厂房拆迁与政府谈判筹码2025,养殖场拆迁谈判如何争取最大利益,在养殖场拆迁谈判中争取最大利益，可以从以下几个方面着手：一、了解相关法律法规在拆迁谈判前，应充分了解《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《畜禽规模养殖污染防治条例》等相关法律法规
在养殖场拆迁谈判中争取最大利益，可以从以下几个方面着手：
一、了解相关法律法规
在拆迁谈判前，应充分了解《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《畜禽规模养殖污染防治条例》等相关法律法规。这些法规明确规定了拆迁补偿的范围、标准和程序，为谈判提供了法律依据。
二、准备充分的证据材料
养殖场规模、设施、养殖种类及数量等详细情况，以证明养殖场的实际价值。
养殖场的经营许可证、税务登记证等相关证件，以证明养殖场的合法性。
养殖场的财务报表、销售记录等，以证明养殖场的经济效益和停产停业损失。
三、制定合理的谈判策略
提出高于预期的拆迁安置补偿条件，但要避免让对方认为是在漫天要价。可以根据养殖场的实际价值、停产停业损失、搬迁费用等因素，制定一个合理的补偿预期。
避免在谈判刚开始就与拆迁方产生对抗情绪，保持友好协商的态度，以利于谈判的顺利进行。
集中精力到具体的补偿项目上，如地的补偿、地上附着物的补偿、停产停业的补偿以及合理的拆迁费用等，而不要过于关注补偿总额。
四、选择合适的谈判地点和时间
尽量争取对自己有利的谈判地点和时间。可以选择在养殖场现场进行谈判，以便更直观地展示养殖场的实际情况和价值。同时，要避开养殖场忙碌的时间段，以确保谈判双方能够充分沟通和协商。
五、寻求专业支持
在谈判过程中，可以聘请专业律师或评估机构提供支持和建议。他们可以帮助分析法律法规、评估养殖场的实际价值以及制定合理的谈判策略，从而增加谈判的筹码和胜算。
综上所述，通过了解相关法律法规、准备充分的证据材料、制定合理的谈判策略、选择合适的谈判地点和时间以及寻求专业支持等措施，可以在养殖场拆迁谈判中争取到最大利益。
养殖场拆迁补偿一般而言主要是安置补助费、停产停业损失、搬迁费等。养殖场(鱼塘、虾池、养猪、羊、牛、鸡等)的征收补偿一般包括四方面：（1）地的补偿；（2）地上附着物的补偿；（3）停产停业的补偿；（4）合理的拆迁费用。地的补偿一般包括：(1)征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿(2)征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。对地上附着物的补偿，有房屋的，最低补偿建筑成本价；有果树的，按照是否是盛果期果树大小的市场价给予补偿。停产停业的补偿一般而言可以依照自己前三年的年均收入衡量自己的停产停业损失。养殖场拆迁时，应当给予补偿养殖场一定的合理的搬迁费用，例如搬迁自己各种设备、动物等所需的合理费用。【法律依据】《畜禽规模养殖污染防治条例》第二十五条，因畜牧业发展规划、土地利用总体规划、城乡规划调整以及划定禁止养殖区域；或者因对污染严重的畜禽养殖密集区域进行综合整治，确需关闭或者搬迁现有畜禽养殖场所，致使畜禽养殖者遭受经济损失的，由县级以上地方人民政府依法予以补偿。
养殖场拆迁补偿一般而言主要是安置补助费、停产停业损失、搬迁费等。
养殖场(鱼塘、虾池、养猪、羊、牛、鸡等)的征收补偿一般包括四方面：
（1）地的补偿；
（2）地上附着物的补偿；
（3）停产停业的补偿；
（4）合理的拆迁费用。
地的补偿一般包括：
(1)征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿
(2)
征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
对地上附着物的补偿，有房屋的，最低补偿建筑成本价；有果树的，按照是否是盛果期果树大小的市场价给予补偿。
停产停业的补偿一般而言可以依照自己前三年的年均收入衡量自己的停产停业损失。
养殖场拆迁时，应当给予补偿养殖场一定的合理的搬迁费用，例如搬迁自己各种设备、动物等所需的合理费用。
一、楼房拆迁和平房拆迁补偿
拆迁补偿与征地补偿是不一样的，拆迁补偿主要是指对房屋征收的补偿，主要适用于农村房屋和城市房屋等征地补偿是指对土地征收的补偿，主要适用于农村集体土地的征收等，这是两种不同的情况。
房屋拆迁补偿主要包括了四个方面：
(一)被征收房屋价值的补偿(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
(四)市、县级人民政府制定补助和奖励办法对被征收人给予的补助和奖励。
征地补偿也是四个方面：
(一)土地补偿费(二)安置补助费(三)地上附着物和青苗的补偿费(四)对被征地农民的社保补贴。
二、征地补偿应该怎么处理
征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。
征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。
征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。
征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。
县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。
【本文关联的相关法律依据】
《畜禽规模养殖污染防治条例》第二十五条，因畜牧业发展规划、土地利用总体规划、城乡规划调整以及划定禁止养殖区域，或者因对污染严重的畜禽养殖密集区域进行综合整治，确需关闭或者搬迁现有畜禽养殖场所，致使畜禽养殖者遭受经济损失的，由县级以上地方人民政府依法予以补偿。
最新修订的《土地管理法实施条例》出台，与我们被拆迁人的拆迁问题息息相关，其中第三十二条要求申请征收土地的县级以上地方人民政府应当及时落实土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅以及其他地上附着物和青苗等的补偿费用、社会保障费用等，并保证足额到位，专款专用。有关费用未足额到位的，不得批准征收土地。养殖场明显属于本条规定中的“其他地上附着物”，关于“其他地上附着物”很多法律没有直接规定，主要有地方法规和政策规定，那么养殖户要注意那几点呢？
一、要坚持进行评估
评估可以说是确定补偿数额的重要一步，但很多拆迁方会选择直接给一个价格了事，不进行评估，那这对养殖户来说不仅不公平，还会造成巨大损失。在评估中要了解评估机构的资质是否合法，是否具有营业执照，了解评估人员是否有评估证书。如果发现评估机构和评估人员不具有相应资质，应当及时向有关部门举报。同时要积极参与评估机构的选定，根据法律，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；如果选定不成，可能由有关部门指定，当事人应当积极参与选定，因为如果由有关部门指定评估机构，很可能不利于获得合理补偿。
二、要确保养殖场建筑合法
确保养殖场建筑合法，是提高补偿价格重要的一点，不要觉得自己没有经过审批经营很多年也没出事，就没有问题，因为很多拆迁方虽然平时不会来调查厂房是否属于违建，但征收拆迁一旦发生，为了节约成本，会将厂房认定为违建以降低补偿价格，这极大影响了被拆迁人的权益，所以能办的证一定要及时办，能补的一定要抓紧补。
三、做好取证工作
上条虽然强调了养殖场建筑合法的重要性，但这不意味着违建的养殖场一定没有补偿，因为我国大多数养殖场都会存在手续不全的问题，那么一旦拆迁方以此为由要认定违建或者强拆，一定不要惊慌，保存好违建认定和强拆通知，同时整理好自己经营多年和当时建造合法的证据，及时联系律师，律师会针对违建认定和强拆通知作出复议和诉讼。同时要在养殖场附近装好摄像头，记录好可能发生的偷拆或者强拆。
一、拆迁养殖场怎么维权是正确的？
遇到房屋拆迁，如果补偿不合理，我们通常可以用到这样一些维权方式。
1、听证，在拟订补偿安置方案公开发布并征求意见时，我们可以申请听证，提出维权意见。
2、评估报告复核和鉴定，在收到评估报表后，如果当事人对评估结果不满意的，可以申请10日内向房地产评估机构申请复核评估，对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向评估专家委员会申请鉴定。
3、申请行政复议，根据《行政复议法》第九条规定，公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请。
4、提起行政诉讼。当事人对房屋征收、征用决定及其补偿决定不服的，可以提起行政诉讼。
二、房屋拆迁补偿的形式包括什么？
房屋拆迁补偿形式有以下三种：
1、产权调换。
是指拆迁人用异地或者原土地上再建设的房屋与被拆迁人的房屋进行交换，被拆迁人原来的房屋被拆迁后仍然保留相应的房屋产权。
产权调换对于拆迁人来说有影响余房率的负面作用，但是有利于保护被拆迁人的房屋产权和其他合法权益，也是与住房制度改革的大趋势相符合的。另外，拆除地上附属建筑物也不实行产权调换，但要付给被拆迁人拆迁补偿费。
2、作价补偿。
指拆迁人以支付货币的方式，赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失。
作价补偿是拆迁人乐于采用的一种形式，它不仅可以一次性解决房屋拆迁安置中的种种问题，而且还可以有效提高房地产经营效益。不足之处是使用拆迁人从事房地产开发初始投资过大。
3、产权调换与作价补偿相结合。
指在拆迁补偿中，对被拆除的房屋一部分实行产权调换，一部分实行作价补偿。
在拆迁养殖场的时候，可以由被拆迁的行政相对人和实施拆迁行为的行政机关之间就主要的拆迁补偿问题等协商达成一致，如果是协商一致的，那么就可以签订书面的拆迁补偿协议，如果是未达成一致的，那么就只能通过复议或者是诉讼的方式来解决。
拆迁实践中，关于养殖场拆迁补偿的纠纷不少。
因为养殖场拆迁一般涉及金额利益比较大，且大多涉及到多方主体参与，所以关于养殖场的拆迁补偿费的利益归属纠纷相对于一般的拆迁要复杂得多。
对于当事主体，其所承担的风险和损失也会更大。
而在养殖场拆迁纠纷中占比比较大的是：因为养殖场大多是合伙或者联营企业，涉及多方参与人，所以对于拆迁补偿款最终该归谁的问题引发了大量纠纷。
北京在明律师事务所纪召兵、肖卫红律师就接手了这样一起养殖场的拆迁诉讼代理案件。
百转千回，纪召兵、肖卫红律师以胜诉实例来告诉你：对于养殖场的拆迁补偿，谁将是最后的补偿利益获得者。
案情概述
张某个人独资经营大自然养殖场企业，后遇拆迁。
作为承包方的张某，对大自然养殖场有合法的土地承包经营权。
经营期间，张某与金某之间具有合同转让关系，但直至拆迁之时，金某对属于拆迁范围的大自然养殖场并没有任何权利。
后在2002年12月25日由村委会盖章、村长签字以及相关民事裁判证明：张某与李某之间具有转包关系，也具有联合经营关系。
2003年张某将一部分土地转包给李某，双方签订了《荒山转包合同书》、《荒山联合开发、经营合同书》。
据此能证明张某仍对大自然养殖企业具有承包经营权，且对其中的部分面积承包属于独立经营。
照此推论，按照相关的法律法规可以得出这样一个结论：即，对于大自然养殖场的拆迁，张某作为养殖场个人独资企业的投资人，依法享有所有个人所有权，其合法权益应得到保护。
对于养殖场征收拆迁的协商事宜，张某是合法合格的参与主体。
且在2011年5月30日，张某与李某签订协议明确由张某与动迁办进行谈迁。
其后拆迁的相关文件及过程均由张某参与并签字。
多年来并无争议。
但是，问题还是来了：到了养殖场拆迁的补偿阶段，拆迁方直接将全部补偿款分发给了李某。
其依据是在李某与张某的转包合同中明确约定，如遇政府征收，土地补偿款全给李某。
这让张某傻眼了，自己所有的身家财产都在养殖场里，且一直合法经营。
可最后的补偿款却全部给了别人，这换谁也是无法承担的。
随后，李某委托了纪召兵、肖卫红律师开始了诉讼维权。
胜诉结果
纪召兵、肖卫红律师接手案件后，发现原告(张某)具有合法的补偿主体权利，且从始至终从未与任何单位达成补偿安置协议，相关征收部门也没有对原告承包地的补偿安置履行认定法定征收程序，被告事实征收不符合征收实体要件，违反法定程序。
以此推理，其后的对李某的转包合同认定也不具有合法性……
在上述理论基础上，纪召兵、肖卫红提供了相关的证据材料，完美佐证了罗列的事实。
该案经过两审，法院最终支持了张某的诉讼主张，张某权益得到保护。
律师评析
涉及养殖场等企业的征收拆迁，必然会涉及多方利益主体。
且在长期的经营过程中，不免会与第三方签署不同种类的合同。
一遇拆迁，各方利益主体必然会用各种合同来分一杯羹，争夺拆迁补偿款。
这其中不乏会有个别商户与拆迁方恶意串通来损害原权利人的补偿利益。
面对这样的问题，纪、肖律师要提醒各被拆迁企业主的是：能获得最终拆迁补偿利益的人，必然是企业的合法权利人。
这就要求各企业主在经营企业过程中，根据相关法律和政策的要求，办理好各类经营手续。
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投稿：方梦
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