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拆迁评估报告出现了问题，直接影响补偿款多少！

发布时间：
2025-06-30 14:47:41
作者：
圣运律师
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遇到拆迁时，很多被征收老百姓最关注的肯定是拆迁补偿款，但是多数只关注补偿的多少，并不关注补偿高低是怎么来的，其实决定补偿高低的环节...

拆迁评估报告出现了问题，直接影响补偿款多少！

遇到拆迁时，很多被征收老百姓最关注的肯定是拆迁补偿款，但是多数只关注补偿的多少，并不关注补偿高低是怎么来的，其实决定补偿高低的环节就是评估环节，可以说评估环节直接决定补偿多少。今天，圣运律师事务所王有银律师给大家详细解读，如何初查报告中的违法点。

一、评估报告是否过期

看评估报告中有无注明评估报告的有效期，对此法律并无明确规定，有效期各地不一，但是评估报告中必须有该内容。实践中，有效期限一般为一年。参考中华人民共和国建设部颁布的《房地产抵押估价指导意见》，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。也就是说，市、县级人民政府一般宜在一年内签订补偿安置协议或者作出补偿决定，以保障被征收人获得公平补偿。在圣运律师代理的湖南一起案例中，就指出评估报告的时间点太早的问题，案件中时隔两年多法院作出补偿决定时，价格因素可能有变化，法院对此应作出合理解释。案件上诉至湖南高院后，征收部门马上找到姜女士协商，最后达成协议，当事人选择全货币补偿，一共补偿近七百万元目前补偿款已全部落实。

二、报告做出程序是否违法

第一，评估机构的选择程序不合法。

《征补条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，可以通过多数决定、随机选定等方式确定。也就是说，选定评估机构必须有拆迁户的参与。圣运律师在办案过程中时常遇到，有些拆迁方并未与拆迁户协商，宣称通过抽签的方式选择了评估机构，是绝对公平公正的。王有银律师提醒，没有拆迁户的参与，在程序上是不合法的。

第二，评估过程不合法。

《国有土地上房屋征收评估办法》对房屋评估程序进行严格的规定。大体程序分为以下几步：选定评估机构→房屋征收部门委托评估机构→房屋征收部门调查明确评估对象→向评估机构提供征收范围内房屋情况→估价师对被征收房屋进行实地查勘→初步评估结果在征收范围内向被征收人公示→申请复核评估。

第三，评估文件不规范。

评估报告是否规范。评估报告必须客观载明评估的情况，这不必多说。另外，评估报告还必须有两名以上的评估师亲笔签字，并加盖评估机构公章。如果不符合上述要件，拆迁户可以提出质疑。

评估程序的不规范，或直接导致补偿款过低。圣运律师代理过河南的一起类似案例，邹先生的补偿款数额过低，经过调查发现评估报告存在明显违法之处，法律明确规定了评估公司的选择应当由被征收人参与，连征收项目都不完全知情的邹先生，也根本没有参与过评估机构的选定，就这样草率作出的评估结果自然与邹先生的商铺实情不符。

于是邹先生在律师帮助下重新评估。经过协商，邹先生得到了750平的商铺及60万的经营损失补偿，折合人民币800余万元。

三、评估中是否进行实地勘察

评估人员要对房屋情况进行实际调查、勘验。实践中，有些评估机构为了节省时间、成本，往往只根据相关部门提供的数据资料确定房屋面积。但是，有些房屋的登记面积与实际面积并不相符，未经登记的面积，并不一定没有补偿，不进行实地调查、勘验，作出的评估结论是存疑的。

四、评估方法是否合理

总的来讲，估价师会根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

在拆迁过程中，大部分评估使用的是市场评估法。因此，大家可以根据同地段类似房地产的市场价来衡量一下自己的房屋价值。

五、评估报告应有什么内容是否完备

有朋友在拆迁时，只收到了拆迁办或者房屋征收部门给的一张评估单，可能就一页纸或者是两页纸。大家注意，这样的单子本身不是评估报告。正规的评估报告有一本书这么厚，是与评估单非常不同的。

完整的估价报告应包括下列部分：1封面;2目录;3致委托方函;4估价师声明;5估价的假设和限制条件;6估价结果报告;7估价技术报告;8附件。

不少人收到的只是写有价格的结果报告，但是法律规定的评估报告，应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论。

最后，王有银律师提示大家，评估结果直接关系到补偿款的数额，对评估结果有异议一定要及时行动，可以申请复核、鉴定。自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

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