古城改造拆迁补偿规定2025,文保建筑、街区面临拆迁腾退，应当遵循这3大原则,近日，浙江省宁海古城拆迁的有关消息被南方周末等媒体关注。事实上，涉及文物保护建筑，历史文化名村、名镇、街区、名城等的拆迁、腾退项目始终都在开展中，在老百姓看来拥有
近日，浙江省宁海古城拆迁的有关消息被南方周末等媒体关注。事实上，涉及文物保护建筑，历史文化名村、名镇、街区、名城等的拆迁、腾退项目始终都在开展中，在老百姓看来拥有“x保碑”护体的文保建筑并没有被关进保险箱，因项目建设需要而遭拆除的风险客观上是一直存在的。那么，对这类特殊建筑、街区的拆迁腾退工作应当遵循怎样的原则呢?被拆迁、腾退者的哪些权益应当得到切实充分的保障呢?
【要点一:文保建筑原则上不得拆除】
文保建筑不能拆，这是老百姓对文物保护工作要求的朴素认知，应当讲是没有任何问题的。但现实中的情形并没有这样简单。
现行《文物保护法》第20条对不可移动文物能否拆除作了如下规定:
建设工程选址，应当尽可能避开不可移动文物;因特殊情况不能避开的，对文物保护单位应当尽可能实施原址保护......
无法实施原址保护，必须迁移异地保护或者拆除的，应当报省、自治区、直辖市人民政府批准;迁移或者拆除省级文物保护单位的，批准前须征得国务院文物行政部门同意。全国重点文物保护单位不得拆除;需要迁移的，须由省、自治区、直辖市人民政府报国务院批准。
依照前款规定拆除的国有不可移动文物中具有收藏价值的壁画、雕塑、建筑构件等，由文物行政部门指定的文物收藏单位收藏。
综上大家不难看出，除全国重点文物保护单位所涉建筑“完全不得拆除”外，其他级别的文保单位建筑与挂牌的不可移动文物是存在被依法拆除的可能性的。
但无论如何，立法上对“文保建筑不可拆除”开了较大的“口子”是一种务实、客观的表现，大的原则仍然与老百姓的朴素认知一致，文保建筑本体原则上不应以任何名义被拆除。
退一步讲，即便某个重大项目真的动了拆除文保建筑的心思，其依法也必须获取省级以上政府部门的批准。而这个批准，在现实中几乎是不可能获取的。
基于此，实践中真的将文保建筑夷为平地的，基本上都是违法强制拆除行为。文保建筑的相关权利人有权向法院提起诉讼，追究强制拆除行为的法律责任。
【要点二:文保建筑所涉街区的拆除应当谨慎】
一般而言，某一级文物保护单位的保护控制范围是有限的，仅限于围绕着文物建筑本体这一圈几十米的范围内。在此范围以外的可能分布的其他“老房子”未必会受到充分的保护，也可能因街区改造、环境整治等因素而面临拆除。
日前，中办、国办印发的《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》中指出，既要保护单体建筑，也要保护街巷街区、城镇格局，还要保护好历史地段、自然景观、人文环境和非物质文化遗产，着力解决城乡建设中历史文化遗产屡遭破坏、拆除等突出问题。
这就将应当着力保护的范畴从单体建筑扩展至了街巷街区、城镇的格局风貌等更大的范围。
即便是未挂牌登记的“老房子”，尽管暂不具有不可移动文物的法律地位，对其进行拆除也是要谨慎的。
【要点三:文保区域内的拆迁腾退需重点注意这些问题】
无论是针对文保建筑本身还是混杂在其中不同历史时期建造的房屋、附属物，拆迁腾退都有可能发生。那么此时，以下几方面问题是尤为需要引起重视的:
其一，有明确的法定程序，拆除、腾退都要有个“说法”。究竟是征收、文保腾退还是项目方主导的协议搬迁一定要明确，并且严格遵从相应的法定程序步骤，保障被拆迁、腾退者的合法权益。
越是打着为了公共利益需要的旗号推进的项目，越要依法推进，不可“唯结果论”。只有充分尊重的所涉居民的知情、参与、监督权利，工作才会顺利向前推进。
其二，对改造等项目范围内的无证自建房应有合理的认定、处置方案。将存有大量文物古建街区内的“新房子”都认定成违建既不合法也不合理。本着“尊重历史，照顾现实”的原则，依据其建造年代、规划审批和产权登记情况等分类处置显然更为合理。
其三，对只腾人，不拆房的项目，应着力解决群众的居住安置问题。“补偿低”是涉文保类拆迁腾退项目的一大特点，这里面有其特殊性所带来的合理的部分，也有人为可改进的空间。
地方文物行政主管部门在经费上相对紧张，有时难以支付给被腾退人较为满意的补偿。但最低限度也要保障被腾退人的起码居住生活条件不大幅降低，求得群众配合支持的项目才能真正解决文物建筑保护利用的难题。
在律师最后要强调的是，文保腾退、拆迁的最终目的必须是为了更好的保护文物古建及其所处的历史文化街区，而不是打着保护利用的旗号大肆进行破坏。对动辄通过违法下达征收决定，撤销文物保护单位、不可移动文物认定结论直至违法强制拆除文保建筑等行为，相关建筑的权利人绝不可坐以待毙，而是要及时咨询专业律师，在律师的指导下有计划和步骤地选择向当地文物行政主管部门举报、报警要求警方立案侦查、向法院提起诉讼等途径坚决制止此类不法行为，让文物建筑的价值得以世代传承。
法律分析：中国政府对拆迁和历史文化保护有一系列的政策规定。其中，拆迁必须符合法律程序和规定，保护历史文化遗产也是重要的政策目标之一。政府在拆迁和历史文化保护方面，强调了公共利益和公众参与的原则。法律依据： 1.《中华人民共和国城市规划法》 第十四条 城市建设用地，应当优先利用和发展城镇用地，按照公共利益原则规划合理布局，坚持节约用地，提高用地效益，促进城市可持续发展。 2.《中华人民共和国城乡规划法》 第三十三条 国家实行保护历史文化名城、名镇、名村和重要历史文化城区的制度，保护历史文化名城、名镇、名村和重要历史文化城区的历史风貌、文化遗产、重要文化景观和环境，促进历史文化名城、名镇、名村和重要历史文化城区的可持续发展。 3.《中华人民共和国土地管理法》 第六十七条 国家保护自然保护区、文化遗产保护区、风景名胜区、森林公园、植物园、动物园、水产观赏园、环境监测站、通信电视广播设施、市政公用设施用地和其他法律规定的土地用途，禁止违法占用、征收或者侵占。
法律分析：
不可以，建设的房屋不能涉及到文物的保护和所属范围。
法律依据：
《中华人民共和国文物保护法》第十七条 文物保护单位的保护范围内不得进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业。但是，因特殊情况需要在文物保护单位的保护范围内进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业的，必须保证文物保护单位的安全，并经核定公布该文物保护单位的人民政府批准，在批准前应当征得上一级人民政府文物行政部门同意；在全国重点文物保护单位的保护范围内进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业的，必须经省、自治区、直辖市人民政府批准，在批准前应当征得国务院文物行政部门同意。
法律分析：一、文物古建筑拆(征)迁补偿金额采用专家组现场评估的方法确定，作为普通房屋补偿之外增加的部分。专家组从地市一级文物行政主管部门组织建立的文物古建筑专家库(含造价、建造、设计的有关专业人员)中随机抽取组成。如被拆(征)迁人对评估结果不服，可提出行政复议，并由省一级文物行政管理部门作出最终决定。
二、文物古建筑拆(征)迁补偿标准可参照同类仿古建筑造价、文物年代、损毁程度等因素确定，具体标准可由国家文物局制订基本原则，省一级文物行政管理部门制订实施细则。
法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
本文分析文物古建筑、特色民居等的拆迁补偿问题，拆迁标准等内容。
我家的房屋是一极具特色的民居，2001年被列入旧城改造拆迁范围，后经我们向文化部门反映，得到文化部门的重视，省、市文化部门都先后向当地市政府要求给予保护(均有正式的文件)，2002年5月市政府特邀省内外专家对该民居进行了论证，也认为极有价值，并极力要求当地政府对民居给予就地保护，市文管委根据专家论证的结论和决定对该民居进行就地保护并适时公布为文保单位(也有正式的文件)。但拆迁人(实际是当地区政府)以影响拆迁安置为由，要求当地市政府对该民居异地迁建保护，此举受到了省、市文化部门、论证专家和业主的极力反对，甚至省领导在专家的反映信函上也明确批示应给予就地保护，可是所有这些仍然无法阻止唯利是图的拆迁人，他们通过不断对市领导施加压力，并向市建设局申请裁决迁建，市建设局迫于市领导的压力作出了异地迁建的裁决，特色的民居即将毁于一旦。我的问题是：市建设局是否能根据《城市房屋拆迁管理条例》裁决迁建列为文物点的特色民居?
一、在涉及文物古建筑的民居拆(征)迁工作中，存在的最大矛盾往往是补偿标准。现行《城市房屋拆迁管理条例》没有对文物古建筑拆(征)迁的补偿作出具体规定，仅在第十六条规定：法律、法规对拆迁使(领)馆房屋、军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等另有规定的，依照有关的法律、法规执行。而《中华人民共和国文物保护法》中则主要强调文物的保护，对涉及文物古建筑的拆(征)迁补偿没有相应的条文。随着公民对文物古建筑价值认知程度的提高，被拆(征)迁人有按照文物古建筑价值进行相应补偿的诉求，但法律法规没有对涉及文物古建筑的拆(征)迁补偿标准作出规定，此类拆(征)迁工作实际上是无法可依。例如：浙江省江山市市级文物保护单位大夫第，位于文化广场一侧，政府有关部门原计划对该房屋征收，并对其进行修缮保护，合理利用。但因为被拆迁人要求征收时要考虑其文物价值，并作相应的补偿，征迁工作拖了近十年无法完成。文物管理部门已为其编制了修缮方案，但由于产权问题一直得不到解决，无法对其实施修缮工程，古建筑损毁加剧，得不到合理利用。
二、《文物认定管理暂行办法》的出台，为这类民居的拆(征)迁工作增加难度。《暂行办法》第六条规定：所有权人或持有人书面要求认定文物的，县级以上地方文物行政部门应当作出决定并予以答复。在这条规定下，一些待拆(征)迁古建筑的所有权人可以要求政府部门先将其房屋认定为文物，然后以此为依据与拆迁管理部门讨价还价，在古建筑拆迁补偿标准存在真空的情况下，这无疑为拆(征)迁工作增加了不利的因素。
针对以上问题，建议修改文物保护法，增加文物古建筑拆(征)迁补偿细则：
一、文物古建筑拆(征)迁补偿金额采用专家组现场评估的方法确定，作为普通房屋补偿之外增加的部分。专家组从地市一级文物行政主管部门组织建立的文物古建筑专家库(含造价、建造、设计的有关专业人员)中随机抽取组成。如被拆(征)迁人对评估结果不服，可提出行政复议，并由省一级文物行政管理部门作出最终决定。
二、文物古建筑拆(征)迁补偿标准可参照同类仿古建筑造价、文物年代、损毁程度等因素确定，具体标准可由国家文物局制订基本原则，省一级文物行政管理部门制订实施细则。
法律分析：根据文物保护法，文物保护范围内的建筑物可以进行拆迁，但需要符合一定的条件和程序。
法律依据：
1.《文物保护法》第十五条规定：“在文物保护范围内的建筑物、构筑物以及其他遗存，应当依照国务院文化行政部门的规定加以保护。”
2.《文物保护法》第二十一条规定：“文物保护区内的建筑物、构筑物及其他遗存，符合下列条件之一的，应当拆除或者迁移：（一）危及文物安全；（二）破坏文物环境；（三）影响文物价值。”
根据以上法律依据，如果您的房屋属于文物保护范围内，且符合以上规定，则可以进行拆迁或迁移。但在进行拆迁或迁移前，需要依照国务院文化行政部门的规定进行申请并获得批准。
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投稿：宋轩
内容审核：罗思章律师
