《法制文萃报》圣运普法专栏:房屋价值评估,不能随意而为

  • 发布时间:

    2018-11-13
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【案情概览】 

胡先生在河南某市某村有合法房屋一套。20178月,县政府向胡先生作出征收补偿决定书,称因城市项目建设需要,胡先生的房屋将被征收并将征收补偿的方案一并告知,胡先生应在收到补偿决定书7日内腾空房屋交付征收部门。

胡先生求助圣运律师,律师在与胡先生沟通过程中得知,案涉房屋价值是县财政局作出的评估结果,对其他评估事项并不知情。律师认为,对于被征收的房屋法律有明文规定程序及如何选定评估机构,县政府未依法行政,对胡先生房屋及附属物的情况认定错误,补偿缺乏事实依据,对其作出的房屋征收补偿决定应予撤销。

20182月,在律师的帮助下,胡先生向该市中级人民法院提起房屋征收补偿决定的行政诉讼,要求撤销县政府作出的征收补偿决定书。 

该市中院经审理查明,县政府在对胡先生房屋进行征收补偿时,所依据的是县财政局作出的评估结果,县政府也未提供证据证明县财政局具有房屋评估的资质,对其所作的评估结果不能认定,县政府据此作出的补偿决定事实不清,证据不足,遂依法撤销县政府房屋征收补偿决定的判决。 

法院宣判后,双方均服判无异议。 

【法律点评】

本案中,胡先生的房屋面临征收,县财政局在没有房屋评估资质的情况下作出评估结果,且对案涉房地产及附属物基本设施事实认定错误,县政府据此作出的补偿决定缺乏事实及法律依据,补偿金额严重偏离市场价格。

被征收人遇到房屋拆迁,征收程序致房屋评估阶段时房屋评估价值往往与实际价值相差甚远,为什么会出现这种情况?律师将根据以往办案经验总结以下注意事项:

一、房屋本身价值

1、被征收房屋价值评估时点 

被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日,用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

2、房地产价值评估机构

对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

选定房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。

因此,在实际操作中,应当注意是否是按照上述流程、方法对房地产价值评估机构进行选定的。如果不合理,例如未能按照法律规定,首先由被征收人进行协商,而是直接抽签选定的,则此流程不合法,应当向征收方提出,予以拒绝。 

总之,判断被征收房屋的价值补偿是否合理,应当注意房地产价值评估机构的选定是否合法。 

此外,评估方法也是房屋价值评估中的重要一环。注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。具体来说: 

1)被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;

2)被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;

3)被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估;

4)可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行核对和比较分析后,合理确定评估结果。 

3、影响因素 

被征收房屋价值评估,应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

因此,在判断被征收房屋的价值评估是否合理时,还需要考虑被征收房屋是否有特殊的影响因素,显然营业性用房和非营业性用房的价值判断标准是不同的。

4、异议

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《国有土地上房屋征收评估办法》第十九条、第二十条、第二十一条和第二十二条都规定了如果对房地产价值评估不满应当如何进行维权的方法。

二、附属物

附属物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋并有某种用途的附属物或内筑物。一般具有以下特征:依附于房屋而存在;具有某种用途,有利于房屋价值的提升;具有合法性;能计算其价值。

因此,需要考虑被征收房屋是否有附属物,其对于房屋价值的提升发挥了多大的作用。在结合附属物的情况下,综合考量房屋价值。

 【典型意义】

房屋征收过程中,判断被征收房屋的价值评估是否合理,需要综合考虑各项影响因素。因此,如果想要合理地征收补偿,就应当注意房屋价值评估。当遇到不公时,及时维权,保障自己的合法权益。

 

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