆迁补偿标准最细节化的确定依据。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定,房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

《征收土地公告办法》第七条规定,有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案,在征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。

也就是说,在征补方案作出后,主管部门就应当依法将征补方案向被征收人进行公告,被拆迁人朋友们要密切关注相关公告,仔细阅读了解征补方案内容,结合地方相关规定政策,确定自己面临的拆迁项目的具体补偿标准,在该标准的基础上计算确定大致的补偿数额。

爱土拆迁律师要提醒被拆迁人的是,根据我国《立法法》对法律位阶的规定,下位法不得违反上位法,地方政府在制定征地拆迁相关法规规定时,不能与《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等的规定相抵触。

如果被拆迁人依据地方规定和征补方案计算确定的拆迁补偿数额严重偏低的,并不完全排除征补方案的内容有问题的可能。如果被拆迁人发现补偿方案有蹊跷,一定要第一时间向专业律师咨询,找出问题在哪里,及早将拆迁侵权风险排除。

第三步 严把评估报告关

评估程序的重要性,爱土拆迁律师一直在反复强调。而在实际征收拆迁过程中,评估结果对拆迁补偿数额的确定,也起着至关重要的影响作用。因此,被拆迁人需要从实地勘察记录和评估报告两个方面入手严格为自己把关。

在依法确认的房地产价格评估机构安排估价师进行实地勘察时,被拆迁人一定要积极配合,主动提供价值评估所需要的资料并帮助说明情况,在实地查勘记录上签字前,一定要确认记录统计的房屋财产情况没有遗漏和错误;如果查勘记录有错漏,被拆迁人一定要指出并要求估价师修改,估价师不修改调整的,被拆迁人有权拒绝签字确认。

评估报告做出后,根据《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定,房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示,由估价师对初步分户评估结果进行现场说明解释,被拆迁人发现评估报告中有错误的可以指出,由房地产价格评估机构修正。

对于评估结果已无错漏的,被拆迁人可以将其作为确定拆迁补偿数额的重要定价依据,拆迁方给出的拆迁补偿数额应当在被征收房屋财产评估价值的基础上,结合地方政府确定的奖励和补贴政策计算确定。

最后,实际拆迁过程中,补偿数额并不是唯一确定的数字,而是依谈判效果不同而存在弹性的价格区间。被拆迁人可以通过自己的谈判技巧和专业法律操作,显著有效地将补偿数额提高到合法区间内的最高标准。

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