棚改无证房屋拆迁补偿,遭遇棚改、腾退等项目，无证的自建房真的不能获取任何补偿吗,【无证房屋并不绝对等于违法建筑】实践中，征收办委托的拆迁公司工作人员做被征收人思想工作时，经常跟被征收人启用“胡萝卜加大棒”策略：如果在规定期限之内签订补偿协议
【无证房屋并不绝对等于违法建筑】
实践中，征收办委托的拆迁公司工作人员做被征收人思想工作时，经常跟被征收人启用“胡萝卜加大棒”策略：如果在规定期限之内签订补偿协议，自建面积就可以计算适当补偿(一般要打很大折扣)，或者能够给予5万到20万不等的签约奖励；如果不签，那对不起，就只能按照违法建筑处理，到时候走执法程序，一分钱不赔、拆了白拆。
上述说法实际并不符合现行法律规范的要求——国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。
对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿；《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》亦规定，对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。
根据上述规定，征收启动后，应当由征收人——市、县级人民政府直接或委托房屋征收部门进行未登记面积合法性认定，并形成结论：如果可以认定为合法面积，应当给予补偿；如果属于无法合法化的情形，才能够由规划和自然部门启动拆违执法程序。
【自建房的合法性认定与补偿】
在对自建房进行合法性认定时，应当客观考虑其无证是由于历史、风俗习惯等原因造成，综合考量房屋来源、房屋建设的时间和动机、使用情况、使用利益、当时的立法状况等因素。
目前，在各地征收实践中，已经陆续出台了很多地方性规范性文件，就未登记面积登记的标准给出了参考依据。
以湖北省荆州市为例，未进行产权登记但已经取得规划、住建等部门有关审批手续或者2008年1月1日以前建设、建设于有权使用的土地范围内、房屋主体结构为砖木以上等级并具备一定使用条件、房屋层高2.2米以上、四面有承重结构的，可按照合法建筑标准给予征收补偿。
该模式合理程度较高，兼顾了法律应用滞后于立法的矛盾。
而深圳、武汉等地的文件则以房屋建造时间为轴，划分为若干补偿标准区间，按照合法面积房屋价值的50%到95%的比例给予补偿。
【自建房未进行合法性认定时的救济】
作出房屋征收决定的市、县级人民政府会授权房屋征收部门进行未登记面积合法性认定。
但是，在不少征收实务中，可能这个未登记面积合法性认定的工作并未依法实施，导致被征收人自建房的补偿安置不清晰。
在这种情况下，被征收人可以通过相应的法律救济途径主动维护合法权益：
(一)如果还处在协商阶段，即未收到征收补偿决定，可以向作出房屋征收决定的市、县级人民政府或房屋征收部门申请其履行对未经登记建筑认定处理的法定职责。
后者接到申请之后，应当在两个月内进行处理。
如果其未处理，或者不服其处理结果，被征收人可以提起行政复议、行政诉讼。
(二)如果已经收到了征收补偿决定，可以就征收补偿决定申请行政复议或提起行政诉讼。
如果被告区、县政府不能提供相应证据证明已经就未经登记建筑面积由有关部门依法认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑的，那么复议机关、人民法院通常会认定补偿决定违法并责令行政机关重新作出补偿决定。
【自建房补贴协议的法律效力】
实践中，有的被征收人会被游说，先就自建房签一份补贴协议，而协议补贴的内容大抵与前述5万-20万的奖励金性质相似、标准相同，然后再谈征收补偿的问题。
被征收人在不熟悉法律规则的情况下签了这样的补贴协议后，能否事后以无证面积应当先行合法性认定为由推翻协议呢？
在合同不轻易无效的原则面前难度很大，而且证明责任要求极高。
因此，被征收人更应当从源头上注意谨慎签字、谨慎处分自身财产权益，以免事后追悔莫及。
若被征收人坚持主张自己的自建房应当按照有证面积的补偿标准给予同等补偿，那么就不要轻易签署这样的额外协议，否则就要受到所签协议效力的约束。
在明律师最后想提示大家的是，历史遗留下来，有着超过20年甚至更久远历史的自建房应否补偿，反映的是行政合理性原则或曰“比例原则”能否被有效激活的问题。
事实上，征收拆迁项目本身就能一并解决自建房所导致的居住、消防、道路通行、用水用电等各种隐患，那么完全不必要采取责令限期拆除的手段来处置这类无证房屋。
一般而言， 无证自建房即使能够给予补偿，其补偿标准也会与有证房屋存在明显差异，这主要看各地方具体的规范性文件。 有的地方对无证自建房可给予有证房屋50%-60%的补偿，有的则是只给货币补偿不计算安置房面积，也有的可考虑在外迁安置中予以体现。由于历史、风俗习惯等原因，不办理房产证或超面积建房在我国是一种普遍的现象，一旦房屋遭遇拆迁，无证房屋在面临拆迁时是否获得补偿，无证建筑是否就是违章建筑，无证建筑进行拆迁时是否可以获得补偿？无证房能否获得补偿是被拆迁人最关心的问题。由该法律规定可知，无证房是否能够获得补偿必须要经过相关部门的认定：认定为合法建筑的，应当给予补偿；认定为违法建筑的，不给予补偿。什么是违法建筑？违法建筑是指违反法律、法规在城市规划区内，没有取得建设工程规划许可证或者违反工程规划许可证的规定建设的建筑，或者是采取欺骗手段骗取批准而新建、扩建或改建的建筑。违法建筑一般包括以下几种情形：没有申请或者申请未获得批准，没有取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；虽然取得建设工程规划许可证，但未按照批准的范围、使用性质建成的建筑；擅自将临时建筑建设为永久性的建筑。违法建筑如何认定？拆迁过程中，拆迁人多依据《城乡规划法》等规定，直接认定无房产证的房屋是违法建筑，这种做法是错误的。违法建筑的认定主体、认定程序必须符合法律规定。浙江省高级人民法院认为：未经产权登记的房屋并非均属违法建筑，也并非所有违法建筑都须拆除。征收范围内的房屋情况复杂，尤其是城中村或旧城区，存在大量因历史原因未依法办理产权登记或依法未办理审批许可手续的建筑，对征收范围内的此类建筑，政府应当组织有关部门依法进行调查、认定和处理。无证房屋并非违章建筑现在的房产市场中，有很多没有证的房屋，无证房屋拆迁的时候如果不给予安置补偿肯定是不妥当，但是法律对房屋拆迁补偿的实施对象是房屋权利人。到底无证房屋在拆迁补偿方面法律是如何规定的？房屋拆迁补偿多少以及补偿方式是怎么规定的？无证房屋权利归属首先要明晰的就是无证房屋的权利性质。如果房屋已经办理权证，那么房屋所有人就由不动产的物权。如果是没有办理权证的房屋，房主没有无权。因为无证房屋没有进行产权登记，物权未设立，只有等到权证办理完毕之后权利人才能取得完整的权利。尽管我国法律并无明确规定期待权的相关权能，但就法理而言权利人对无证房屋的期待权应当具有可转让性、可继承性。法律依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
自建房无产证拆迁也是有补偿的，没房产证的房屋征收属于产权不明且需认定房屋是否合法的建筑，这种房屋征收时需要增加两个程序，一是由主张这房屋产权的人提出申请主张对这房屋享有产权，如有虚假负法律责任，然后征收人在征收现场及相关媒体公示60天，没有别人主张这房屋的产权就可以认定产权人。二是，由规划、国土、住建三个部门联合认定该房是否属于违章建筑，如果认定合法建筑，这房屋就可以测量评估计算出补偿金额了。
一、房屋拆迁需要经过哪些程序？
根据我国相关法律法规的规定，房屋拆迁的程序主要有：
1、调查核实。拆迁人收到征地批文后，首先要到派出所、房管站抄录征地范围内的常住人口，以及全部房产情况，按表格逐一登记，并上门大量核实。
2、逐户走访。拆迁人应成立拆迁小组，对所有的被拆迁人逐户走访，全面进行宣传接触，了解被拆迁人的拆迁安置愿望。
3、编制拆迁计划。根据调查核实的情况以及国家、地方有关拆迁的法律规定，及时编制拆迁计划和拆迁方案，确定拆迁时间、拆迁步骤和拆迁形式。
4、申请拆迁。拆迁人持有关的国家批文、拆迁计划和拆迁方案，向当地拆迁主管部门提出申请。经申查批准并领到拆迁许可证后，方可进行拆迁。
5、发出拆迁公告。拆迁许可证一经批准发放，拆迁主管机关应将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等以公告或其他形式予以公布，同时应作好房屋拆迁的宣传、解释工作。
6、签订协议。在公告规定的时限内，拆迁人与被拆迁人应按国家和本地区关于安置、补偿的有关规定在自愿、有偿的基础上签订协议书。协议应明确补偿办法和数额、安置面积和地点、搬迁过渡方式和时限以及违约责任等。协议经双方同意，可送拆迁主管机关备案和公证机关公证。
7、实施拆迁。被拆迁人搬迁后，拆迁人应及时在批准的拆迁范围和期限内实施拆迁。
拆迁补偿没有全国统一的标准，要根据具体政策和被拆迁房屋、土地的实际价值确定。
农村自建房拆迁赔偿费标准，货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。
农村征地拆迁补偿标准被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的，除违章建筑外，应以实际为准。
一、征地拆迁需要多久？
从公示到拆迁一般要不得少于30日。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定：房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。
市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
二、最新国家房屋拆迁补偿流程
第一步：发布拟征地公告由市县级国土部门在拟被征地村集体范围内发布拟征地公告。
第二步：征询拟被征地人意见由市县级国土部门会同拟被征地所在的乡镇政府，就拟征地公告的内容征询拟被征地村民的意见。
第三步：对土地及地上附着物调查登记由市县级国土部门同拟被征地的所有权人、使用权人对拟被征土地的信息进行调查，并由国土部门进行调查登记。
第四步：拟订“一书四方案”并上报审批由市县级国土部门按照审批机关对报批材料的要求拟订“一书四方案”，并将材料一并向有审批权的机关进行报批。
第五步：发布征地公告征用土地的市县级人民政府应当在收到省政府或国务院征地批准文书之日起十个工作日内，在被征地所在的村集体范围内对征地批文的内容进行公告。
第六步：发布征地补偿安置方案公告县市级国土部门根据省政府或国务院所批准的征地方案，在征地公告发布之日起四十五日内拟订征地补偿安置方案并予以公告。
第七步：上报审批补偿安置方案县市级国土部门应当将草拟的补偿安置方案和听证会上各方发表的意见，逐一上报给本级人民政府进行审批。
第八步：土地补偿登记被征地人应当在征用土地公告规定的期限内，持土地权属证明到公告规定的地点办理征地补偿登记手续。
第九步：落实补偿安置后交付土地政府机关按照规定落实征地补偿安置后，被征收人则应当将土地按期交付。
自建房无产证拆迁也是有补偿的，没房产证的房屋征收属于产权不明且需认定房屋是否合法的建筑，这种房屋征收时需要增加两个程序，一是由主张这房屋产权的人提出申请主张对这房屋享有产权，如有虚假负法律责任，然后征收人在征收现场及相关媒体公示60天，没有别人主张这房屋的产权就可以认定产权人，二是，由规划、国土、住建三个部门联合认定该房是否属于违章建筑，如果认定合法建筑，这房屋就可以测量评估计算出补偿金额了。凡是2008年起，未批先建的房屋都是违建房屋。补偿都会受到影响。
一、房屋拆迁需要经过哪些程序？
根据我国相关法律法规的规定，房屋拆迁的程序主要有：
1、调查核实。拆迁人收到征地批文后，首先要到派出所、房管站抄录征地范围内的常住人口，以及全部房产情况，按表格逐一登记，并上门大量核实。
2、逐户走访。拆迁人应成立拆迁小组，对所有的被拆迁人逐户走访，全面进行宣传接触，了解被拆迁人的拆迁安置愿望。
3、编制拆迁计划。根据调查核实的情况以及国家、地方有关拆迁的法律规定，及时编制拆迁计划和拆迁方案，确定拆迁时间、拆迁步骤和拆迁形式。
4、申请拆迁。拆迁人持有关的国家批文、拆迁计划和拆迁方案，向当地拆迁主管部门提出申请。经申查批准并领到拆迁许可证后，方可进行拆迁。
5、发出拆迁公告。拆迁许可证一经批准发放，拆迁主管机关应将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等以公告或其他形式予以公布，同时应作好房屋拆迁的宣传、解释工作。
6、签订协议。在公告规定的时限内，拆迁人与被拆迁人应按国家和本地区关于安置、补偿的有关规定在自愿、有偿的基础上签订协议书。协议应明确补偿办法和数额、安置面积和地点、搬迁过渡方式和时限以及违约责任等。协议经双方同意，可送拆迁主管机关备案和公证机关公证。
7、实施拆迁。被拆迁人搬迁后，拆迁人应及时在批准的拆迁范围和期限内实施拆迁。
二、房屋拆迁补偿安置协议需要注意以下问题：
1、房屋拆迁补偿安置协议是民事合同，只涉及民事问题，如拆迁过程中如何安置被拆迁人、承租人，如何补偿被拆迁人的损失等问题。而能否进行房屋拆迁则属于行政行为，不是房屋拆迁补偿安置协议的内容。
2、房屋拆迁补偿安置协议的当事人具有法定性和特定性。协议的当事人是指拆迁人和被拆迁人，涉及到租赁房拆迁的，承租人也可以成为当事人。
3、房屋拆迁补偿安置协议的主要条款，必须包括以下内容：
(1)补偿方式和补偿金额；
(2)安置用房面积和安置地点；
(3)搬迁期限；
(4)搬迁过渡方式和过渡期限。以上内容属于强制性规范，法规原文中的用语是“应当”而不是“可以”。
4、房屋拆迁协议的签订必须采用书面形式。法律虽未明文规定采用何种形式，但由于房屋拆迁协议约定的内容复杂，且不能即时履行，因此，房屋拆迁协议必须采用书面形式。
5、房屋拆迁补偿安置拆迁协议必须在拆迁公告规定的期限内订立。
6、房屋拆迁补偿安置拆迁协议必须依法签订，其内容不得违背《城市房屋拆迁管理条例》的规定。
7、当事人违反房屋拆迁补偿安置协议的，除《城市房屋拆迁管理条例》规定的责任外，还应承担《民法典》（2021.1.1生效）规定的违约责任。
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投稿：赵晨
内容审核：刘超律师
