江苏高院拆迁补偿金,江苏省高级人民法院20050926关于适用《合同法》若干问题的讨论纪要,江苏省高级人民法院20050926关于适用《合同法》若干问题的讨论纪要(一)(苏高发审委[2005]16号)(2005年9月23日由审判委员会第42
江苏省高级人民法院20050926关于适用《合同法》若干问题的讨论纪要(一)
(苏高发审委[2005]16号)
(2005年9月23日由审判委员会第42次会议讨论通过)
江苏省高级人民法院审判委员会第42次会议对当前民商事审判适用《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)中的若干问题进行了讨论，现将讨论意见纪要如下：
一、合同的效力
第一条当事人仅以民事合同违反行政规章、地方性法规为由请求确认该民事合同无效的，人们法院不予支持。但该行政规章、地方性法规的强制规定是根据法律、行政法规授权制定的除外。
违反行政规章、地方性法规强制性规定的民事合同损害社会公共利益，当事人请求确定民事合同无效的，人民法院应予支持。但应当以合同法第五十二条第(四)项作为判决的法律依据。
第二条当事人仅以经营者无证(照)经营为由，请求确认民事合同效力的，人民法院不予支持。但法律、行政法规规定当事人签订合同必须具有特许经营许可证、资质证书等的除外。
第三条当事人主张的合同效力与人民法院根据案件事实认定的合同效力不一致的，应当告知当事人可以变更诉讼请求，当事人不变更诉讼请求的，人民法院在对合同效力作出认定后，对当事人基于其主张的合同效力的其他诉讼请求不予支持。
当事人仅请求确定合同效力的，人民法院仅就合同效力进行审理和确定。
第四条在诉讼过程中，被告依据合同法第五十四条的规定请求撤销合同的，必须以反诉的方法提出，仅以抗辩的方式提出的，人民法院不予支持。
第五条当事人依据合同法第五十四条的规定请求撤销合同的同时主张适用被撤销合同中的违约金条款的，人民法院不予支持。
二、撤销权
第六条债权人依据合同法第七十四条的规定行使撤销权的同时又行使给付请求权的人，人民法院应当分别立案审理。
第七条债权人依据合同法第七十四条的规定行使撤销权，债务人以债权人的债务未到期为由进行抗辩的，人民法院不予支持。
第八条债权人依据合同法第七十四条的规定行使撤销权的，债权人只需举证证明债务人有合同法第七十四条规定的放弃到期债权、无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产三种行为之一的事实。在债权人没有证据证明其行为未对债权人造成损害的情况下，人民法院一般可以推定“对债权人造成损害”。
第九条债权人主张债务人以明显不合理的低价转让财产的，债权人举证证明第三人知道或应当知道转让价格为“明显不合理的低价”。
人民法院认定“明显不合理的低价”时，应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时当地的物价部门的指导价或者市场交易价，结合其他因素综合考虑以确认。一般情况下，转让价格低于当时当地同类商品市场物价部门的指导价或者市场交易价的30%以上的，可以视为“明显不合理低价”。
第十条当事人根据合同法第七十四条的规定行使撤销权的，撤销权的行使范围以债权人的债权为限。但债务人处分的标的物是不可分的，债务人超出其债权范围请求撤销的，人民法院应当支持。
第十一条行使撤销权的债权人对因撤销债务人的行为而返还给债务人的财产要求直接受偿的，人民法院不予支持。
三、合同的履行
第十二条合同法第一百五十八条规定的“标的物的数量不符合约定的情形”是指出卖人少交际的物的情形;“标的物的质量不符合约定的情形”是指出卖人交付的标的物的存在质量瑕疵的情形。出卖人交付的标的物为原产地不同的物或异种物的，视为交付的标的物质量不符合约定的情形，即质量瑕疵。
第十三条在标的物的数量和质量不符合约定的情形下，买受人应当在一定的期间内通知出卖人。人民法院的确定期间时应当按照以下顺序进行：
(1)当事人约定了检验期间的，应当以约定的检查期间作为通知出卖人的期间(即瑕疵异议期间)。
(2)当事人没有约定检验期间的，买受人在收到标的物后应当及时检验。对发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的，应当在合理期间(即瑕疵异议期间)内通知出卖人,但是该合理期间最长不得超过自买受人收到标的物之日起两年。
(3)当事人没有约定检验期间，买受人履行及时检验义务后没有发现且不可能发现标的物不符合约定的，如果出卖人对标的物有质量保证期的，不论该质量保证期的长短，均应当适用该质量保证期作为通知出卖人的期间(即瑕疵异议期间);标的物无质量保证期的，则适用两年的期间作为通知出卖人的期间(即瑕疵异议期间)，自买受人收到标的物之日起计算。
(4)出卖人知道或者应当知道其所提供的标的物不符合约定的，应当适用诉讼时效期间，即自买受人知道或应当知道标的物不符合合同约定之日起两年。
四、表见代理
第十四条人民法院在审理涉及表见代理纠纷案件时，即要注重保护善意相对人利益，又要兼顾被代理人利益。
认定构成表见代理的，应当以被代理人的行为与权利外观的形成具有一定的牵连性即被代理人具有一定的过错为前提，以“相对人有理由相信行为人有代理权”即相对人善意无过失为条件。
第十五条在衡量相对人是否构成善意无过失时，应结合代理原理和经验法则以及案件的具体情况等因素综合作出判断。
下列情形下不应当认定为属于合同法第四十九条所称的“相对人有理由相信行为人有代理权”：
(1)被代理人授权明确，行为人越权代理的;
(2)行为人与相对人订立的合同内容明显损害被代理人利益的;
(3)基于经验法则，行为人的代理行为足以引起相对人合理怀疑的。
第十六条职务行为可以区分为职务代表和职务代理。
法定代表人、其他组织负责人以法人或其他组织名义从事经营活动的构成职务代表，该行为视同为法人或其他组织自身的行为，行为后果由法人或其他组织承担。相对人知道或应当知道该法定代表人、负责人超越权限的除外。
法人或者他组织的工作人员就其职权范围内的事项以法人或其他组织名义从事经营活动的构成职务代理，无须法人或其他组织的特别授权，其行为后果应当参照委托代理的规定，由法人或其他组织承担。
法人或者他组织的工作人员超越其职权范围，以法人或其他组织的名义从事经营活动的，构成无权代理。相对人有理由相信有代理权的，构成表见代理。
五、债务加入
第十七条债务加入是指第三人与债权人、债务人达成三方协议或第三人与债权人达成双方协议或第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行义务的债务承担方式。
第十八条第三人与债权人在合同中未明确约定免除债务人可履行义务的，债权人请求债务人承担履行责任的，人民法院应当支持。但债权人对免除债务人的履行义务无异议的除外。
第十节条债权人请求第三人与债务人承担连带责任的，人民法院应当支持。当事人在合同中对责任形式有约定的除外。
六、合同的解除
第二十条当事人在提起诉讼前未通知对方解除合同，起诉时要求解除合同，对方当事人以诉讼前未通知为由进行抗辩的，人民法院不予支持。
第二十一条当事人在合同中约定了解除合同的条件的，约定的解除条件应当优先适用。
第二十二条当事人应当及时行使合同解除权，对因解除权行使不及时造成损失扩大的部分，当事人要求行使合同解除权人承担的，人民法院应当支持。
第二十三条解除合同条件成就后，享有合同解除权的当事人仍然接受违约方履行合同的，应视为解除权人对解除权的放弃。
第二十四条当事人一方因对方违约要求解除合同，同时又要求违约方按照合同中的约定的违约金条款承担违约责任的，人民法院应当支持。
当事人协议解除合同的，对已发生的违约行为处理有约定的按照约定，没有约定的按照解除前的合同约定处理。
第二十五条合同解除后，当事人向合同的违约方主张可得利益损失的，人民法院应当支持。
七、违约金
第二十六条违约金以补偿性为主，兼具惩罚性。
第二十七条人民法院未经当事人请求不得调整违约金的数额。
第二十八条人民法院在认定违约金是否过高时，应以违约造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
第二十九条合同中约定了违约金，一方违约未给另一方造成损失的，违约金条款仍应当适用。当事人可以依据合同法第一百一十四条的规定，请求人民法院予以调整。
对于故意违约，违约方请求减少违约金的，人民法院不予支持。
第三十条违约方请求人民法院调整违约金数额的，在提供违约金过高的初步证据后，举证责任转移至守约方。
第三十一条当事人在合同中对损失数额的约定和损失数额的计算方法的约定，视为对违约金的约定。
八、其他问题
第三十二条当事人依据合同法第四十二条的规定要求赔偿可得利益损失的，人民法院不予支持。
第三十三条对于逾期付款行为，当事人在合同中约定逾期付款违约金计算标准的，按合同约定处理。
当事人在合同中既没有约定逾期付款违约金计算标准，又未约定应承担逾期付款损失的，应当按照中国人民银行规定的银行同期货款率计算损失。
违约造成的损失超过上述计算标准计算的数额，当事人对超出部分的损失要求违约方承担的，人民法院应当支持。
第三十四条借款方合同中约定分期还款的，当事人在还款时明确是偿还利息或本金的，应按其还款意思认定;在还款时没有明确的，应先冲抵利息，后冲抵本金。
在无效借款合同中，对于已经偿还的款项中按高息结算的部分，应将超过正常利息的部分冲抵本金。
当事人对无效借款合同部分本金及相应高利息已经结算的部分剩余部分达成还款协议，当事人依据还款协议起诉的，应将已经结算部分超过正常利息的部分先行冲抵本金。
第三十五条判决主文中对罚息的计算方法的表述为“逾期罚息自ⅩⅩ之日起至判决给付之日止，按中国人民银行规定的同期逾期罚息计算标准支付”。
江苏省高院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题讨论纪要
江苏省高级人民法院关于印发《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的讨论纪要(一)》的通知
(苏高发审委[2005]16号)
各市中级人民法院、各基层人民法院、本院各部门：
《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》颁布实施五年来，随着我国社会主义市场经济的不断发展，在经济生活和市场交易中出现了许多新情况、新问题，审判实践中对合同法的理解及适用和合同纠纷案件的审理也遇到了许多难以解决的问题。对于这些问题，由于合同法和现有的司法解释没有明确的规定，一些带有普遍性的、突出的法律适用问题加以规范和统一。为了正确理解和执行合同法，解决审判实践中对合同法理解和适用中存在的执法不统一问题，正确处理合同纠纷案件中遇到的新情况、新问题，加强对下级人民法院民商事审判工作的监督和指导，我院审判委员会已于2005年9月23日第42次会议讨论通过了《江苏省高级人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的讨论纪要(一)》。现予印发，供全省各级人民法院参照执行。执行中如有问题，请及时向本院反映。
二○○五年九月二十六日
江苏省高级人民法院
关于适用《中华人民共和国合同法》
若干问题的讨论纪要（一）
（2005年9月23日由审判委员会第42次会议讨论通过）
江苏省高级人民法院审判委员会第42次会议对当前民商事审判适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）中的若干问题进行了讨论，现将讨论意见纪要如下：
一、合同的效力
第一条当事人仅以民事合同违反行政规章、地方性法规为由请求确认该民事合同无效的，人们法院不予支持。但该行政规章、地方性法规的强制规定是根据法律、行政法规授权制定的除外。
违反行政规章、地方性法规强制性规定的民事合同损害社会公共利益，当事人请求确定民事合同无效的，人民法院应予支持。但应当以合同法第五十二条第（四）项作为判决的法律依据。
第二条当事人仅以经营者无证（照）经营为由，请求确认民事合同效力的，人民法院不予支持。但法律、行政法规规定当事人签订合同必须具有特许经营许可证、资质证书等的除外。
第三条当事人主张的合同效力与人民法院根据案件事实认定的合同效力不一致的，应当告知当事人可以变更诉讼请求，当事人不变更诉讼请求的，人民法院在对合同效力作出认定后，对当事人基于其主张的合同效力的其他诉讼请求不予支持。
当事人仅请求确定合同效力的，人民法院仅就合同效力进行审理和确定。
第四条在诉讼过程中，被告依据合同法第五十四条的规定请求撤销合同的，必须以反诉的方法提出，仅以抗辩的方式提出的，人民法院不予支持。
第五条当事人依据合同法第五十四条的规定请求撤销合同的同时主张适用被撤销合同中的违约金条款的，人民法院不予支持。
二、撤销权
第六条债权人依据合同法第七十四条的规定行使撤销权的同时又行使给付请求权的人，人民法院应当分别立案审理。
第七条债权人依据合同法第七十四条的规定行使撤销权，债务人以债权人的债务未到期为由进行抗辩的，人民法院不予支持。
第八条债权人依据合同法第七十四条的规定行使撤销权的，债权人只需举证证明债务人有合同法第七十四条规定的放弃到期债权、无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产三种行为之一的事实。在债权人没有证据证明其行为未对债权人造成损害的情况下，人民法院一般可以推定“对债权人造成损害”。
第九条债权人主张债务人以明显不合理的低价转让财产的，债权人举证证明第三人知道或应当知道转让价格为“明显不合理的低价”。
人民法院认定“明显不合理的低价”时，应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时当地的物价部门的指导价或者市场交易价，结合其他因素综合考虑以确认。一般情况下，转让价格低于当时当地同类商品市场物价部门的指导价或者市场交易价的30%以上的，可以视为“明显不合理低价”。
第十条当事人根据合同法第七十四条的规定行使撤销权的，撤销权的行使范围以债权人的债权为限。但债务人处分的标的物是不可分的，债务人超出其债权范围请求撤销的，人民法院应当支持。
第十一条行使撤销权的债权人对因撤销债务人的行为而返还给债务人的财产要求直接受偿的，人民法院不予支持。
三、合同的履行
第十二条合同法第一百五十八条规定的“标的物的数量不符合约定的情形”是指出卖人少交标的物的情形；“标的物的质量不符合约定的情形”是指出卖人交付的标的物的存在质量瑕疵的情形。出卖人交付的标的物为原产地不同的物或异种物的，视为交付的标的物质量不符合约定的情形，即质量瑕疵。
第十三条在标的物的数量和质量不符合约定的情形下，买受人应当在一定的期间内通知出卖人。人民法院的确定期间时应当按照以下顺序进行：
（1）当事人约定了检验期间的，应当以约定的检查期间作为通知出卖人的期间（即瑕疵异议期间）。
（2）当事人没有约定检验期间的，买受人在收到标的物后应当及时检验。对发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的，应当在合理期间（即瑕疵异议期间）内通知出卖人,但是该合理期间最长不得超过自买受人收到标的物之日起两年。
（3）当事人没有约定检验期间，买受人履行及时检验义务后没有发现且不可能发现标的物不符合约定的，如果出卖人对标的物有质量保证期的，不论该质量保证期的长短，均应当适用该质量保证期作为通知出卖人的期间（即瑕疵异议期间）；标的物无质量保证期的，则适用两年的期间作为通知出卖人的期间（即瑕疵异议期间），自买受人收到标的物之日起计算。
（4）出卖人知道或者应当知道其所提供的标的物不符合约定的，应当适用诉讼时效期间，即自买受人知道或应当知道标的物不符合合同约定之日起两年。
四、表见代理
第十四条人民法院在审理涉及表见代理纠纷案件时，即要注重保护善意相对人利益，又要兼顾被代理人利益。
认定构成表见代理的，应当以被代理人的行为与权利外观的形成具有一定的牵连性即被代理人具有一定的过错为前提，以“相对人有理由相信行为人有代理权”即相对人善意无过失为条件。
第十五条在衡量相对人是否构成善意无过失时，应结合代理原理和经验法则以及案件的具体情况等因素综合作出判断。
下列情形下不应当认定为属于合同法第四十九条所称的“相对人有理由相信行为人有代理权”：
（1）被代理人授权明确，行为人越权代理的；
（2）行为人与相对人订立的合同内容明显损害被代理人利益的；
（3）基于经验法则，行为人的代理行为足以引起相对人合理怀疑的。
第十六条职务行为可以区分为职务代表和职务代理。
法定代表人、其他组织负责人以法人或其他组织名义从事经营活动的构成职务代表，该行为视同为法人或其他组织自身的行为，行为后果由法人或其他组织承担。相对人知道或应当知道该法定代表人、负责人超越权限的除外。
法人或者他组织的工作人员就其职权范围内的事项以法人或其他组织名义从事经营活动的构成职务代理，无须法人或其他组织的特别授权，其行为后果应当参照委托代理的规定，由法人或其他组织承担。
法人或者他组织的工作人员超越其职权范围，以法人或其他组织的名义从事经营活动的，构成无权代理。相对人有理由相信有代理权的，构成表见代理。
五、债务加入
第十七条债务加入是指第三人与债权人、债务人达成三方协议或第三人与债权人达成双方协议或第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行义务的债务承担方式。
第十八条第三人与债权人在合同中未明确约定免除债务人可履行义务的，债权人请求债务人承担履行责任的，人民法院应当支持。但债权人对免除债务人的履行义务无异议的除外。
第十节条债权人请求第三人与债务人承担连带责任的，人民法院应当支持。当事人在合同中对责任形式有约定的除外。
六、合同的解除
第二十条当事人在提起诉讼前未通知对方解除合同，起诉时要求解除合同，对方当事人以诉讼前未通知为由进行抗辩的，人民法院不予支持。
第二十一条当事人在合同中约定了解除合同的条件的，约定的解除条件应当优先适用。
第二十二条当事人应当及时行使合同解除权，对因解除权行使不及时造成损失扩大的部分，当事人要求行使合同解除权人承担的，人民法院应当支持。
第二十三条解除合同条件成就后，享有合同解除权的当事人仍然接受违约方履行合同的，应视为解除权人对解除权的放弃。
第二十四条当事人一方因对方违约要求解除合同，同时又要求违约方按照合同中的约定的违约金条款承担违约责任的，人民法院应当支持。
当事人协议解除合同的，对已发生的违约行为处理有约定的按照约定，没有约定的按照解除前的合同约定处理。
第二十五条合同解除后，当事人向合同的违约方主张可得利益损失的，人民法院应当支持。
七、违约金
第二十六条违约金以补偿性为主，兼具惩罚性。
第二十七条人民法院未经当事人请求不得调整违约金的数额。
第二十八条人民法院在认定违约金是否过高时，应以违约造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
第二十九条合同中约定了违约金，一方违约未给另一方造成损失的，违约金条款仍应当适用。当事人可以依据合同法第一百一十四条的规定，请求人民法院予以调整。
对于故意违约，违约方请求减少违约金的，人民法院不予支持。
第三十条违约方请求人民法院调整违约金数额的，在提供违约金过高的初步证据后，举证责任转移至守约方。
第三十一条当事人在合同中对损失数额的约定和损失数额的计算方法的约定，视为对违约金的约定。
八、其他问题
第三十二条当事人依据合同法第四十二条的规定要求赔偿可得利益损失的，人民法院不予支持。
第三十三条对于逾期付款行为，当事人在合同中约定逾期付款违约金计算标准的，按合同约定处理。
当事人在合同中既没有约定逾期付款违约金计算标准，又未约定应承担逾期付款损失的，应当按照中国人民银行规定的银行同期货款率计算损失。
违约造成的损失超过上述计算标准计算的数额，当事人对超出部分的损失要求违约方承担的，人民法院应当支持。
第三十四条借款方合同中约定分期还款的，当事人在还款时明确是偿还利息或本金的，应按其还款意思认定；在还款时没有明确的，应先冲抵利息，后冲抵本金。
在无效借款合同中，对于已经偿还的款项中按高息结算的部分，应将超过正常利息的部分冲抵本金。
当事人对无效借款合同部分本金及相应高利息已经结算的部分剩余部分达成还款协议，当事人依据还款协议起诉的，应将已经结算部分超过正常利息的部分先行冲抵本金。
第三十五条判决主文中对罚息的计算方法的表述为“逾期罚息自ⅩⅩ之日起至判决给付之日止，按中国人民银行规定的同期逾期罚息计算标准支付”。
农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要近年来，我市法院受理了一批涉及农村私有房屋买卖的合同纠纷案件，由于目前相关法律、法规不够明确，对合同效力认定认识存在差异，在一定程度上产生了此类案件在不同法院、不同业务庭、不同审判人员之间裁判标准不统一的问题。为研究、统一执法尺度，2004年12月，高院民一庭与审监庭、立案庭联合召开会议，就农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件处理原则等问题进行了专门研讨，初步形成了处理意见，纪要如下：一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况目前此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。主要理由是：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。与会者同时认为，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。三、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则与会者一致认为，处理此类案件应坚持以下原则：第一，要尊重历史，照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因。审理此类案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实；同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。第二，要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。
北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要
近年来，我市法院受理的房屋买卖合同纠纷案件中出现了一些新问题、新情况。为统一裁判标准和执法尺度，市高院民一庭组织市一、二、三中院及部分基层法院民庭召开了专题座谈会，经充分深入讨论，就该类案件审理中的相关法律适用问题，形成以下纪要内容：
一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力
出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋，在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的，可以认定为商品房现售，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持。
二、预约合同的效力和履行
当事人以出卖人在签订预购书、购房意向书等预约协议时未取得商品房预售许可证明为由，要求确认预约协议无效的，不予支持，但预约协议被认定为商品房预售合同的除外。
预约协议订立后，当事人一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同，守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的，一般不予支持。
三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力
当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同，双方并无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同无效。当事人尚未还清银行贷款的，对于合同无效的法律后果可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理。
四、房屋买卖中阴阳合同的效力
当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。
当事人对房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。
五、购房指标转让合同的效力
当事人签订合同将房屋(包括拆迁安置用房等)的购买指标转让给他人，当事人一方主张转让合同无效的，一般不予支持，但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。
六、无权处分合同的效力和履行
夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。
前款房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件，买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。
前款房屋已经过户登记到买受人名下，但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的，应予支持。
“善意”的判断时点以买受人申请过户登记时为准。
七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担
夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记，法院应当对出卖人(登记方)的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查，并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼，买受人不申请的，法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的，可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的，可以不追加其参加诉讼。
经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的，构成对房屋过户登记债务的加入，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续;出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第(2)项或《民法通则》第66条第1款规定的，该买卖合同对夫妻另一方具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。
八、冒名签订房屋买卖合同的效力
出卖人冒用房屋所有权人名义(如伪造所有权人身份证明、找相貌近似者冒充所有权人交易等)擅自转让房屋，可以参照《合同法》第48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效，该合同对房屋所有权人没有约束力，但买受人有证据证明构成《合同法》第49条规定表见代理的除外。
买受人信赖出卖人享有代理权法律外观的形成系不可归因于房屋所有权人的，不构成前款规定的表见代理。
九、连环买卖中的合同效力
房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力，法院应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利，应当依据《物权法》第106条关于善意取得的规定进行处理。
十、借名买房的认定和处理
借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。
房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。
十一、请求合同继续履行的处理
当事人要求继续履行房屋买卖合同，但诉讼请求中没有具体履行内容的，法院应当向当事人释明，要求其变更诉讼请求明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等，并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险;当事人坚持不变更的，可以根据当事人的请求作出相应的判决，并告知当事人在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉。
十二、商品房不符合交付条件的处理
买受人要求交付商品房，经审查房屋已经完工但未办理竣工验收手续，不符合法定强制性交付条件的，可以判决出卖人在合理期限内组织工程竣工验收，并将验收合格的房屋交付给买受人，但买卖合同存在永久性履行不能情形的除外。
买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。
商品房买卖合同示范文本约定出卖人“于房屋实际交付之日起三十日内支付违约金”，出卖人实际逾期交付房屋的，买受人应当依合同约定的履行期限主张逾期交房违约金;房屋逾期尚未实际交付，买受人主张逾期交房违约金，出卖人以合同约定的履行期限尚未届至为由提出抗辩的，不予采信。
十三、买受人拒绝接收商品房的处理
出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。
十四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定
商品房买卖合同约定买受人委托出卖人代为办证，出卖人未在合同约定或法定办证期限内将房屋过户登记到买受人名下，并通知买受人领取房屋权属证书的，应当承担逾期办证的违约责任，但出卖人有证据证明办证逾期系因买受人未缴纳办证所需相关税费或提供相关证明等自身原因造成的除外。
商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办证的，出卖人仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务，即出卖人应当在合同约定或法定办证期限届满的三十日前，完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，且依合同约定或其他合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记。出卖人未履行上述义务的，应当承担逾期办证的违约责任。
因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。
十五、对待给付义务的同时履行
买受人要求出卖人交付房屋或办理房屋过户登记，经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或与出卖人的交房、过户义务同时履行，且买受人同意依约支付剩余购房款但出卖人拒绝受领的，法院应当向出卖人释明可以反诉要求支付剩余购房款，经释明出卖人坚持不反诉，仅以买受人未支付剩余购房款作为拒绝履行抗辩的，法院应当依据买受人的诉讼请求判决：“出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时，交付房屋、协助买受人办理房屋过户登记手续”。
十六、一房数卖中买受人的权利顺位
一房数卖中的数个买受人均要求继续履行房屋买卖合同的，应当依据《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第(二)方面、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第13条的规定确定权利保护顺位。在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗在先查封房屋的买受人;办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利，不能对抗合法占有房屋的买受人。
买受人要求办理房屋过户登记的案件中，法院应当告知其可以申请对房屋采取保全措施，法院在必要时可以在查封房屋处张贴封条或者公告，并提取保存有关财产权证照。
十七、第三人过户登记请求权的行使
房屋买卖合同中约定出卖人应向买受人指定的第三人办理房屋过户登记手续的，该第三人有权直接要求出卖人办理房屋过户登记;买受人也可以要求出卖人向其指定的第三人履行合同义务，但第三人拒绝受领的除外。
十八、出卖人死亡后房屋买卖合同的履行
出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务，交付房屋并办理房屋过户登记。法院应当依据买受人的诉讼请求判决：“出卖人的继承人协助买受人办理房屋过户登记手续”。
十九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用
出卖人具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的违约情形，导致商品房买卖合同解除，买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的，可予以支持，但合同另有约定的除外。出卖人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买受人所受实际损失的，可以酌情降低赔偿总额。
二十、同时主张逾期交房、办证违约金的处理
出卖人存在违反房屋买卖合同约定逾期交房和逾期办证的违约行为，买受人同时主张上述两项违约金的，可予以支持。出卖人主张两项违约金相加数额过高的，法院可以综合买受人所受实际损失、出卖人的过错程度、是否使用格式条款等因素，对于违约行为重复期间的违约金，择一高标准予以支持。
商品房买卖合同约定出卖人逾期取得初始登记和逾期办理过户登记应当支付违约金，买受人同时主张两项违约金的，依前款原则处理。
二十一、逾期办证违约金过高的判断标准
出卖人主张房屋买卖合同约定的逾期办证违约金数额明显过高，经审查买受人实际损失无法确定的，法院可以买受人已付购房款为基数，在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整。
二十二、违约金分别主张与分段主张的调整
房屋买卖合同纠纷中，出卖人以买受人主张的违约金数额过高作为抗辩的，应区分以下情形处理：
(一)出卖人存在多项违约行为，买受人分别提起诉讼主张违约金，前诉法院已经做出处理的，后诉法院应当综合考虑前后案件的具体情况、买受人的实际损失、前诉案件的赔偿数额等因素综合确定赔偿数额。
(二)买受人就出卖人的同一违约行为分段起诉主张违约金，前诉法院已经确定出卖人支付违约金，出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金数额加上买受人在后案中主张的违约金数额过分高于其所受实际损失的，应当判决部分驳回直至全部驳回买受人的诉讼请求。
(三)买受人就出卖人的同一违约行为先后主张迟延履行违约金和解除合同违约金，前诉法院已经确定出卖人承担迟延履行违约金的，后诉法院在支持解除合同违约金时，应当扣除出卖人已经承担的迟延履行违约金的数额。
二十三、违约金诉讼时效的认定
房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算;约定违约金为按日(月)计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的，适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。
二十四、民间借贷与代理售房的处理
民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权贷款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋，贷款人(或其指定的第三人)在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人主张买卖合同无效的，一般不予支持，但贷款人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。贷款人应当将收取的购房款扣除贷款本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人。
借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平的，可以依据《合同法》第54条第1款第(2)项的规定行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第19条的规定予以确定，即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为价格明显过低。
法院应当严格审查授权委托书的内容、买卖合同的订立和履行是否符合市场交易习惯、买受人是否实际支付购房款并实地查看房屋、买受人的身份等因素综合予以认定。
二十五、民间借贷与以房抵债的处理
当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有(或经第三人同意以第三人所有)的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以选择行使以下权利：(1)贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的，应予支持;(2)贷款人在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续的，应予支持。房屋价值超过担保基础借贷债权(贷款本金、合法利息等)的，贷款人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过户登记时予以确定。
当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。借款人认为抵债价格明显过低，显失公平的，可以参照本纪要第24条第2款规定处理。
二十六、以房抵债与调解
当事人以债务纠纷诉至法院，在诉讼中自愿达成以房抵债协议的，各级法院应当严格依据《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》的相关规定，加大对可能出现的虚假诉讼案件的审查力度，对抵债协议的内容一般不出具正式调解书予以确认，确实需要出具正式调解书的，应当报经所在法院主管副院长或庭长审核。
二十七、适用范围
本纪要中的房屋买卖合同，未在表述中指明仅适用于商品房买卖的，即包括商品房买卖和存量房买卖，但不包括农村房屋买卖。
二○一四年十二月十六日
2014年3月31日，省高级人民法院召开第6次审判委员会，对债权债务案件审理中的以物抵债问题进行了专题讨论。会议认为，近年来，在人民法院审理的各类债权债务纠纷中，当事人利用以物抵债行为转移责任财产、规避国家政策、进行虚假诉讼的情况较为突出，不仅损害了其他债权人的合法利益，而且严重扰乱了诉讼秩序，极大地损害司法权威。为此，根据《中华人民共和国》、《中华人民共和国》、《中华人民共和国》、《中华人民共和国》等及最高人民法院相关文件精神，对实践中审查认定各类以物抵债问题依法进行规范。现将讨论意见纪要如下：一、关于以物抵债行为的界定会议认为，“以物抵债”是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。人民法院应当根据当事人设定以物抵债的不同时间、约定的具体内容、履行的具体情况等情形来判断以物抵债不同的法律性质，进而正确认定其效力。二、关于债务未届清偿期之前以物抵债行为的性质及效力认定会议认为，对当事人在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议，应区分不同情形进行认定与处理：(一)当事人在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议，该协议具有担保债权实现的目的，如债权人以债务人违反以物抵债的约定而要求继续履行以物抵债协议或对所抵之物主张所有权的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经人民法院释明，当事人变更诉请要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。(二)当事人在债务未届清偿期之前达成以物抵债的协议，同时明确约定在债务清偿期届满时应进行清算，该以物抵债协议在当事人之间具有法律效力，但该约定不具有对抗其他债权人的效力。(三)当事人在债务未届清偿期之前约定以房屋或土地等不动产进行抵债，并明确在债务清偿后可以回赎，债务人或第三人根据约定已办理了物权转移手续的，该行为符合让与担保的特征。因违反物权法定原则，不产生物权转移效力。债权人如根据抵债协议及物权转移凭证要求原物权人迁让的，人民法院应不予支持。三、关于债务清偿期届满之后以物抵债行为的性质及效力认定会议认为，对当事人在债务清偿期届满后的以物抵债协议，应区分两种情况进行认定与处理：(一)债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。(二)当事人在债务清偿期届满后达成以物抵债协议并已经办理了物权转移手续后，一方反悔，要求认定以物抵债协议无效的，人民法院不予支持。但如当事人一方认为抵债行为具有《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可变更、可撤销情形的，可以依法请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。债权人在债务清偿期届满后通过以物抵债协议取得了所抵之物的所有权，后要求债务人承担标的物瑕疵担保责任的，人民法院可参照《中华人民共和国合同法》关于买卖合同的相关规定进行处理。四、关于诉讼中当事人自愿以物抵债的处理会议认为，在债权债务案件诉讼过程中，当事人自愿达成以物抵债协议，并要求法院制作调解书的，人民法院应建议当事人申请撤诉。当事人不申请撤诉而要求法院制作调解书的，人民法院应不予支持，对当事人之间债权债务法律关系继续审理。当事人双方持人民调解组织主持达成的以物抵债调解协议，向人民法院申请司法确认的，经审查，当事人尚未完成物权转移手续的，人民法院应裁定驳回申请。五、关于对当事人利用以物抵债进行虚假诉讼的防范和制裁会议认为，对当事人进行虚假诉讼，利用以物抵债损害其他债权人利益的，人民法院应从以下方面严格审查并加大制裁力度：(一)加强对债权债务关系真实性的审查力度，严防虚假诉讼。(二)对当事人在以物抵债协议中约定的管辖法院与所抵不动产的所在地非同一地的，应按专属管辖的规定认定协议管辖的效力。(三)发现当事人通过以物抵债的方式恶意转移责任财产、损害其他债权人利益或者规避国家房产限购政策、转移限制转让的车牌号码等恶意诉讼或虚假诉讼行为的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条的规定驳回诉讼请求，同时可根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
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投稿：康霖
内容审核：张曙光教授
