2018农村拆迁规定,不注意这3点很可能错失补偿!

  • 发布时间:

    2018-05-31
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        在拆迁过程中,有关部门若能按照规定进行拆迁和补偿,拆迁户都能拿到较为可观的补偿款,但是在征地拆迁过程中违法征地拆迁现象特别多,其中更是陷阱重重。对法律不甚了解的被拆迁人在拆迁博弈中处于弱势地位,任何一个重要环节的疏忽都可能导致满盘皆输。为了帮助广大被拆迁能够更好的维权,今天圣运律师将进行详细讲解。
 
1要求拆迁方公开具体的拆迁政策,且不可轻信!
 
       对于拆迁程序、补偿方式等问题,国家法律、法规早有规定,根据规定被拆迁人其实都可以拿到不错的补偿。但为了压缩拆迁成本,提高拆迁效率,不少拆迁方便拿政策说事来辩驳被拆迁人,地方政府所谓的拆迁政策,自然是为了其完成拆迁工作而制定的,为了行使其职权和方便其管理所用。但是,政策不等于法律,更不能违反法律,各级行政部门在征收土地或者房屋的过程中,要严格按照法律规定去作为,任何超越法律的界限都是违法的。
       被拆迁人当遭遇政府以“政策”来打压时,首先要保持定力,不可随意妥协,拆迁方所谓的“政策”在很多情况下并非红头文件,并不具有法律效力。被拆迁人通过法律途径击破政府违法点,便极可能获得更多的拆迁补偿。
       圣运律师提示大家,在征地过程中,拆迁方为了提高征地拆迁的效率,未经合法手续进行征地的情况时有发生,因此为了验证征地拆迁的合法性以及准确知悉自己的权利,我们要进行相应的信息公开。
       当事人进行政府信息公开申请应当包括下列内容:(一)申请人的姓名或者名称、联系方式;(二)申请公开的政府信息的内容描述;(三)申请公开的政府信息的形式要求。圣运律师建议,进行信息公开时尽量采用书面快递的方式,当行政机关拒收时有利于证据保存并便于日后维权。
 
2房产评估
 
       要知道,评估报告是否合法、合理直接关系到我们的补偿数额是否合理,但由于不少被拆迁人对这个程序缺乏了解,只针对评估报告上的数额进行计较,这时候极易忽视整个程序的瑕疵和违法之处。拆迁来临时,我们需要根据整个评估程序对拆迁补偿款的数额作出正确判断。
(1)合法不合理的评估
       对于估价方来说对于同一标的物他们可以采用市场法、收益法、成本法以及假设开发法等方法进行评估,也可以同时选用两种以上评估方法评估。根据相关规定和职业规范来说他们的报告一般是合法的,但是对被拆迁人来说,选择不同的评估方法产生的结果却是天壤之别的!
(2)《国有土地上房屋征收评估办法》对房屋评估程序进行严格的规定。大体程序分为以下几步:选定评估机构(参照本文“一”)→房屋征收部门委托评估机构→房屋征收部门调查明确评估对象→向评估机构提供征收范围内房屋情况→估价师对被征收房屋进行实地查勘→初步评估结果在征收范围内向被征收人公示→申请复核评估。
(3)房地产价格评估机构的选定应先由被征收人协商选定,协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定。若在规定的时间内协商不成,再由房屋征收部门通过一定程序确定。在实际拆迁过程中,房屋征收部门未经被征收人协商直接确定评估机构是明显不合法的。
 
3拆迁安置协议
 
      《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条做了明确规定,房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。拆迁安置协议是农民能够获得多少补偿的决定性文件,因此签字的时候一定要当心,注意仔细核对协议上与当时商谈的是否一致。另外提醒,千万不要在空白协议上签字,这一点很重要。
 
征地拆迁补偿标准
 
1、 房屋如何补偿
 
(1) 安置补偿的选择一般会有三种情况:一种是拆迁安置补偿款,一种是产权置换房屋,还有一种就是两者相结合,在一定产权置换的基础上再收取部分补偿款。
 
(2)选择货币补偿方式的话,最低补偿标准是房屋的重置成新价加上宅基地的地价。
 
(3)如果被拆迁人选择产权置换,那么以1:1的面积计算标准将自己的房屋与拆迁方提供的房屋进行置换是最基本的利益保障。
 
注:虽然国家没有规定具体的补偿数额,但是对于拆迁补偿是有原则性规定的,任何地方政府都不得随意偏离!
 
(1)先补后拆。在保护被拆迁者利益上,必须遵循“维护公共利益”的原则。今后,被拆迁人先签订房屋征收补偿协议再搬迁,能够最大程度地避免房屋被拆却拿不到补偿款甚至‘拆了旧房没新房’的局面。
 
(2)拆一还一。如果被拆迁人选择产权置换,那么以1:1的面积计算标准将自己的房屋与拆迁方提供的房屋进行置换是最基本的利益保障。
 
(3)被拆迁人的生活水平不下降。补偿原则是拆迁行为必须保证被拆迁人的生活水平不下降,即拆迁户的生活水平在拆迁之后应等于或高于原有生活水平。
 
2、耕地如何补偿
 
征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
 
(1)征用耕地的土地补偿费:为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。
 
(2)征用耕地的安置补助费:按照需要安置的农业人口数计算。每一个农业人口:为该耕地被征收前三年平均年产值的4-6倍。每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。
 
(3)需要安置的农业人口数=被征用的耕地数量÷征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量。
 
注:土地补偿费和安置补助费,不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省级人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,二者的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。
 

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