住改非房屋拆迁能获得商业补偿吗2025,无证“住改非”是否可按商业用房补偿,无证“住改非”是否可按商业用房补偿，取决于该房屋是否能被房地产管理部门确认为合法建筑。如果能被确认为合法建筑，那么就有可能获得商业用房的补偿。具体来说：一、合法建筑
无证“住改非”是否可按商业用房补偿，取决于该房屋是否能被房地产管理部门确认为合法建筑。如果能被确认为合法建筑，那么就有可能获得商业用房的补偿。
具体来说：
一、合法建筑的认定
根据相关法律知识，没有房产证的房子，如果可由房地产管理部门确认其合法性，那么该房屋应被视为合法建筑。在此情况下，如果该房屋实际上被用作商业用途，且符合相关规定，那么在拆迁时，应有权获得商业用房的补偿。
二、补偿的具体内容
商业用房的补偿通常包括房屋拆迁补偿、营业损失补偿、设备搬迁补偿、设备损坏补偿等。具体补偿内容和标准可能因地区和政策的不同而有所差异。因此，在实际操作中，应参照当地的具体政策和规定来确定。
三、无证房屋的风险
然而，如果无证“住改非”房屋不能被房地产管理部门确认为合法建筑，那么该房屋可能被视为违章建筑。在拆迁时，违章建筑通常是不予补偿的。因此，对于无证“住改非”的房屋所有人来说，存在一定的风险。
综上所述，无证“住改非”是否可按商业用房补偿，关键在于该房屋是否能被确认为合法建筑。因此，建议相关当事人在面临拆迁时，尽早咨询专业律师或房地产管理部门，以明确自己的权益并采取相应的措施。
无证“住改非”是否可按商业用房补偿
“住改非”是指在国家所有或集体所有的土地上所建造的房屋，其房屋所有权证上载明的用途为住宅，但是改变住宅房屋为商铺进行经营。在拆迁过程中，若其依法取得了营业执照、税务登记证等经营手续，符合经营用房的条件，可被认定属于非住宅房屋，也就可以向拆迁人主张房屋拆迁补偿款与停产停业综合补助费，并要求按照经营用途提高补偿标准。
然而无证的“住改非”是否适用这样的标准呢?根据我国《城乡规划法》的相关规定，08年以后建设且未取得相关手续的房屋属于违章建筑，不应被认定为合法房屋，也就不涉及是否可按商业用房的标准进行补偿的问题;而这之前建设的房屋由于历史问题未取得房产证，可能属于合法房屋，符合条件仍应按商业用房的标准进行补偿。
签订房屋拆迁补偿协议应该注意什么
一、对当前形势要有清醒的认识
任何一个旧城改造项目都经过了当地政府的立顶、规划、批准，是取的了当地政府的许可，特别是现在提倡优化政务环境的大前提下，政府对开发商提务的服务比较全面，比较到位。在这种情况下，没有物殊的关系，没有特殊的背景，没有特殊的能力，不要对项目本身提出任何的质问，从法律角度讲，项目的开发是不会存在任何问题的。所以明智的选择应该是顺其自然，作好心里、物质、经济、过渡用房的准备。
二、对拆迁项目的补偿安置政策要有全面的掌握
按照《国务院城镇房屋拆迁管理条例》的有关规定，任何一个拆迁项目都有一个详尽的拆迁补偿安置政策，这个政策会通过公开的途径，以不同的方式告知所在区域的拆迁户，对于送上门的有关拆迁补偿安置政策，切不可不予理睬，正确的态度是认真研习有关政策，积极争取自身的合法利益。
三、要有一个平和的心态
房屋要拆迁，这是个人无法改变的现实，在这个现实面前情绪会变的复杂，但一定要理智，不要心存当“钉子户”的想法，首先是不要低估当地政府做好拆迁工作的能力和信心，其次是不要以身试法，按照法律的规定对于达不成拆迁补偿协议的被拆迁户，可以采取行政手段或法律手段强制拆除，特别是重庆的“钉子户”曝光后，在拆迁工作中，特别是在要采取行政或法律手段时会更加果断，不会拖而不决。
四、要充分利用现有的政策，努力争取拆迁补偿的利益最大化
拆迁无情，操作有情。拆迁工作人员既是政策的执行者，就必然要按政策办事，被拆迁户在这一点上有必要尊重拆工作人员的人格，不要对拆迁工作人员漫骂、甚至人身攻击，正确的做法是积极与拆迁工作人员配合，强调拆迁前后的困难，提出自已的想法和要求，力争取的拆迁工作人员的理解，采取人性化操作，用足用活政策，争取自已在拆迁中利益最大大化。
五、认真阅读拆迁补偿安置协议，防止协议陷阱
对于拆迁补偿安置协议，如果采取胜货币补偿的，一定要明确货币数额，付款方式，付款地点、是否一次性付清等;如果是采取产权调换的，一定要明确被调换房屋的位置、楼层、面积、朝向、是否装修等。
无证“住改非”是否可按商业用房补偿
“住改非”是指在国家所有或集体所有的土地上所建造的房屋，其房屋所有权证上载明的用途为住宅，但是改变住宅房屋为商铺进行经营。在拆迁过程中，若其依法取得了营业执照、税务登记证等经营手续，符合经营用房的条件，可被认定属于非住宅房屋，也就可以向拆迁人主张房屋拆迁补偿款与停产停业综合补助费，并要求按照经营用途提高补偿标准。
然而无证的“住改非”是否适用这样的标准呢?根据我国《城乡规划法》的相关规定，08年以后建设且未取得相关手续的房屋属于违章建筑，不应被认定为合法房屋，也就不涉及是否可按商业用房的标准进行补偿的问题;而这之前建设的房屋由于历史问题未取得房产证，可能属于合法房屋，符合条件仍应按商业用房的标准进行补偿。
签订房屋拆迁补偿协议应该注意什么
一、对当前形势要有清醒的认识
任何一个旧城改造项目都经过了当地政府的立顶、规划、批准，是取的了当地政府的许可，特别是现在提倡优化政务环境的大前提下，政府对开发商提务的服务比较全面，比较到位。在这种情况下，没有物殊的关系，没有特殊的背景，没有特殊的能力，不要对项目本身提出任何的质问，从法律角度讲，项目的开发是不会存在任何问题的。所以明智的选择应该是顺其自然，作好心里、物质、经济、过渡用房的准备。
二、对拆迁项目的补偿安置政策要有全面的掌握
按照《国务院城镇房屋拆迁管理条例》的有关规定，任何一个拆迁项目都有一个详尽的拆迁补偿安置政策，这个政策会通过公开的途径，以不同的方式告知所在区域的拆迁户，对于送上门的有关拆迁补偿安置政策，切不可不予理睬，正确的态度是认真研习有关政策，积极争取自身的合法利益。
三、要有一个平和的心态
房屋要拆迁，这是个人无法改变的现实，在这个现实面前情绪会变的复杂，但一定要理智，不要心存当“钉子户”的想法，首先是不要低估当地政府做好拆迁工作的能力和信心，其次是不要以身试法，按照法律的规定对于达不成拆迁补偿协议的被拆迁户，可以采取行政手段或法律手段强制拆除，特别是重庆的“钉子户”曝光后，在拆迁工作中，特别是在要采取行政或法律手段时会更加果断，不会拖而不决。
四、要充分利用现有的政策，努力争取拆迁补偿的利益最大化
拆迁无情，操作有情。拆迁工作人员既是政策的执行者，就必然要按政策办事，被拆迁户在这一点上有必要尊重拆工作人员的人格，不要对拆迁工作人员漫骂、甚至人身攻击，正确的做法是积极与拆迁工作人员配合，强调拆迁前后的困难，提出自已的想法和要求，力争取的拆迁工作人员的理解，采取人性化操作，用足用活政策，争取自已在拆迁中利益最大大化。
五、认真阅读拆迁补偿安置协议，防止协议陷阱
对于拆迁补偿
住改非是指居住用房改成非居住用房的情形，如果住改非是经过合法的程序获得审批的，房屋拆迁时应该参照营业用房进行经济补偿。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
(一)被征收房屋价值的补偿；
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》(国办发明电〔2003〕42号)
对于对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。
一、住改非房屋的认定
第一、依据营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等相关证照可以直接认定房屋的实际用途。
第二、完税凭证。通常而言，生产经营与纳税相伴随，有完税凭证(免税单位应当提供免税证明)可以说明有生产经营活动，从事着生产经营活动的住房当然属于住改非。
第三、租赁手续。对外出租的房屋，提供租赁协议、开出的发票类票据、纳税凭证等。
第四、房屋实际使用现状。
第五、实践中由于商用房的补偿普遍高于住宅的补偿，某些地区出现临近拆迁前，被拆迁户将住宅用于租赁或是经营的情况，此类房屋不能按照“住改非”补偿。
“住改非”房屋，是指原国有或集体所有的土地上的房屋，房屋所有权证上载明的用途为住宅，但改做经营，且依法取得了营业执照、税务登记证等经营手续。鉴于其存在的普遍性，且商业用房和住宅拆迁补偿标准之间切实存在差异，对此类房屋如何补偿，是拆迁中一个无法回避的问题。
2003年9月19日，国务院办公厅发布《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》(国办发明电〔2003〕42号)，明确要求各地对“住改非”房屋，根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》(建设部建住房[2003]234号)之规定，被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。而结合实践中各地规定，针对“住改非”房屋性质的认定及补偿，大体存在以下几种情形：
(一)大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定
拆迁的住宅房屋用作经营使用，只要在拆迁通告发布前的几年(具体几年，各地不同)以上依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。
(二)有地方规定住改非可以享受商业用房补偿政策
有些地方规定，在拆迁公告公布前，一段时间以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策，也有地方表述为按照房屋的实际用途补偿。
(三)参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同
参照商业用房估价的前提一般相同，就是取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间以上。对沿街的住改非房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格；对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据经营年限确定。
(四)某一时间节点后的住改非完全按照住宅性质进行补偿
有些地方规定，对住改非房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在某一时间节点之前住改非，此时间节点之后除临道路第一层的之外的住改非房屋则一律按照住房性质进行评估补偿。
(五)采用混合标准
临街底层住改非房屋被拆迁人实际作为门市经营的面积，参照同地段门市评估价格进行补偿；其他住改非房屋货币安置补偿被拆迁人实际用于经营的面积按住宅评估价格的几倍进行补偿。
一、住改非和普通住宅拆迁补偿有什么区别
对住改非进行拆迁的，一般依据经营情况、经营年限及纳税等实际情况确定，而对居住房进行拆迁的，一般依据房屋评估价值进行补偿。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
本文探讨了“以房转业”过程中房屋拆迁补偿的相关问题。针对“房改非房”性质的认定和补偿,多数地方按照住宅房屋和非住宅房屋的加权平均价值确定被拆迁的住宅房屋用于商业用途。然而,有些地方规定房改不能享受商品房补偿政策。在这种情况下,被拆迁的沿街非住宅建筑可以按经营年限进行评估,以经营房屋性质评估价格与住宅房屋性质权数之和作为实际经营部分的补偿价格。对于非沿街住宅改为非住宅的情况,则采用住宅评估价加营业补
法律分析
在“以房转业”过程中，对于原国有或集体所有的土地上的房屋，若房屋所有权证上载明的用途为居住，但改为经营并取得营业执照，则需依法办理税务登记证等业务手续。鉴于其普遍性，以及商品房与住宅拆迁补偿标准的差异，如何对这类房屋进行补偿是拆迁中不可避免的问题。2003年9月19日，国务院办公厅下发了《关于认真做好城市房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发〔2003〕42号），其中明确要求各地对“以房养非”的，要根据经营状况、经营年限和纳税情况给予适当补偿。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》（建设部建房房[2003]234号），被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋所有权证和权属档案记载为准；各地对被拆迁房屋的性质、面积有特别规定的，按照规定执行；拆迁人与被拆迁人协商确定被拆迁房屋的性质、面积的，可以根据协商结果进行评估。结合实践中的地方性法规，对“房改非房”性质的认定和补偿一般存在以下几种情况：
（1）多数地方按照住宅房屋和非住宅房屋的加权平均价值，确定被拆迁的住宅房屋用于商业用途，只要是在依法取得拆迁通知书前几年（具体年份、不同地点）发放的营业手续、税务登记证和纳税记录，与营业场所标明的房屋所有权证、法定营业手续和税务登记证一致，且补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。（2）有地方规定，房改不能享受商品房补偿政策。一些地方规定，在拆迁通知公告前，已经经营一段时间以上的，可以提供营业执照、税务登记证、税务发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受补偿商品房政策。当地也有表述，他们可以享受商品房补偿政策，对房屋的实际使用进行补偿。（3）商品房估价的前提一般都是一样的，即取得营业执照、继续经营并在一定时期内纳税。对沿街非住宅建筑，按经营年限进行评估，以经营房屋性质评估价格与住宅房屋性质权数之和作为实际经营部分的补偿价格；对非沿街住宅改为非住宅的，按经营年限进行拆迁补偿实际经营部分采用住宅评估价加营业补贴的方式确定，营业补贴标准按经营年限确定。（4）一定时点后，房改未按居住性质全额补偿。一些地方性法规规定，对正在经营的房屋拆迁，应当根据其合法经营状况、经营年限和纳税情况给予适当补偿，而具体操作要以房改时间为准，浮动房屋评估价值标准，但这一前提必须改变它必须在某个时间节点之前，而在这个时间节点之后，除道路一层的房屋外，所有的房屋都要按照标准进行评估和补偿房子的性质。（5）采用混合标准，街道楼层被拆迁人实际营业面积参照同地段市场评估价进行补偿；其他区域被拆迁人实际营业面积按房屋评估价的数倍进行补偿。第二，普通住宅的拆迁补偿和非住宅的拆迁补偿有什么区别。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条规定，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先保障住房。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十九条被征收房屋的价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋同类房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法进行评估确定。
对被征收房屋评估价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格鉴定专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房和城乡建设主管部门制定，制定过程中应当向社会征求意见。第二十一条被征收人可以选择货币补偿或者房屋产权交换。被征收人选择房屋产权交换的，由市、县级人民政府提供房屋进行产权交换，并计算结算被征收房屋价值与与被征收人交换产权的房屋价值之间的差额。
因旧城区改建被征收个人住宅，被征收人选择在改建区域内交换房屋产权的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府提供原房屋重建区域或附近区域。
拓展延伸
拆迁补偿标准是指在房屋拆迁过程中，对于被拆迁房屋的补偿标准。对于非经营性房改房屋，由于其性质与普通居民房屋不同，因此拆迁补偿标准也存在一定的规定。
根据《中华人民共和国拆迁补偿条例》的规定，拆迁人应当对被拆迁房屋给予补偿，其中包括房屋价值、拆迁安置费、停产停业损失等。对于非经营性房改房屋，其拆迁补偿标准相对较低，主要考虑到其居住性质和特殊用途。
根据《最高人民法院关于审理拆迁补偿安置案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，拆迁人对于被拆迁的非经营性房改房屋，应当根据当地的市场价格、房屋品质等因素综合评估，给予相应的拆迁补偿。
总之，拆迁补偿标准对于被拆迁的非经营性房改房屋具有一定的规定。在拆迁过程中，拆迁人应当根据房屋性质、拆迁政策等因素，合理评估拆迁补偿标准，确保被拆迁人的合法权益得到充分保障。
结语
在“以房转业”过程中，对于原国有或集体所有的土地上的房屋，若房屋所有权证上载明的用途为居住，但改为经营并取得营业执照，则需依法办理税务登记证等业务手续。由于商品房与住宅拆迁补偿标准的差异，拆迁中如何对这类房屋进行补偿是不可避免的问题。针对这个问题，2003年9月19日，国务院办公厅下发了《关于认真做好城市房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》，其中明确要求各地对“以房养非”的，要根据经营状况、经营年限和纳税情况给予适当补偿。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋所有权证和权属档案记载为准，拆迁人与被拆迁人协商确定被拆迁房屋的性质、面积的，可以根据协商结果进行评估。在实践中，对“房改非房”性质的认定和补偿存在多种情况，多数地方按照住宅房屋和非住宅房屋的加权平均价值，确定被拆迁的住宅房屋用于商业用途，只要是在依法取得拆迁通知书前几年发放的营业手续、税务登记证和纳税记录，与营业场所标明的房屋所有权证、法定营业手续和税务登记证一致，且补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。同时，普通住宅的拆迁补偿和非住宅的拆迁补偿也存在差异，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先保障住房，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
法律依据
乡村振兴促进法(2021-04-29)\\t第三十八条\\t国家建立健全农村住房建设质量安全管理制度和相关技术标准体系，建立农村低收入群体安全住房保障机制。建设农村住房应当避让灾害易发区域，符合抗震、防洪等基本安全要求。
县级以上地方人民政府应当加强农村住房建设管理和服务，强化新建农村住房规划管控，严格禁止违法占用耕地建房；鼓励农村住房设计体现地域、民族和乡土特色，鼓励农村住房建设采用新型建造技术和绿色建材，引导农民建设功能现代、结构安全、成本经济、绿色环保、与乡村环境相协调的宜居住房。
国有土地上房屋征收与补偿条例(2011-01-21)\\t第二条\\t为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。
国有土地上房屋征收与补偿条例(2011-01-21)\\t第一条\\t为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。
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文章来源参考：【头条】2025住改非拆迁补偿标准，房屋征收590详解住改非的具体补偿方案?本文到此结束，希望对您有所帮助，欢迎我们的本网站以便快速找到！
投稿：汪思
内容审核：刘鹏飞律师
