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干货收藏：遇到棚户区改造项目，如何有效避免“雷区”！

发布时间：
2023-02-28 20:58:00
作者：
圣运律师
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在圣运律师代理的诸多拆迁案件中，棚户区改造是引发拆迁的重要原因之一。棚户区改造原本是国家推行的一项利民措施，却因有的拆迁方片面追求

干货收藏：遇到棚户区改造项目，如何有效避免“雷区”！

在圣运律师代理的诸多拆迁案件中，棚户区改造是引发拆迁的重要原因之一。棚户区改造原本是国家推行的一项利民措施，却因有的拆迁方片面追求项目进度而引发了拆迁矛盾。圣运律师针对拆迁户朋友们在棚户区改造中遇到的种种问题进行了梳理，结合经典的案例，为大家详细剖析如何才能在棚改项目中有效避免“雷区”，争取到合理补偿。

棚户区改造的违法类型！

棚户区改造的类型分为两种，一种针对在国有土地上建设于六七十年代的老旧小城区，还有一种城中村改造项目是在集体土地上的改造。有些开发商以及相应机关，打着棚户区改造的名义，对拆迁户朋友的房屋进行违法拆迁、降低补偿，或者不给原地回迁，这些改造形式都是违法的。

警惕这几种不合法的“改造”陷阱！

针对棚户区改造中的集体土地上的改造，从法律角度来看以下三种改造模式都是违法的：

第一种模式：政府发文要求村委会自行改造，村委会资金不足的情况下，有些开发商会注资进行联合开发。

第二种模式：政府直接发文，要求镇政府或街道办成为拆迁方。

第三种模式：由市县级政府或者区级政府发文征收，按照国有土地上的模式要求征收。

特别注意：按照我国现行的《土地管理法》规定，城中村的改造，土地是集体的，要拆迁必须要对土地和房屋进行征收。征收之后行政机构才能够按照《土地管理法》规定的征收程序来进行拆迁，如果没有经过这套征收程序，就是不合法的。而针对集体土地的征收，只有国务院和省级人民政府才有权利按照各自的权限进行征收。

村委会擅自进行棚户区改造，违法！

按照我国《村民委员会组织法》的规定，村委会是村民自治组织，不是官僚机构更不是权力机构。在农村村委会是选取代表来行使村民日常的权利，是村民授权给村委会干部来行使权利的。实践中，遇到村委会擅自拆迁或者旧城改造，侵犯到村民的权益时，村民可以依法行使村民的权利，召开村民大会对违法行为进行制止。

区县政府进行城中村改造，违法！

城中村改造按照法定的征收程序来进行，征收主体是国务院和省级政府，作为区县级人民政府无权进行征收。从我国《宪法》以及《民法典》都保护农民的财产权益不受侵犯来看，如果区县政府下发相关的改造文件授权开发商或授权征收办来拆迁都是违法的。另一种，如果在征收时区县政府下发国有土地上征收补偿决定也是违法的，下发征收补偿决定是全国人大授权国务院制定的，在集体土地上参照国有土地上征收模式进行，属于越权违法行为。

圣运棚户区改造项目经典案例

张先生是陕西省西安市某区村民，2008年以前在村里宅基地上自建了二层楼房。几年前，区政府联合区管理委员会发布集体土地上棚户区改造拆迁工作的通告（以下称《通告》），张先生的房屋在征收范围之列，但是征收方给的补偿却远远低于拆一还一的标准，张先生因此决定委托圣运律师帮助自己维权。

圣运律所王有银主任和团队主办律师分析了案情后，协助张先生针对征收行为，多次申请政府信息公开，得知案涉房屋属于集体土地且没有相关征收决定后，又帮助张先生先发函给区政府，希望能协商解决，但协调无果。

王有银律师表示，通过申请的信息公开，发现该集体土地上棚户区改造项目未经依法审批，相关法律手续不齐全，地方政府征收该项目所占地块未经国务院、陕西省人民政府依法征地审批等种种情况下径行实施，系违法行为。办案律师表示，案涉土地属于集体土地，且在该《通告》作出前未曾有相应的征收决定。案涉的违法行为正是前文中提到的常见的违法棚户区改造行为之一。

另查明，拆迁方作出的案涉《通告》对集体土地上棚户区改造的范围、改造主体、改造组织部门、实施单位、拆迁期限及其他拆迁工作的相关内容进行了规定。在发布该《通告》的同时一并发布了征收补偿安置方案，征收范围内的部分被征收人已按照该《通告》的要求签订了征收补偿安置协议，部分房屋已被拆除。据此，《通告》包含了土地征收的具体事宜对所涉相对人及其他利害关系人设定了相应的权利义务、具有一定的强制力，故该《通告》实质为集体土地征收决定，属于可诉的行政行为。同时，没有证据表明涉案土地拆迁是因乡镇村公共设施和公益事业建设，因此在涉案土地上进行拆迁应转变为国有土地，区政府提供的文件均不能证明对项目所涉集体土地依法进行了征收。

最终法院支持了张先生的诉讼请求，判决区政府作出的《通告》违法。最终，征迁方与张先生达成了补偿协议，不仅拿了两套房子，共计700多平，额外的货币补偿更是拿了40余万。张先生和家人对补偿结果十分满意，给王有银主任团队专程送来锦旗和感谢信。

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