圣运律师丨“住改非”都是怎么补偿的,住改非合法吗:今日拆迁法律话题
在我国，房屋按照其实际用途可以划分为“住宅”和“非住宅”两种，“住改非”即原本在国有土地、集体土地上的房屋，其房屋所有权登记证上载明用途为住宅的房屋，由于周围的地理优势的改变，实际居住人在取得营业执照和税务登记证后，将房屋改为商业经营用途。当此类房屋进行征收时，由于商业房屋和住宅在补偿时存在差异，且我国法律对于“住改非”情况的补偿并没有明确规定，因而“住改非”房屋的补偿是房屋征收过程中的难题！在此，圣运律师带着大家根据各地的相关政策对“住改非”房屋在实践中的补偿问题进行简单阐述。
圣运律师丨“住改非”都是怎么补偿的？
（一）按照住宅房屋和非住宅房屋的平均值确定
有些地方性规章规定，对于用作经营的住宅房屋，在拆迁通告发布之前若已经取得合法经营手续、税务登记证并且具有纳税记录，同时房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证上登记的经营地址一致，则其在拆迁过程中，补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。
（二）根据不同的沿街标准进行确定
对沿街“住改非”房屋进行估价，其应根据房屋进行经营业务的年限以及房屋作为住宅的使用年限进行权衡评估。同时，参照商业用房进行估价，其估价的前提是房屋必须取得工商营业执照，并且持续经营、持续纳税一段时间。营业用房的拆迁评估数额和住宅用房的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。
圣运律师丨“住改非”都是怎么补偿的？
对于非沿街的“住改非”房屋则按照住宅用房的拆迁评估价格加上停产停业损失补偿进行确认，停产停业损失补偿则按照房屋经营年限进行确定。
（三）按照房屋实际用途确定
在拆迁公告发布前，近两年以上均进行经营活动的住宅房屋，若具有工商营业执照、税务登记证、纳税凭证等有效证件，并按时签订补偿安置协议的，则可以享受商业用房补偿政策。
（四）完全按照住宅性质进行补偿
有些地方对于“住改非”房屋规定，必须要在某一时间点之前取得相关证件，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，即根据“住改非”的时间在住房评估价值的标准进行上浮；对于未在相关时间点之前取得相关证件的房屋，则完全按照住宅性质进行补偿，但会对停产停业损失进行补偿。
圣运律师丨“住改非”都是怎么补偿的？
目前法律并没有对“住改非”房屋的补偿问题拥有统一性规定，不同地区有关“住改非”的政策只能作为行政审判的参考，有时也存在部分的不合理之处。被征收人在面临拆迁补偿时，若不能及时了解该类房屋采取哪种方式进行补偿，则应及时联系律师，根据当地的相关法规政策，排除不合理因素，对您的房屋进行评估，最大程度捍卫您的合法权益。
圣运律师丨“住改非”都是怎么补偿的？
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