买卖房屋未过户 拆迁补偿 抵押权2025,未办理过户的房屋买卖及抵押,未办理过户的房屋，其买卖和抵押行为受到一定的法律限制。以下是对这一问题的详细解答：一、未办理过户的房屋买卖继承的房屋未办过户不可直接买卖。根据《民法典》第二百三十条和第二
未办理过户的房屋，其买卖和抵押行为受到一定的法律限制。以下是对这一问题的详细解答：
一、未办理过户的房屋买卖
继承的房屋未办过户不可直接买卖。根据《民法典》第二百三十条和第二百三十二条的规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。然而，在处分该不动产物权时，如果依照法律规定需要办理登记，未经登记则不发生物权效力。这意味着，虽然继承人在继承开始时即取得房屋所有权，但在未办理过户登记前，其对该房屋的处分权（如买卖）是受到限制的。
出租的房屋未办过户不可买卖。根据《民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力。因此，对于未办理过户的房屋，其所有权并未发生转移，原所有权人仍享有房屋的所有权。在此情况下，若原所有权人将房屋出租给他人，该租赁行为并不改变房屋的所有权状况。因此，承租人并不能因租赁行为而取得房屋的所有权，也就无法进行买卖。
二、未办理过户的房屋抵押
未办理过户的房屋同样不可直接进行抵押。根据《民法典》第三百九十九条的规定，所有权不明或者有争议的财产不得抵押。对于未办理过户的房屋，其所有权归属尚未明确，因此不符合抵押的条件。此外，即使房屋所有权明确且无争议，但未办理过户登记也会影响到抵押权的设立和效力。因为抵押权的设立通常需要以登记为公示方式，未经登记的抵押权可能无法对抗善意第三人。
综上所述，对于未办理过户的房屋，无论是进行买卖还是抵押，都存在较大的法律风险。因此，在实际操作中，建议先办理过户登记手续，明确房屋的所有权归属后，再进行相应的交易或抵押行为。
法律分析：房屋是可以办理抵押登记的，但申请房屋抵押登记需要具备一定的条件，例如要有房产证等，如果不符合条件不能办理抵押。
对下列财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记：
(一)建设用地使用权；
(二)建筑物和其他土地附着物；
(三)海域使用权；
(四)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
(五)正在建造的建筑物；
(六)法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。
以建设用地使用权、海域使用权抵押的，该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。
法律依据：《中华人民共和国民法典》
第三百九十四条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第三百九十五条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第四百条 设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量等情况；（四）担保的范围。
第四百一十九条 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
房屋被出卖但未过户又抵押，抵押权无效。
所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。对于有争议的房屋是法律明确规定的、不得抵押的财产，因此，该房屋抵押权的设立因违反法律禁止性规定而无效。
商品房买卖合同签订时间与抵押合同签订时间的先后顺序，直接影响抵押合同的效力。如果抵押合同在先签订，抵押人在签订抵押合同时对该房屋具有完全的处分权，抵押合同有效。
如果抵押合同签订在后，抵押人与房屋买受人已经签订了房屋买卖合同，买受人也履行了合同主要义务，支付了房价款、进行了网签，则出卖人对该房屋不再享有完全的处分权，出卖人（抵押人）签订抵押合同的行为将直接影响买卖合同的履行，损害买受人合法权益。
一、房产过户需要的资料
（1）房地产转移登记申请表；
（2）申请人身份证明；
卖方需要的材料：身份证原件及身份证复印件一份。如果是已婚的话需要结婚证原件及复印件一份、房产证原件；如果夫妻双方有一人无法到场的话，必须要先写份委托书再去公正局公证，户口本及复印件一份。
买方需要的材料：身份证原件及身份证复印件一份、户口本及复印件，如果是单身的话，需要去市民政局开单身证明。
（3）房地产权利证书；
（4）有关行政机关行政决定书，房地产买卖合同书，（按规定需公证，应提交公证房地产买卖合同书）或经公证的房地产赠与书，或经公证房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书；
（5）已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件；
（6）人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书；
（7）非法人企业、组织的房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件；
（8）行政划拨、减免地价的土地，应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明；
（9）以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产的，应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书，付清地价款证明；
（10）属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复；
（11）拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书；
（12）房地产共有人同意转移的意见书；
（13）收购或合并企业的，应提交有关部门的批准文件；
（14）国有企业之间或其他组织之间的房地产调拨的，
应提交有关部门的批准文件；
（15）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。
二、房产过户流程
（1）买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
（2）如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
（3）买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
（4）立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的白契。
（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
（6）办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
（7）对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
（8）买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
买房之后发现房子已经处于被抵押状态的，买受人可以和出卖人协商要求返还购房款退房。如果出卖人不愿意退还购房款的，买受人可以向法院起诉要求退还购房款及其他损失，同时可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因为我国法律明确的规定了：如果卖房人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，业主在买房的时候不知道自己购买的房子有抵押的情况，就可以要求退房且索要一定的利息和赔偿损失。如果开发商把你的房子抵押给了银行，未能如期解压还款的，一旦开发商出现资金问题的时候，你的房子就很有可能被银行收走。所以，当我们发现购买的房子未过户就被抵押时，一定要及时主张自己的权利。
一、房屋未过户被抵押伸张权利的条件
在出卖人系开发商外的一般出卖人时，符合以下四个条件，可以对抗法院强制执行，从而阻却银行抵押权的实现：
（1）在房产抵押之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（2）在房产抵押之前已合法占有该不动产；
（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。
在出卖人是房地产开发企业时，符合以下三个条件，可排除法院强制执行，从而阻却银行抵押权的实现：
（1）在案涉房产抵押前已签订合法有效的书面买卖合同；
（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
二、房屋未过户被抵押的权利救济
无论房子抵押贷款是发生在签订房屋买卖合同之前还是签订房屋买卖合同之后，当事人均有权解除合同，要求对方返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求对方承担不超过已付购房款一倍的赔偿。
法律分析：《民法典》第三百九十九条 下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
法律依据：《民法典》第二百三十三条 物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
抵押中的房屋需要经过抵押权人的同意，可以过户，主要由以下四种方法：
抵押中的房产若要办理过户有四种方法
方法一：卖方个人还清银行的贷款，取消抵押，然后才能办理产权过户手续。双方首先达成产权变更协议，然后在公证处进行公证，待卖方付清银行贷款后，买方才可以从银行取出房产证，解除抵押登记手续。买卖双方在根据公证协议书办理产权变更登记，完成过户。
方法二：买卖双方协商，向银行出具双方关于房屋产权变更所达成的书面协议。这种方法要征求银行的同意。
1、若银行能够同意产权变更，借款人由卖方变更为买方，银行会出具证明，在房屋已设抵押权情况下办理变更登记。此时，买卖双方可以向银行借出房产证，然后携带银行出具的证明、房产证、权属变更协议、户口本和身份证等相关房产交易的材料到房屋所在地的房地产管理部门进行产权变更登记手续，顺利完成房产过户。
2、若银行不同意变更，买卖双方需要按照方法一进行过户。先向银行赎楼，即先将欠银行的钱还清，如果业主自己资金不够，可请担保公司为你赎楼，赎楼后可过户。
方法三：赎楼。卖方找担保公司担保然后把余款付清，取出房产证，然后办理过户登记，之后再由卖方偿还担保公司的借款。
方法四：我国法律不支持签协议过户。若是买卖双方觉得这种方法不好，可以找靠谱的中介公司办理。买卖双方需要先支付一定手续费让中介垫资进行解贷，卖方拿到房产证，将房产过户到对方名下，买方再进行按揭还中介公司资金。
一、抵押房屋过户的材料
1、房地产转移登记申请表；
2、申请人身份证明；
3、房地产权利证书；
4、有关行政机关行政决定书，房地产买卖合同书，按规定需公证，应提交公证房地产买卖合同书或经公证的房地产赠与书，或经公证房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书；
5已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件；
6人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书；
7、非法人企业、组织的房地产转移，应提交其产权部门同意转交的批准文件；特殊类型的房产过户还应提交相关批准文件和证明文件。法律、法规、规章其规范性文件规定的其他文件。
二、购买抵押房屋需要注意什么
1、在选好了欲购买的二手房后，要先到该房产所在地的房屋土地管理部门去核查。
2、中外合资企业的房产或是原属外销商品房的二手房应该到所属市房屋土地管理部门核查，看是否该房产设定了抵押，抵押权人是谁，抵押期限多长。
3、如果核查发现该二手房确实已设立抵押，应与房产所有人一起到抵押权人处获得抵押权人同意转让该房产。最好购房人能够得到抵押权人的书面同意文件。
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投稿：王灵欣
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