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签了补偿协议就后悔了,拆迁方能直接强拆房屋吗,拆迁补偿协议 签完:今日拆迁法律话题

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摘要:签了补偿协议就后悔了,拆迁方能直接强拆房屋吗,近期在咨询中很多被拆迁人表示自己刚刚在拆迁方的软磨硬泡下签订了补偿安置协议,然而转念一想却又觉得补偿过低,自己这协议是签亏了,于是咨询律师想知道还能不能表态反悔。那么,签了字、按了手印的补偿协议
近期在咨询中很多被拆迁人表示自己刚刚在拆迁方的软磨硬泡下签订了补偿安置协议,然而转念一想却又觉得补偿过低,自己这协议是签亏了,于是咨询律师想知道还能不能表态反悔。那么,签了字、按了手印的补偿协议能反悔要求重签吗?拆迁方能凭借协议直接强拆房屋、强征土地吗?本文,圣运律师为大家解析这一实务中常见的问题……

【要点一:签约后想反悔重签,难度很大】

补偿协议首先是一种合同,其签订、生效、无效、可变更可撤销均受《合同法》(2021年以后则为《民法典》)的调整。

据此,除非所签的补偿协议存在法律规定的无效、可变更可撤销情形,合同一旦签订便对签约双方具有法律约束力。作为协议一方主体的被拆迁人当然应当严格履行合同义务,不得随意违背诚实信用原则而反悔要求重签。

根据《合同法》第52条的规定,合同无效主要就是两大类情形——一是合同内容损害国家或者社会公共利益,二是合同约定违反法律的强制性规定。

而合同可变更可撤销的情形则主要是存在欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解、显失公平情形,损害合同一方当事人的权益。

如果上述情况都不存在,仅仅是被征收人觉得补偿款数额,安置房面积、套数给少了而想要反悔,一般是很难得到法律的支持的。

故此,圣运律师一直以来都反复强调,签约一定要慎重再慎重!一旦落笔签字,就意味着你对自己的合法房屋财产权利进行了处分,再想推翻重签可谓几率极小。

【要点二:行政协议需具有行政合法性】

对于棚户区改造、旧城改造等征收性质的补偿安置协议,还必须符合行政合法性原则。

《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第11条强调,人民法院审理行政协议案件,应当对被告订立、履行、变更、解除行政协议的行为是否具有法定职权、是否滥用职权、适用法律法规是否正确、是否遵守法定程序、是否明显不当、是否履行相应法定职责进行合法性审查。

也就是说,对于一份征收补偿协议所引发的行政诉讼,法院应当对协议的签订主体是否为房屋征收部门或者地方自然资源主管部门,是否正确适用了《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》,是否保障了补偿项目、补偿方式、补偿标准、补偿落实期限等事项严格合法等进行审查。

【要点三:签了约就能强制搬迁、拆除房屋吗?】

站在老百姓的观点来看,被拆迁人都签协议同意某某日之前搬空房屋、交钥匙走人了,还有什么不能拆的吗?事实上却并非如此。

若被拆迁人所签订的是一份行政性质的征收补偿协议,那么这需要依据最高法《规定》的第24条:

公民、法人或者其他组织未按照行政协议约定履行义务,经催告后不履行,行政机关可以作出要求其履行协议的书面决定。公民、法人或者其他组织收到书面决定后在法定期限内未申请行政复议或者提起行政诉讼,且仍不履行,协议内容具有可执行性的,行政机关可以向人民法院申请强制执行。

也就是说,若被征收人在签约后尚未实际搬迁就当即表态反悔,拒绝继续配合履行协议,那么房屋征收部门需要首先进行书面催告,告知其依约履行义务。

若被征收人对催告置之不理,房屋征收部门可报请区县政府作出要求被征收人履行补偿协议中搬迁、腾房等义务的书面决定(如“强制搬迁腾退决定”之类)。

被征收人在收到这一书面决定后的法定期限内未复议未诉讼也未履行的,区县政府才有权申请人民法院强制执行。在拿到法院的准予执行裁定后,其才能依据“裁执分离”的原则组织实施司法强拆。

而对于诸如城中村改造、合村并居、新农村建设、美丽乡村建设、腾退之类项目中被拆迁村民与村委会、开发商等主体签订的“搬迁协议”,若被拆迁人在签约后反悔,仍可明确拒绝有关民事主体拆除房屋、强占土地。

村委会、开发商等只能起诉至法院要求判决农民一方继续履行合同,进而可申请法院强制执行。

简言之,无论是征收补偿协议还是搬迁补偿协议,都不能直接被拿来当作强拆行为的“令牌”。对合法房屋所有者、居住者的强制迁出及房屋的拆除,必须走法院裁定这条路。

圣运律师最后要提示广大被征收人的是,尽管征收方不能凭借一纸补偿协议直接强行拆除涉案房屋。但一般而言,协议的签订足以意味着补偿条件的盖棺定论,再想通过反悔、不予履约而提升补偿,难度巨大。被征收人一定要谨慎签订补偿协议,避免寥寥数笔的签名就令自己的权利救济陷入到极度被动之中。若是房屋真的落到了“已签已拆”的地步,权利救济的大门也基本上会对被征收人彻底关闭。(王小明/文)

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