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农村房子时隔几年再次征收,补偿怎么算?

  • 发布时间:

    2021-07-18 19:19:57
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不少遇到拆迁的朋友咨询,自己农村的房子几年前已经被征收了,然而拆迁方对该房屋一直未进行补偿。几年后当地再次进行征收,此时的

        不少遇到拆迁的朋友咨询,自己农村的房子几年前已经被征收了,然而拆迁方对该房屋一直未进行补偿。几年后当地再次进行征收,此时的房子再按照几年前标准已经不能保证自己的生活水平了,这怎么办?今天,北京圣运律师事务所主任王有银律师为你解读这一问题。


相关案例

 

        1987年因上海市某园区扩建征地,吴先生的房屋位于被征地范围内。

 

        可一直到了2015年徐汇区规划和土地管理局(简称规土局)才将拟定的某地块征地房屋补偿方案予以公告,徐汇征补中心负责房屋补偿工作。

 

        吴先生认为其房屋早已纳入城镇规划区,应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定进行补偿,未签订补偿协议。

 

        其后,规土局作出责令交出土地决定书。吴先生不服,向上海铁路运输法院(简称上铁法院)请求撤销该决定书。

 

        上铁法院通过庭前会议了解到,吴先生对于因土地性质不同所导致的补偿利益差异无法接受,认为补偿偏低。

 

        其后法院搭建了解纷平台,沟通协调,督促规土局和徐汇征补中心积极与吴先生进行协商,经过几轮协商,吴先生最终与徐汇征补中心达成一致,签订了房屋补偿协议,获得了合理补偿,订购了两套上海市某区安置房屋。吴先生遂向上铁法院撤回了该案起诉。

 

圣运解读

 


        早已纳入城镇规划区多年的农村房屋,如果拆迁补偿还按农村集体土地上附着物的标准“一刀切”给予补偿,显然是没有办法保障拆迁户拆迁之后的生活的。

 

        最高人民法院也对这种情况作出了相关司法解释。根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条的有关规定,征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持。

 

司法视点
 

 

1.已经纳入城市规划区的农村集体土地上房屋的征收补偿

 

        实践中,有些农村集体土地虽然已经被批准征收,但由于种种原因,有关部门对农村集体土地上的房屋没有补偿,也一直由原住户继续使用。若干年后,有关部门补偿安置时,房屋所在的地方已经纳入城市规划区,周围的房屋价格已经城市化,如果仍然按照农村集体土地上附着物的标准补偿,难以解决农民的居住问题。

 

        对此问题如何解决,我们认为,虽然因为土地性质不同,征收集体土地上房屋的补偿不能直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》,但由于房屋所在的土地已经城市化,如果按照农村集体土地补偿,会无法保障农民的权益。因此,可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿。

 

        由于国有土地上房屋征收补偿中实际上已经包含了地价,如果征收农民集体土地时已经对土地进行了补偿,那么按照国有土地上房屋征收补偿标准对其补偿时,应当扣除已经取得的土地补偿费。故本规定第十二条第二款规定,征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。

(摘自赵大光、杨临萍、马永欣:《解读<关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定>》,载人民法院出版社编:《解读最高人民法院司法解释(含指导性案例):行政·国家赔偿卷》,人民法院出版社2019年出版,第223页)

 

2.农民集体土地所有权转化为国有土地所有权的法律事实及其时点  

 

        确定集体土地所有权转化为国家土地所有权的法律事实及其权利转化时点,可以比照征收决定做出时被征收的集体土地所有权变动为国家所有权,也可以采用集体土地被纳入城市规划区的方案依法生效时,集体土地所有权转化为国家土地所有权。

 

        但是考虑到对原集体成员利益的保护,能够使其在失去集体土地所有权的同时获得相应的权利保障,不留下原农民集体成员的权利真空,同时考虑到集体失去土地所有权和国家取得相应土地所有权与集体经营性建设用地使用权取得互为条件,也可以采取集体土地纳入城市规划的方案生效、集体取得建设用地的使用权作为集体土地所有权变动为国家所有权的法律事实,变动确定的时间点就是集体依法经政府确权取得建设用地使用权的同时国家取得对原集体土地的所有权。

(摘自韩松:《城镇化进程中入市集体经营性建设用地所有权归属及其与土地征收制度的协调》,载《当代法学》2016年第6期)

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