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甘肃拆迁案例:你的房屋值多少钱?关于房产评估的那些事儿

发布时间:2018-02-23作者:字体大小【

 【导语】
    房屋价值是房屋征收补偿款的重要组成部分,关系着被拆迁人的切身利益。在征地拆迁中,政府、开发商借其经验、专业知识往往处于优势地位,而群众则显得“弱小、可怜又无助”。对于开发商、政府等征收人送达的房产评估报告书,被拆迁人即使认为其认定房产评估价值不合理,由于缺乏这方面的法律认识,而选择了默默接受,导致补偿款远远低于房屋实际价值。实际上,国家为了维护被拆迁人的合法权益,保障被拆迁人能够获得合理的补偿款,对房产评估作出了详细的规定,下面,圣运律师将为你详细讲解如何更加合理的评估房屋价值。
要点总结

一、如何确定房屋价值

1、确定评估机构。“术业有专攻”,房屋价值既不是政府、开发商说了算,也不是被拆人说了算。根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征补条例》)第五十九条规定,被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。同时,为了保证评估结果的客观公正,该条例第三条规定:“房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会以下称评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作并对出具的评估、鉴定意见负责。”因此,当收到拆迁补偿决定时,先不要盲目质疑补偿款是否合理,首先应当确认该补偿决定书所依据的房产评估报告是否由具相应资质的房地产价格评估机构独立作出的。

2、房屋价值评估时点、参考价值。不同发展时期经济水平、生活水平的不同,决定了各阶层消费水平的差异,从而带来了房地产市场价格的波动,有些政府认为被拆迁人房屋破旧,“年龄较大”,就压低补偿价格,其实这是违法的。为了保护被征收人的财产利益,法律专门对评估时点作出了具体规定。《国有土地上房屋评估办法》(以下简称《评估办法》)第十条规定,被征收房屋价值评估时点、用于产权调换房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。此外,该办法第二条还规定了国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值测算应当参照被征收房屋类似房地产的市场价格,所以,不能单纯地凭借房屋的“房龄”来确定房屋的价值,还应当结合实际情况及相关政策合理确定其价值。

3、评估房屋价值时应当考虑的内容。根据《评估办法》第十四条的规定,评估被征收房屋价值时应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。之所以规定的如此全面,在于确保最后的评估结果更加的公正合理。
4、评估方法。《评估办法》的十三条规定了评估房屋价值时应当根据评估对象和当地房地产市场状况选择适用市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法中的一种或多种进行评估,并且选用两种以上评估方法评估的应当选用两种以上评估方法评估,通过对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,最终确定最为合理的评估结果。
 
二、被拆迁人在房产评估中享有哪些权利?
1、评估机构选择权。在征地拆迁案件中,被拆迁人往往没有参与任何环节,直接就收到了拆迁房的征收补偿决定书,对决定书中确定的房屋价值往往处于蒙圈状态:不知道是谁作出的、为什么与自己预估价值差异这么大等。这种情况下,实际上是由拆迁人直接选定的房产评估机构作出的,这其实是违法的,而且往往会存在拆迁房与评估机构私下串通,降低房屋实际价值谋取不正当利益的情况,国家为了防止此类状况的出现,从而保护被拆迁人的合法权益,专门规定评估机构应当由被拆迁人协商确定。《评估办法》第四条规定,评估机构应当由被征收人通过协商做出,给予被征收人选择权与参与权,在被征收人意见一致时,由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数或者抽签的方式随机产生。这样做有利于保证评估结果的公正、合理,充分尊重了被拆迁人的意见,有利于减少纠纷。
2、知情权。《评估办法》第九条规定了房屋征收部门将征收范围内房屋情况的调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。第十六条规定了房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。该规定不仅有利增强评估结果的透明度,更保证被拆迁人及时得知自己的房屋评估结果,核实评估结果的真实性、合理性、公正性,若发现有不合理不公正的地方,及时提起异议,以维护自身的合法权益。
3、异议权。为了使评估结果更加公正合理,法律专门规定了救济机制,赋予被拆迁人对评估报告的异议权。
(1)对评估结果申请复核。《征收补偿条例》第十九规定:“对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。”《评估办法》第二十条规定“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的应当自收到评估报告之日起10日内向房地产价格评估机构申请复核评估。”
(2)对复核结果申请鉴定。《征收补偿条例》第十九规定:“对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”《评估办法》第二十条规定:“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。”
 
基本案情
    原告吴先生诉称,其系甘肃省兰州市榆中县某供销社职工,在该县有合法房屋一套,原告与2016年4月5日收到被告榆中县政府作出的《房屋征收补偿决定书》,原告认为,被告在没有履行合法程序的情况下作出了该《房屋补偿决定书》,该决定书的实体和程序均违法,不服该决定,诉至法院,请求撤销该决定书。

裁判结果
    法院经过审理认为:本案中,被告陈述评估机构对原告房屋进行了评估,但被告在截至庭审结束时未提交评估机构对原告房屋做出的整体评估报告和分户评估报告以及向原告送达分户评估报告或公示的证据,且原告否认评估机构对其房屋进行了评估,亦否认房屋征收部门向其送达了分户评估报告,依照《行政诉讼法》第三十四条的规定,视为房屋征收部门未将分户评估报告送达原告或进行公告,致使原告对其房产评估价格申请复核评估和申请房地产价格评估专家委员会鉴定的权利丧失,故被告对原告房屋评估程序违法,其作出的《房屋补偿决定书》应当予以撤销。
 
律师提醒
    在圣运律师代理的案件中通过总结不难发现,政府往往以“严重影响了公共利益”为由强制拆除其划定的被征收范围内的房屋。有些政府“防患于未然”,为了避免自己因程序违法而被告上法庭,而小心翼翼地对房屋进行征收及拆迁,但是,拆除违建物、征收征用等过程涉及多个程序,环环相扣,政府往往会遗漏或忽视某个环节,这就使政府具有了违法点。与时间赛跑,当事人应当尽快找到这些违法点,认真核查政府每一个环节行为的合法性,以更好地维护自身的合法权益,圣运律师作为专业的行政拆迁律所,经过多年的办案经验,提示大家在遇到征地拆迁维权情况时,最好尽快咨询专业律师,以更好地维护自己的合法权益。